独家 | 土地市场“双11”拉开年末抢地序幕
在全民购物狂欢的“双11”来临之际，土地市场也上演着抢地好戏。11月10日，广州天河区推出9幅地块，其中8幅宅地顺利出让，地方政府当笑逐颜开——出手的都是大牌房企或险资土豪，156.87亿元进账后距离广州800亿元的年初目标仅差了50亿元。对于昨天广州土地市场集中成交，我们有三点看法：
第一、广州地块成交价格合理，后市风险不大
在成交的八幅地块中，位于华美牛奶厂的7宗宅地争抢尽管较为激烈，但最终的溢价率并不高，在16%-40%间，楼板价最低11604元/平方米，最高16865元/平方米。地块均位于天河区奥体新城板块，目前地块周边在售一手楼盘为20000-26000元/平方米，同样位于天河区珠江新城的一手房起步价已经在40000-50000元/平方米，一两年后的奥体新城楼价有望迈向30000元/平方米大关。尽管众房企对华美牛奶厂地块价虎视眈眈，但溢价率不高也表明企业对土地的态度依然较为理性，这些地块未来上市后定价保本并无太大压力。
第二、年末一线城市迎推地高峰，土地盛宴或将上演
2014年一季度以后，市场环境逐渐转弱。房企对后市预期转向悲观，对土地价格的预期较低，导致地方政府缺乏推地意愿，纷纷捂地“惜售”，土地成交量下降。重点城市中，1-10月上海土地成交的建筑面积同比下降33%，广州下降31%，杭州、重庆和沈阳分别下降了36%、20%和67%。930新政后，大多地方政府取消或放松限购，对改善型市场的提振明显。此外，像上海的一些改善型项目如花木绿城锦绣兰庭、新江湾城中凯城市之光、仁恒西郊花园等今年均取得了良好的销售业绩，房企对此有相应的预期，政府也顺势集中推地期望“大捞一笔”。在今年最后的一个半月里，各地将引来一波推地高峰，特别是一线城市：11月，广州还将有12幅地块入市，起拍总价达87亿元；上海和北京也均会有重磅新地推出，如上海万众瞩目的董家渡地王、南京西路地铁站上盖地块、平凉路街道地块、前滩多幅地块；北京的朝阳、海淀、昌平和房山区的五幅地块。
第三、大型房企资金充裕，“补货”意愿强烈
从广州天河区的推地情况来看，拿地的华润、金地、龙湖等均是大牌房企。但事实上，由于去年拿地较多、加上今年市场情况不佳，标杆房企今年的拿地意愿明显低于去年。除了杠杆水平较低的招商和中海拿地同比上升外，万科、绿地、保利等标杆房企均有所下降。而四季度以来，标杆房企拿地有明显的“补仓”迹象，这主要有几点原因：首先，930新政出台后，房企对市场尤其是改善型市场的信心增强，而华润置地、金地、龙湖等房企的产品均以中高端改善为主，拿地更积极；其次，一线城市的住宅市场始终被看好，北上广深推出的宅地均会遭到房企“围剿”；最后，标杆房企的资金情况并不差，今年以来谨慎拿地，加上大半年的销售回款后，资金普遍比较充裕，是合理的“补货”时机。
综上所述，我们认为，年末之际土地市场将会迎来推地高峰，在市场尚未完全回暖之时，土地的成交价格较为合理，年末将是房企拿地的窗口期。资金充裕的房企在已经布局的城市根据需要适当“补货”，并注意“捡漏”的机会。另外，值得注意的是，今年全年的宅地成交减少，有可能造成明后年企业新开工量乃至宅地供应量下降，从而成为推动房价上涨的诱因。
相关知识
独家 | 土地市场“双11”拉开年末抢地序幕
北京红星美凯龙“双11全民疯抢节”叫板网络底价
北京红星美凯龙“双11全民疯抢节”打破电商独自狂欢
一二线城市土地市场有所回暖 开发商加快抢地
消费新style 红星美凯龙同步淘宝“双11全民疯抢节”
【巅峰对决】顶固双11微信抢楼大战火力全开！终极大奖非君莫属！
一线城市频现“地王” 国企财大气粗称雄土地市场
土地市场硝烟再起 国企央企“挑大梁”
企业周报：土地市场降温明显 房企拿地热情骤减
一线城市土地“惜供“蔓延 房企拿地意愿趋谨慎
