惠州：老旧住宅楼加建电梯成业主迫切需求
惠州老住宅小区加建电梯申请流程图
图表：贺婧宜
圆通桥大厦加装的电梯今年6月已经完工。南方日报记者 王昌辉 摄
上世纪80年代，在下浦、南坛、麦地、龙丰等老城区迅速建起了一批小高层住宅。然而至今，小区变得老旧，尤其是居住其中的住户逐渐步入老年，没有电梯的建筑对小区居民造成的不便逐步凸显。
老旧小区加装电梯的需求日益明显。针对这一情况，2012年7月，惠州市政府出台《惠州市区中心区既有住宅加建电梯管理办法》(下称“办法”)，对惠州老旧小区加建电梯的注意事项及申请流程做出了细化规定。
然而，据市住建局相关部门统计，自《办法》实施以来，惠州共有11个老旧小区成功申请加建电梯。然而，这相对于惠州接近200栋的老旧住宅总量来说比例甚小。
对此，惠州市住建局直属规划分局副局长黎明介绍，尽管老旧住宅加建电梯的需求越来越大，但真正加建并不容易。由于加建电梯涉及使用公共通道、产权等问题，且需要全部业主同意，操作难度较大。
10月，位于河南岸的金城花园社区12栋C单元高层业主提出加装电梯申请引起广泛关注，最后在小区其他业主激烈反对的情况下遭到主管部门否决。
实际上，在惠州已经成功加建电梯的小区中或许能够得到启示。圆通桥大厦业主黄先生告诉记者，高低层业主搁置争议共同协商，根据楼层高低决定资金支出比例，最后成功加建方便了小区业主。在下浦气象局宿舍，居民刘阿姨直言年轻时都在一个单位工作，现在年纪大了希望加建电梯大家都很理解，在面对小区加装电梯等事情时，已经不再是高低层业主间的利益之争，而是邻里间的相互理解和相互帮助。
加装需求大
近200栋老旧住宅符合加装标准
随着社会的发展和居住习惯的改变，集中兴建于上世纪末与本世纪初的单位宿舍楼和小高层社区，由于首批置业市民的年龄渐老，没有安装电梯导致的生活不便问题逐步显现出来。
老旧住宅楼加建电梯成为社区业主的迫切需求，尤其是年老的居民，上下楼梯成为生活的沉重负担。南方日报记者走访发现，在下浦、南坛、麦地等老城区广泛分布的原政府宿舍楼和居民住宅，很多都是7层、9层的楼梯楼。
根据住建部最新发布的《工程建设标准强制性条文》有关房屋建筑设置电梯安装的强制性标准，七层及以上住宅或住房入口楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅，必须设置电梯。
按照此规定，现在广泛分布在老城区的住宅楼大部分已经超过了现行设置电梯的层高标准。据南方日报记者不完全统计，在下浦、麦地、南坛、龙丰、下角等老城区集中分布的住宅楼接近200栋。惠州市既有住宅加建电梯的需求广泛存在。
针对不时出现业主希望能加装电梯的情况，惠州政府于2012年7月出台的《办法》给予了规范，该项管理办法对于如何办理申请的流程、如何自己筹措等事项都做出了具体细化。
在该管理办法实施后，据市住建局直属分局相关统计，截至目前，惠州仅有11个老社区顺利加建电梯。然而，这对于目前广泛分布于惠州城区各个区域的近200栋既有小高层住宅而言，申请办理的比例还太少。
操作难度大
业主间众口难调致加建难以成行
在受访中，市住建局直属分局副局长黎明透露，对于既有住宅加装电梯的申请，住建规划部门一直都是持欢迎和支持的态度。只要业主们一致提出申请，并且符合加装电梯的相关规定，规划分局是全力支持的。
然而实际上，由于涉及使用公共通道、产权等问题，且需要全部业主同意，要想加建电梯并不容易。
近期引起广泛关注的“金城花园加装电梯事件”就突显了加装电梯只是个看上去很美的愿望。
今年6月左右，金城花园12栋C单元6楼某业主(受访者要求匿名)就开始着手加装电梯的事情。据介绍，由于该户业主家中老人年纪较大，身体虚弱，每日出门上下六楼已经成为很大负担。
