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十月楼市数据回升反弹是否持续难下定论

https://www.biud.com.cn 2014年11月16日09:51 家居装修知识网

11月13日，国家统计局的官方网站公布“2014年1—10月份全国房地产开发和销售情况”，统计结果显示，总体来看，一系列松绑政策已经产生一定作用，楼市颓势可见逆转，全国商品房销售回暖。

十月楼市数据回暖

营销的旺季遇上房贷新政，今年以来持续低迷的房地产市场，10月份终于出现回暖迹象。

首先，房地产的开发投资主要指标均有不同程度增长。2014年1—10月份，全国房地产开发投资77220亿元，同比名义增长12.4%。前10个月，房地产开发企业房屋施工面积692132万平方米，同比增长12.3%，增速提高0.8个百分点。其中，住宅施工面积491855万平方米，增长8.8%。房屋新开工面积147661万平方米，降幅收窄3.8个百分点。房屋竣工面积63889万平方米，增长7.6%，增速提高0.4个百分点，其中住宅竣工面积48749万平方米，增长5.1%。

其次，在商品房的销售和待售情况方面，国家统计局数据显示，1—10月份，全国商品房销售面积和销售金额的降幅均比前9个月有所收窄。其中，成交面积降幅比1—9月份收窄0.8个百分点，销售额降幅比1—9月份收窄1个百分点。

此外，10月份的单月数据表明，商品房销售面积当月达11362万平方米，降幅比9月减缓8.7个百分点，商品房销售额7158亿元，降幅比上月减缓8.2个百分点。研究报告显示，10月份的全国市场成交创下了年内最高，其中，北上广深四大一线城市分别出现了17.4%、42.5%、63.1%和52.5%的环比增幅。

从地区的市场来看，前10个月东部地区商品房销售额同比降低14.3%，而中西部地区则保持了增长，其中中部地区销售面积略降2.8%，而销售金额则同比增长1.1%，显示房价依然坚挺。

在销售增长的背景下，部分城市再现“拿地”热。前10个月，房地产开发企业土地购置面积26972万平方米，同比增长1.2%，而1—9月份则为下降4.6%；土地成交价款7747亿元，增长20.4%，增速提高8.9个百分点。

国家统计局的数据还显示，10月份当月，房地产的开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.76，比上月提高0.04点。

中国房地产学会的副会长陈国强对中国经济时报记者表示，10月份全国楼市整体的情况与之前几个月相比确实有所好转，从单月的指标来看，房地产行业呈现趋稳、趋好的态势是比较明显的。他指出，房地产行业素来有“金九银十”的说法，尽管9月数据不太理想，但是十月数据回升，短期已经可以判断，市场有所好转，成交量有所恢复，这和政策的变化有比较直接的关系。

陈国强提到，“9.30”新政的限贷松绑、SFL(常备借贷便利)的定向投放以及公积金等利好政策的发布，以及地方政府的配合放宽，如一些地方出台减免税费，降低门槛，提高贷款额度，免除不必要收费等政策，总体来说有助于促进住房消费，为市场转暖提供了良好的大环境。与此同时，按揭贷款利率也开始缓慢下降，目前首套房贷款利率9.7折成为主流。

除此之外，数据显示，前9个月一线城市成交量同比下滑3成左右，下滑幅度较二线城市多达20个百分点。更低的基数水平，导致一线城市在成交回暖时有了更大的上升空间，使得作为全国楼市风向标的一线城市表现尤为突出，成交量回升最为显著。

陈国强表示，中央强调稳定住房消费，对市场预期起到了引导作用，整体来看，一系列松绑政策已经产生信心提振作用，止跌效果明显。但他同时强调，政策落地到反应在市场上是需要时间的，未来在第四季度，政策变化会继续逐渐显现出效果，但其影响程度仍需要看市场实际的反应。

厦门大学不动产金融研究中心主任郭晓武同样对中国经济时报记者表示，10月楼市数据的呈现跟市场人士的看法比较吻合，整体呈现止跌及上升的态势，大部分城市房地产市场成交量上涨，但反弹的实际幅度依然要看后续信贷释放情况。

郭晓武认为，此次楼市回暖的出现受贷款政策放松的影响很大，此外，各地集中调整公积金政策也“助长”了市场温度，今年全国多个城市调整公积金政策，其调整方向主要是：降低首付、提高额度、放宽二套贷认定、允许异地互贷等。他认为，未来的走势倾向于平稳运行，短期来看，房价下行趋势仍难改变。

反弹是否持续难下定论

陈国强指出，政策面的变化和资金面的变化等都是左右未来市场变化的最基本因素，但最根本的影响因素还是市场供求关系，在明显供大于求的城市，消费者的观望心理必然存在，开发商处在被动的状态而购房者处在主动的地位，在库存下降到合理水平之前，新开工、拿地、投资等指标仍可能继续下滑。

陈国强强调，10月份楼市回暖只是短期的反弹，这种反弹能否持续仍存在疑问，有待观察。他指出，10月单月指标表明行业在趋稳趋好，但不具代表性，行业下行态势是否就此扭转还需时间确认。“当前来看最现实的因素是市场供求关系普遍呈现供大于求的状态，很多城市库存偏高，市场预期尚未出现确定的转变，对于库存高供应量大的城市，不太容易扭转看空或者谨慎的预期，后续的行业走势还存在其他的可能性，现在尚难下已经触底反弹，后续持续企稳的定论。”他这样告诉本报记者。

虽然房地产市场快速回暖，房企销售出现改善，但根据目前已公开10月份销售数据的21家房企来看，2014年此数据仅为74.2%，而2013年前10个月的销售目标完成率平均值达到88.3%。值得注意的是，目前没有一家企业提前完成2014年度销售目标，相当一部分企业距离年初制定的销售目标依然有很大差距，很多已完成无望，仅年末3个月的效果释放难改整年的销售疲软大势。

陈国强同时提到，不同城市有差异化表现，这跟不同区域特定市场的供求关系有关，总体来说，东部一线城市最近无论是成交量还是土地市场的表现，都让人看到楼市回暖的迹象，但是对更多的二三线城市，尤其是三线城市来说，这种表现会出现明显的滞后，调整状态就需要更长时间。他提到，全国楼市总体的情况既要看几个风向标城市，也要看量大面广的二三线，尤其是三线城市。

郭晓武认为，一线城市楼市状况预期比较平稳，但二三线城市的房地产市场未来从平衡供给的角度来看，会受到很大的限制。他指出，从金融机构的态度来看，对二三线城市的房地产信托，地产基金等项目都持非常谨慎的态度。“很多券商和基金子公司与房地产相关的资管计划，特别是三线城市以下的资管计划大多都已经叫停，开发商的资金层面预计仍然不会很宽松，去库存还是主流，房企可能继续采用降价跑量等促销方式来加速提升销售业绩。”他这样说道。

郭晓武表示，虽然房地产市场销售数据转暖，但库存高、融资紧，房地产投资增速回落趋势短期尚难见底。在他看来，未来土地和房地产市场的表现可能更多集中在一些政府扶持的与民生有关的项目上，如保障房建设，棚户区改造等。