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改善型买家入市房企继续做小还是做大?

https://www.biud.com.cn 2014年11月14日11:11 家居装修知识网

刚需为王的楼市时代持续已久，在房地产高峰期，刚需日光盘频现，就算在低谷时期，刚需盘难现“日光”,但并不乏开盘销售七八成的案例，热销的程度也远高于改善型楼盘。刚需市场的火爆除了需求之外，和近几年国家首套房置业的政策定调离不开关系。但随着今年房贷新政的出台，从严了多年的改善型市场被撕开了第一道口子。在如今的市场下，是坚持刚需为王还是转向改善型市场，成为摆在众房企面前的一道选择题。业内人士分析指出，至少在两年内，刚需主导市场的现象不会改变。随着户型空间设计的利用率越来越高，改善型的需求并不一味追求超大户型，未来90-120平方米的产品仍有较为广阔的市场。

今年广州楼市仍以刚需为主

据粗略统计，2013年，广州“日光盘”有16个，无论是奥园春晓、金地公园上城还是时代倾城、广州亚运城等都是以中小户型占主导的刚需楼盘。今年虽然降价声音此起彼伏，不少楼价低价入市，但是真正意义上的日光盘寥寥无几。纵观开盘去化率达到八成以上的楼盘，除了少数低价入市的高性价比豪宅盘，如富力东山新天地以及中海花城壹号之外，基本上也以刚需楼盘占主导。

“广州市场刚需购买力仍然十分强劲。”绝大多数业内人士如此认为。中地行市场研究中心总经理吴荣超指出，今年的房地产市场依然以刚需市场为主，房贷新政之后一批改善型需求被释放，整体以两房以及小三房的中等户型最为热销。

近年来，楼市调控政策以支持首次置业刚需买家作为主基调，如“90/70”政策的出台、公积金贷款政策规定购买90平方米以下的首次置业者可申请首付两成，首次置业可享受的利率优惠等等，也导致市场上的90平方米以下产品的供应量近年来连续提升。

广州克而瑞研究中心数据显示，2011年，90平方米以下户型产品的供应量占比仅为30%，2014年占比已经达到43%，大幅上涨了10多个百分点。

各类产品的市场接受度跟具体项目定位分不开关系，整体而言，小户型的成交量确实更大，中原地产广州项目部总经理黄韬指出。记者从星河集团在南沙的三个项目了解到，虽然同样都有小户型、中间户型以及大户型，但是主打改善型的星河丹堤以160平方米、170平方米的户型最畅销，刚需偏改善的星河山海湾以120平方米的户型去化率最高，而主打刚需客的星河盛世则以90平方米及以下的户型销售状况最佳。

改善型产品成交比例创新高

来自上海克而瑞研究中心一份研究报告，2009年-2014年上半年，十大重点企业90-140平方米中等面积段户型产品的成交占比从33.54%上升到45.43%，创下历史新高，其中90-120平方米户型涨势更为显著，今年上半年占比达到30.18%，相比2009年上半年的21.19%上涨了9.46个百分点。

合富辉煌市场首席分析师黎文江表示，中段面积产品成交比例的上升和调控政策不无关系。从2010年10月份楼市限购大幕拉开以来，二次置业的首付从五成提至六成甚至七成，贷款利率上浮10%，严禁第三套房贷款等等，都导致一部分改善型置业的需求被压制。这就造成市场上一部分有一定资金实力的买家选择一步到位。

从广州成交数据看，2007年-2014年，90-144平方米的市场成交占比亦出现上涨的趋势。2007年，此面积段的成交比例为47.62%，2008、2009两年出现微跌，但2010年，比例又上升了约6个百分点，占比突破50%，其中2012年的比例达到近年来最大，接近60%，今年上半年也维持在56.48%的相对高位。

颐和集团副总裁赵永爽表示，放宽条件，任何无房人士都可以称之为首次置业的刚需，但是随着房价上涨到一定程度，真正有购买力的刚需还有多少就值得研究了。

因此，有业内人士提出，在二次置业政策放宽后，刚需改善型市场应该被放在更受关注的位置，房企也到了面临调整市场产品之时。

紧凑型高赠送型户型最受欢迎

然而改善型市场是否迎来了春天？广州房价点评网市场分析师李权基并不这样认为。他表示，2011年至今，广州90平方米以下小户型成交的优势仍然比较明显，在供应量提升下，2014年90平方米以下中小户型的成交量同样为43%，而90-120平方米的比例更是占到了三成以上，也就是说120平方米以下的成交占比超过了七成。“这类产品都可以归属到刚需的市场。”

同时他认为，房贷新政的出台更大的作用是在去化大户型的存量。李权基指出，截至今年10月份，广州120平方米以上的改善型产品存量为3.5万套，占全市存量的33%。其中144-180平方米的改善型产品去化周期达到22个月，180平方米以上的改善型产品去化周期高达31个月，大户型存量风险非常高。改善型置业政策的放开，对广州大面积产品的存量会有所改善。但是，长期来讲，广州刚性需求仍较长时间为市场主力，刚需产品的存量风险不算高，刚需产品长期前景会比较广阔。

此外，近几年，市场上的小户型不仅供应丰富，在空间利用上也越来越讲究。如今的市场已经不满足80平方米的两房或者90平方米的小三房，以万科为例，去年推出了77平方米的小三房，令不少业内人士发出了一声惊叹。除此之外，市场上不乏65平方米的小两房，80平方米的小三房，甚至48平方米的三房、85平方米的四房单位。“这种紧凑型并且是高赠送型户型尤其受刚需买家的喜欢。”吴荣超认为。

黎文江表示，开发商在设计户型时应该讲究空间的利用程度，甚至从细节考虑如何节省空间，并不太赞成一味追求大面积的行为。“未来90-120平方米的单位应该是最有市场的面积段。”在他看来，以一家三口，人均居住面积为30平方米的规定已经不太合理，未来的房地产市场必然将以中产阶级作为主要购买力，普遍家庭上有老，下有小，把标准提至120平方米比较合理。90平方米带主套的小三房、120平方米的小四房，这也可以满足一部分改善型买家的需求。