10月，住建局受理申请，并于10月1日发布“关于惠沙堤二路48号中锴金城花园12栋住宅楼C座加建电梯的公示”，审议在该住宅楼楼梯北侧加建电梯。然而这受到相关利益业主的激烈反对。反对加建电梯业主指出，加建电梯破坏小区整体外观，降低小区价值，阻塞消防通道和采光等，损害公共利益。
近日，南方日报记者走访该楼栋发现，2005年才正式起售的金城花园小区，内部园林和泳池等休闲设施完好，加建电梯必然破坏社区的整体结构。对此小区物业经理肖先生介绍，物业公司对于业主加建电梯的要求不反对也不支持，只要业主之间能够协调通过，物业并不会过多干涉。
据物业公司透露的最新消息，目前该社区加装电梯的申请已经被否决，主管部门在审议业主之间的意见之后并未予以通过。肖先生介绍，反对加建的声音并不局限于加建楼栋的低层业主，小区其他楼栋的业主也纷纷反对。
对此，多次接受老旧住宅小区业主咨询的远大电梯公司朱姓设计师介绍，在原有小区内加装电梯不可避免会破坏原有小区的整体设计，从这个角度上讲，申请加装电梯往往只是某一栋或某单元的事情，小区内其他楼栋的业主难免有意见。
实际上，根据《办法》规定，既有住宅加装电梯需要全体业主同意。使得即便加建只涉及单个楼栋业主，由于高层和低层业主意见不统一，以及在加建电梯所需费用的分配上难以达成一致往往也难以成行。
成功怎复制
邻里相互理解协商应对或是出路
对于老旧住宅加建电梯难以成行，《办法》中的相关规定成了市民吐槽的焦点。对此，黎明介绍，规定中要求全部业主同意才能加建，尽管看起来显得苛刻，但只有这样才可能避免纷争。
黎明介绍，此前在广州曾推行过“2/3业主同意”就可加装电梯，但在实施过程中，不同意加建的业主阻挠工程，甚至发生肢体冲突事件，对于事情的解决更加不利。“目前惠州还是倾向于业主之间提前沟通，鼓励业主在资金分摊方面可以更加灵活，多考虑低层住户的利益。”黎明表示。
实际上，从2012年发布《办法》以来，惠州已经成功在下埔桃园阁小区、南坛圆通桥大厦、市气象局宿舍楼、市地税局职工宿舍楼等11个小区成功实施了电梯加装工程。
记者走访圆通桥大厦发现，今年6月加装的电梯已经成为住户上下楼的倚仗。住在8楼的黄先生介绍，圆通桥大厦之所以加建成功，是由于整个大厦朝圆通桥一面为沿街商铺，1—3层没有业主居住，4—8层每层三户，一共只涉及15户业主，且住户都有使用需求，争议的分歧并不大。
然而，黄先生也指出在资金分配上大家协商了很久。最后大家一致同意按楼层的高低区分，4楼每平方米分摊212元，每上一层每平方米增加30元。黄先生介绍，由于其居住的8楼、9楼是复式，又是顶楼，在共计56万元的加装电梯工程中，他一户就支出接近8万元。
位于下浦的气象局宿舍也成功加装了电梯。2栋业主刘阿姨介绍，小区里的业主基本上都是以前单位的同事，大家都很熟络，现在年纪大了，行动不方便。一家提出加装电梯，大部分家庭都会支持，邻里之间相互理解和相互帮助。
对此，市住建局相关负责人也表示，实际上这也给后期需要申请加装电梯的小区提供参考，住在同一个小区或同一个单元应该多加强沟通，邻里之间多理解，在面对小区加装电梯等事情时，避免沦为高低层业主之间的利益之争。
从爬楼梯到乘电梯
黄伯幸福的退休生活
■特写
薄暮时分，圆通桥旁圆通桥大厦，家住8楼的黄伯从一楼走上一段台阶，走入电梯。大约半分钟后，他步出电梯，便来到7楼与8楼之间的楼道。和半年之前步行上楼的气喘吁吁相比，黄伯虽然背着单肩包，依旧一脸轻松。
从2楼到8楼，这段约20米的垂直距离，由人力的缓缓步行到电力的迅捷电梯，加建工程前后历时4年，花费约56.5万元，对于这里的居民可谓一项大工程。如今的黄伯，每次回家不仅轻松，还很欣慰，甚至有些自豪。
2004年，黄伯买下第8层的一套复式住房，不过没有电梯的状况让他担心，自己日渐年迈的双腿能否经得起上下折腾。2007年，圆通桥大厦A座的居民协商一致，很快加装了电梯，这让黄伯的担心似乎有些多余。然而，情况并未如他所愿。
