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东莞:二手住宅市场冷热分化银行利率未现折扣

https://www.biud.com.cn 2014年11月14日11:11 家居装修知识网

　　市区成交活跃，量价稳中有升；而镇街市场相对清淡不少

　　文/记者陈明

　　来自业界最新检测结果表明，和一手市场不同，二手住宅的投资功能基本消失。在刚需为主的市场背景下，市区成交活跃，量价稳中有升，而镇街市场相对清淡不少。其中部分镇街同比价格下调20%。11月二手住宅市场的走势逐渐明朗，市场人士普遍认为四大中心镇街二手住宅价格年底可以确保渐入佳境，但是受到一系列原因的影响，部分镇街二手地产将步入长期的低迷。即使银行逐渐放开审批条件，施行一定程度的利率优惠也难以短期内见效。

　　市区：

　　改善房交易量升30%

　　10月份的地产新政出台之后，经过十一大假的预热，10月下旬楼市逐渐出现起色。直到11月开始，经过一系列流程之后，市场交易情况终于明朗。来自各大二手住宅中介机构的反馈表明，11月上旬，二手住宅的最大变化是，新政激发了大量改善需求家庭的购房欲望，130平方米至240平方米的大户型住宅楼市场显著回升。

　　金信联行市场部经理欧平英通过监测数据发现，大户型成交仅仅在11月上旬期间，环比上升了30%。“这段时间我们公司成交的大户型产品就达到十余套。”改善房走俏并不仅仅表现在二手住宅市场，欧平英说，十一期间某楼盘是大户型产品，在开盘当日成交总额多达四个亿，这些都是以往政策限制下积累的市场需求，一旦有了机会，肯定会爆发出来。

　　在西平一家中介机构，前来咨询信息的南城区业主张女士告诉记者，她手中一套138平方米的房子准备出手，一家中介给她的报价是130万元，但是她不放心，觉得有必要货比三家，中介机构爆出的价格从12万元到140万元左右都有，并且表示保证在一个星期内达成交易。张女士说，这充分说明市场需求明显上升了。“我去年春天就在中介放了出售信息，但是直到今年10月底，看得人有几个，基本上没有人还价，我都以为这房子卖不出去了。现在看来不用担心。”

　　中原地产等机构的门店工作人员一致认为，目前是两年以来最好的二手房行情，看房人士的交易积极性明显提高。

　　尽管新政的主要作用是放开银行审批门槛，为广大刚需一族提供购房便利，但是由于放开了二套房交易的管制条件，众多有着改善需求的买家乘势而入，因此，市场的大户型存量房得到了市场释放空间。

　　成交量的上升，并没有促使价格上涨，目前在市区均价一万元左右的电梯二手楼依然处于平稳状态，究其原因，一是市场虽然得到释放，但是积压已久的产品也需要急于脱手，双方都需要一个稳定的成交环境来达成交易意愿，因此，短期内价格不会出现上涨情况。

　　镇街：

　　市场回升相对缓慢

　　不过，市区的二手住宅行情与镇街有着相对明显的区别，由于受到存量房过多的影响，以及其他综合因素的体现，常平、长安、厚街等以往传统的经济强镇在二手房市场上回升相对缓慢，在部分镇上甚至出现了与市区相反的行情走势，其中房租下降、二手房价格下调依然存在。

　　常平正景二手房中介公司管理人员陈小姐透露说，十月份的新政策虽然在一定程度上刺激了行情，将部分刚需和改善房需求人士吸引进入市场，但是由于存量房过多，市场供需比例失衡相对明显，因此，常平镇的二手住宅交易量依然相对低迷。“主要原因在于镇街的流动人口占据主要数量，这些人收入不足以购房，而常住人口以及高收入人士早就有了多套房，目前房子投资性能已经不再具备，纯粹购房用于出租基本上没有了吸引力。因此，市场的交易不如市区。”

　　常平镇接受采访的中介人士一致认为，价格这一敏感因素在市场上让人不敢过于乐观，部分房子业主在久久不能出手的情况下，已经表示愿意让利10%左右来套现。这就表明，当前新政依然无法促使交易量上升，而空置房过多的市场情况，将进一步导致价格松动。中介张小姐表示，前些年市场透支了镇街的房市，导致目前在人口总量没有上升的情况下，房市出现发展停滞的情况。

　　在常平，记者了解到，因为房源相对过剩，出租屋价格下降明显，例如在市中区一带，去年一套公寓每月租金1500元左右，目前租金只能达到800元左右，这种情况与成交价格相互作用，导致常平等一些镇街二手房市场回升缓慢。

　　银行:利率未现折扣

　　限购限贷的政策放松之后，不少业界人士一度认为，银行将会施行宽松政策，例如以往常见的七折利率、八折利率将会重新回到市场，但是目前看来，这个期望基本上不会实现。来自各大机构的信息表明，在实际操作中，只有一部分股份制银行取消了利率上浮10%的政策，而工行、建行等大型国有银行商不见明显的松动，上述常平中介机构的陈女士透露说，公司目前合作的银行中，只有邮政银行、东莞银行实行了基准利率，工商银行依然实行5%的利率上浮政策。

　　记者连日走访二手住宅市场发现，公积金异地贷款放松、二套房贷款放松等新政基本上都已经得到执行，不过，之前央行发文符合政策的贷款可以最低七折优惠尚未有购楼者享受，有机构称，目前银行绝大多数都是按照基准利率执行房贷。究其原因，主要在于年底银行额度都已用完，预计下一年度才会有贷款优惠利率。