万科、绿城、招商地产城市投资选择逻辑
一、判断是否拿一块地的综合因素
1.土地价值衡量——7大核心因素
以下核心衡量因素权重之外还设有一定弹性权重，不同企业设置不一。
(1)商业服务繁华程度
该核心因素权重占25%，考虑商业服务中心如农贸市场、酒店、银行、商业街等对地块的辐射影响程度。
(2)道路交通状况
该核心因素权重占20%，考虑地块临街道路的状况如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量，及对外交通便利度，如距长途汽车站、机场距离，分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。
(3)基础配套设施状况
该核心因素权重占10%，考虑目前地块的城市基础设施投入情况，如供水、供电情况，以及地块距公用服务设施如市民活动中心、公园、体育场馆的距离。
(4)环境条件
该核心因素权重占5%，考虑地块周边环境质量优劣度，如噪音、大气污染、与污染源的临近程度。
(5)产业影响因素
该核心因素权重占10%，考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。
(6)城市规划
该核心因素权重占15%，考虑周边区域及城市对地块的影响。
(7)宗地现状及内部资源
该核心因素权重占15%，考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件如地形、地势条件、景观资源等其他因素的影响。
2.关键绩效指标——内因+外因
(1)内因
包括全国战略布局，土地储备、年度开发计划，意向城市区位/土地用途/规模，开发能力/收益、风险预期，资金调动/融资能力。
(2)外因
包括宏观政治/经济环境，国家/地方行业政策，房地产市场发展阶段研判，区域市场容量/竞争程度，政府支持力度。
3.竞争者分析——据自身核心竞争力
4.根据所需——拿地策略16种模式
买地
(1)招拍挂
(2)不是招拍挂，创造招拍挂。
(3)直接买地。(实际是买项目)
购买股权(适用有地企业除了地，其他资产较少)
(4)购买股权。
(5)创造境外卖股权。
(6)设立特殊目的公司转让股权。
(7)吸收合并有地企业，有地企业股东进而卖股权。
投资(适用有地企业资产较多的情形)
(8)有地企业将地投资到开发企业，然后卖股权。
(9)非地产公司投资到非地产公司，然后同地产企业合并，或申请开发资质。
(10)投资到新公司，然后卖股权。(适用酒店项目)
分立
(11)有地一方先分立，再卖股权。
(12)先分立，然后同有地一方合并。
(13)先用货币资金投资，再让产赎股。
其他方式
(14)合作建房
(15)1003+36+48模式
(16)委托代建
二、万科、绿城、招商是怎么做的？
1.万科——分3阶段扩张的全国化布局
以客户为导向，营造舒适的居住氛围，由首置产品向全产品系列扩展。
第1阶段：1991~1995年
发展特征：快速扩张，以一线城市为重点向三四线城市扩张，一度扩张到13个城市。
发展区域：深圳、上海等沿海开放城市为重点，试探性进入二三线城市。
开发方向：包括商业在内的和房地产有关的全程开发，积极进入每个可选择的区域。
第2阶段：1997~2000年
发展特征：由扩张到收缩期，集中优势资源至一二线城市，重点扩大重点城市的市场占有率。
发展区域：基本以深、京、沪、津4个城市为主。
开发方向：逐步确立只做住宅的核心理念，包括华润超市在内的商业内容被逐步剥离，该阶段主要满足首置客户的购房需求。
第3阶段：2000年至今
发展特征：确立3+X战略，以长三角、珠三角、环渤海三大区域为核心逐层推进，基本实现全国化布点。
发展区域：除三大区域主要城市外，兼顾武汉、成都等重要城市，并逐步向区域内三四线城市拓展推进。
开发方向：从城花首置系列到金色改善系列的产品划分体系，形成了住宅产品全系列的覆盖。
2.绿城——深耕长三角，逐层拓展热点区域
以产品为导向，营造尊贵的居住感，坚持改善类产品为主，以形成较强的品牌效应。
第1阶段：2000年前
发展特征：区域深耕，基本以杭州作为根据地进行发展，并逐步进入浙江省内城市。
发展区域：杭州及部分浙江省内城市。
开发方向：打造高档住宅，做最好的产品，提供顾客尊贵的居住感。
第2阶段：2000~2003年
发展特征：区域深耕+核心城市，继续以浙江为重点，开始向核心城市拓展，先后进入上海、北京。
发展区域：浙江省内仍是其主战场，上海、北京等重点城市开始出现绿城的身影。
开发方向：把其一贯坚持的高档产品策略继续复制到浙江省外的其他核心城市，获得了良好的接受度。
第3阶段：2003年至今
发展特征：区域深耕+核心城市圈拓展，浙江省依旧是其主基地，其他核心城市也逐步向外拓展，逐步形成全国化布局。
发展区域：浙江省主要城市，上海、北京核心城市，合肥、长沙、郑州、青岛等二三线城市。
开发方向：其提供高档产品思路的继续延续，并对包括户型在内的多个方面逐步进行提升，以进一步增加产品力，另一方面利用其品牌优势，加强了合作开发的模式，市场占有率迅速扩大。
3.招商——结合自身特征及战略目标筛选
1.核心考虑城市——未来2年内布局
城市经济成熟度较高，并具有较大的规划利好，未来市场发展空间较大，市场机会多，投资回报率相对较高。如杭州、宁波、无锡、常州、大连、沈阳、福州、东莞、南宁、郑州、济南、合肥。
2.重点考虑城市——未来3~5年内布局
市场机会较多，未来市场发展空间也较大，但部分城市经济发展略显不足，或规划辐射度稍弱。如烟台、石家庄、南通、嘉兴、温州、昆明、南昌、泉州、西安、贵阳、海口、三亚、长春、哈尔滨、太原。
3.战略考虑城市——未来战略布局城市
未来市场发展潜力巨大，但经济、规划层面略逊于上两类城市。如鄂尔多斯、徐州、舟山、湖州、昆山、扬州、廊坊、威海、芜湖、绍兴、中山。
三、常见的目标城市筛选方法
1.目标城市筛选法——7次筛选确定目标城市
2.城市分级筛选法——划分区域中心和重点
3.城市分阶段筛选法——单中心、大都市化、外围城市
4.根据房价快速上升指标筛选——上升表现、支撑指标、驱动指标
5.根据房企区域战略筛选——是否进入？目标实现？如何进入？
6.根据GDP增速与房地产发展关系筛选
7.房地产市场预警预报指标体系
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