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万科、绿城、招商地产城市投资选择逻辑

https://www.biud.com.cn 2014年11月13日10:22 家居装修知识网  

  一、判断是否拿一块地的综合因素

  1.土地价值衡量——7大核心因素

  以下核心衡量因素权重之外还设有一定弹性权重,不同企业设置不一。

  (1)商业服务繁华程度

  该核心因素权重占25%,考虑商业服务中心如农贸市场、酒店、银行、商业街等对地块的辐射影响程度。

  (2)道路交通状况

  该核心因素权重占20%,考虑地块临街道路的状况如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量,及对外交通便利度,如距长途汽车站、机场距离,分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。

  (3)基础配套设施状况

  该核心因素权重占10%,考虑目前地块的城市基础设施投入情况,如供水、供电情况,以及地块距公用服务设施如市民活动中心、公园、体育场馆的距离。

  (4)环境条件

  该核心因素权重占5%,考虑地块周边环境质量优劣度,如噪音、大气污染、与污染源的临近程度。

  (5)产业影响因素

  该核心因素权重占10%,考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。

  (6)城市规划

  该核心因素权重占15%,考虑周边区域及城市对地块的影响。

  (7)宗地现状及内部资源

  该核心因素权重占15%,考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件如地形、地势条件、景观资源等其他因素的影响。

  2.关键绩效指标——内因+外因

  (1)内因

  包括全国战略布局,土地储备、年度开发计划,意向城市区位/土地用途/规模,开发能力/收益、风险预期,资金调动/融资能力。

  (2)外因

  包括宏观政治/经济环境,国家/地方行业政策,房地产市场发展阶段研判,区域市场容量/竞争程度,政府支持力度。

  3.竞争者分析——据自身核心竞争力

  4.根据所需——拿地策略16种模式

  买地

  (1)招拍挂

  (2)不是招拍挂,创造招拍挂。

  (3)直接买地。(实际是买项目)

  购买股权(适用有地企业除了地,其他资产较少)

  (4)购买股权。

  (5)创造境外卖股权。

  (6)设立特殊目的公司转让股权。

  (7)吸收合并有地企业,有地企业股东进而卖股权。

  投资(适用有地企业资产较多的情形)

  (8)有地企业将地投资到开发企业,然后卖股权。

  (9)非地产公司投资到非地产公司,然后同地产企业合并,或申请开发资质。

  (10)投资到新公司,然后卖股权。(适用酒店项目)

  分立

  (11)有地一方先分立,再卖股权。

  (12)先分立,然后同有地一方合并。

  (13)先用货币资金投资,再让产赎股。

  其他方式

  (14)合作建房

  (15)1003+36+48模式

  (16)委托代建

  二、万科、绿城、招商是怎么做的?

  1.万科——分3阶段扩张的全国化布局

  以客户为导向,营造舒适的居住氛围,由首置产品向全产品系列扩展。

  第1阶段:1991~1995年

  发展特征:快速扩张,以一线城市为重点向三四线城市扩张,一度扩张到13个城市。

  发展区域:深圳、上海等沿海开放城市为重点,试探性进入二三线城市。

  开发方向:包括商业在内的和房地产有关的全程开发,积极进入每个可选择的区域。

  第2阶段:1997~2000年

  发展特征:由扩张到收缩期,集中优势资源至一二线城市,重点扩大重点城市的市场占有率。

  发展区域:基本以深、京、沪、津4个城市为主。

  开发方向:逐步确立只做住宅的核心理念,包括华润超市在内的商业内容被逐步剥离,该阶段主要满足首置客户的购房需求。

  第3阶段:2000年至今

  发展特征:确立3+X战略,以长三角、珠三角、环渤海三大区域为核心逐层推进,基本实现全国化布点。

  发展区域:除三大区域主要城市外,兼顾武汉、成都等重要城市,并逐步向区域内三四线城市拓展推进。

  开发方向:从城花首置系列到金色改善系列的产品划分体系,形成了住宅产品全系列的覆盖。

  2.绿城——深耕长三角,逐层拓展热点区域

  以产品为导向,营造尊贵的居住感,坚持改善类产品为主,以形成较强的品牌效应。

  第1阶段:2000年前

  发展特征:区域深耕,基本以杭州作为根据地进行发展,并逐步进入浙江省内城市。

  发展区域:杭州及部分浙江省内城市。

  开发方向:打造高档住宅,做最好的产品,提供顾客尊贵的居住感。

  第2阶段:2000~2003年

  发展特征:区域深耕+核心城市,继续以浙江为重点,开始向核心城市拓展,先后进入上海、北京。

  发展区域:浙江省内仍是其主战场,上海、北京等重点城市开始出现绿城的身影。

  开发方向:把其一贯坚持的高档产品策略继续复制到浙江省外的其他核心城市,获得了良好的接受度。

  第3阶段:2003年至今

  发展特征:区域深耕+核心城市圈拓展,浙江省依旧是其主基地,其他核心城市也逐步向外拓展,逐步形成全国化布局。

  发展区域:浙江省主要城市,上海、北京核心城市,合肥、长沙、郑州、青岛等二三线城市。

  开发方向:其提供高档产品思路的继续延续,并对包括户型在内的多个方面逐步进行提升,以进一步增加产品力,另一方面利用其品牌优势,加强了合作开发的模式,市场占有率迅速扩大。

  3.招商——结合自身特征及战略目标筛选

  1.核心考虑城市——未来2年内布局

  城市经济成熟度较高,并具有较大的规划利好,未来市场发展空间较大,市场机会多,投资回报率相对较高。如杭州、宁波、无锡、常州、大连、沈阳、福州、东莞、南宁、郑州、济南、合肥。

  2.重点考虑城市——未来3~5年内布局

  市场机会较多,未来市场发展空间也较大,但部分城市经济发展略显不足,或规划辐射度稍弱。如烟台、石家庄、南通、嘉兴、温州、昆明、南昌、泉州、西安、贵阳、海口、三亚、长春、哈尔滨、太原。

  3.战略考虑城市——未来战略布局城市

  未来市场发展潜力巨大,但经济、规划层面略逊于上两类城市。如鄂尔多斯、徐州、舟山、湖州、昆山、扬州、廊坊、威海、芜湖、绍兴、中山。

  三、常见的目标城市筛选方法

  1.目标城市筛选法——7次筛选确定目标城市

  2.城市分级筛选法——划分区域中心和重点

  3.城市分阶段筛选法——单中心、大都市化、外围城市

  4.根据房价快速上升指标筛选——上升表现、支撑指标、驱动指标

  5.根据房企区域战略筛选——是否进入?目标实现?如何进入?

  6.根据GDP增速与房地产发展关系筛选

  7.房地产市场预警预报指标体系

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