此后三年，黄伯所在楼道的居民围绕是否加建，以及如何分担费用，争执难定，加建电梯一事一直搁置。2010年，已经退休的黄伯眼看加建时间遥遥无期，决定先行搬入。其余十多户得知黄伯的到来，因为此前均未与他产生冲突，因此都对他担任加建项目的协调人持支持或默认态度。
相比金城花园等小区因底层居民反对而难以审批，圆通大厦有着天然的优势：最下面三层均为面街商铺，既不会使用电梯，也不受加建电梯的影响，最底层住户所在的4层，同样有加建需求。
经过协商，居民一致同意加建费用的分摊方式为：从4楼开始，每平方米分摊212元，每高一层每平方米增加30元，以此类推。此外，一梯三户中的两户位于加建电梯两侧，厨房窗户被挡住一半，而且还会受到噪音困扰，因此另一户不受影响的每平方米还要再加5元。如此一来，位于8楼房屋面积200多平方米的黄伯，共需交纳7万多元，是所有住户中最多的。
解决了居民的意见冲突，申请加建之路仍比预想的要难。“原来是想建在门口，但是没有批准，后来希望在已有楼梯后面，另外修建消防通道，结果也没批准，最后只能采取折中方案，在一楼与二楼之间的楼梯平台上加建。”
2014年春节后，加建工程终于开工，6月便完工。不过，事情并未就此彻底完结。按照协议，约56.5万元的工程款分4次支付，开工前交30%，开工中交40%，完工时交付25%，最后的5%尾款将在完工一年的保修期后交付。然而，4楼的住户，至今尚未交齐第三期25%中应承担的费用。
电梯空间不过两平方米左右，显得很逼仄，电梯也并非从一楼直通家门口。但这些瑕疵，黄伯并不在意。站在自家8楼的窗口，听听小曲，看看西湖——这正是他希望的退休生活。
引入第三方参与协商实现多赢
■记者手记
对于老旧小区来说，加建电梯对于低层业主实际意义并不大，纳入资金分摊不易，加装电梯往往还会占用楼梯间、消防通道等公共空间，且在通风采光问题上存在影响。如此一来，取得全部业主同意就变得难上加难。此外，每个小区、每栋住宅的情况千差万别，从楼栋的建筑设计到住户的年龄、彼此关系，可谓迥异。因此，设立一个统一的规则并在全市实施，没有可操作性。
然而，这并不代表加建电梯的工作将全部交由住户自行处理。老旧小区所在街道办、社区居委会，既熟悉住户情况，又与加建实际利益无直接关联，可以作为各居民之外的协调机构，为居民互相协商建立协调机制，最大限度争取居民求同存异，实现整体利益的最大化。
虽然情况千差万别，但协调原则主要有两条：权责平等和协商一致。如何平衡住户之间，住户与公共空间之间的利益，是破解老旧小区加建难的关键，如果任由住户自行协商，很可能事倍功半。作为任意一户住户，相关利益和掌握资源均有限，即使提出合理条件，也很难获得其他住户满意。圆通桥大厦的加建之所以得以实现，此前并未参与争执的新住户黄伯的加入起了很重要的推动作用，特别是他作为付出费用最多的住户支持费用分担方案，很容易得到其他住户的理解和配合。
圆通桥大厦成功实施的加建工程可以作为成功案例，将其中合理成分有效利用，为其他小区和楼栋加建电梯提供借鉴，甚至可以邀请主要参与者参与协调。
不仅是加建电梯，诸如此类涉及多户居民和公共利益的问题，并不鲜见。全部依靠居民自行协商，往往存在遇到问题难以继续，彼此利益诉求差异过大等问题，最终引起纠纷损害的是小区整体利益。如果小区的业主委员会或所在街道办等在知悉相关情况的前提下，适时介入，作为第三方提供协商平台和渠道，参与居住环境改善等相关问题的解决，不仅可促进具体问题的解决，而且有利于相关组织在居民中良好形象的建立，有利于其他事项的妥善处理，实现多赢局面。
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