开发养老地产需创新理念

养老地产无疑是当前中国的朝阳产业，但养老地产跟传统住宅地产可能是跷跷板效应，以后年轻人对新房的需求可能不再增长了，有可能绝对值会下降，但是老年人对房屋需求会迅速增长。2010~2050年40年间，中国老年人绝对数量、占总人口的比例将实现双增长。而政府暂时还没做好准备，且中等收入以上的中高端养老需求本身也应该由市场来实现。所以优优嘉宜判定，未来业务增长量，房地产贡献度会逐渐变小，而养老地产却会逐步增大。

一、现状：养老不为老

作为新兴行业，国内养老地产目前还没有相对成熟的主流模式，进入者更多是在探索和试水，目前观察到的套路主要有三种：第一种是以传统房地产的方式在运营，就是利用政策导向，找政府要政策拿地块，然后找银行借钱，最后把它卖出去，整个思路还是像地产商的思路；第二种是寿险公司主导的模式，他们的模式带有明显的保险商印记，他们提供一套可租的房子，但最终目的是怎么把寿险产品卖给每个老年客户，而房子只是卖保险的一个载体；第三种是医疗机构主导的模式，他们把房子弄好，提供或销售更多的医疗产品和服务。

整体而言，上述三种模式中，相同点都是从自己早期的既有成功模式出发，都关心从老年人那里得到什么，但却唯独忘记了他们的上帝即“老年人”需要什么？

二、优嘉宜观点：老者为先

对于行业现状的“养老不为老”，优嘉宜认为，若想赢得未来市场，须从服务的角度，从老年人内心需求的角度切入养老地产。

在优嘉宜看来，养老地产，从本质上讲，是服务业，不是地产业。

做养老地产一定要研究老年人的需求，不同的老年人有不同的需求，经济条件不同，身体条件不同，区域不同……需求就会不同。在这个基础上再想能够提供什么样的服务，再想提供什么样的金融方案来持续运作和盈利。如果只是按照地产开发思维来做注定要失败。

老年人最大的需求不是当一个幸福的猪，有吃有喝就行了，他们的核心需求还是精神需求。首先，老人像小孩，但也不像“小孩”，小孩出生或寄养在美国就是美国人，放在俄罗斯就是俄罗斯人，但老人很守旧，最不愿意离开过去熟悉的环境，不愿意被儿女家庭远离，更不愿意被社会遗弃，这是他们的内心诉求；其次，他们还是喜欢跟孙子玩，跟街坊邻居聊天，跟原来社区的一草一木朝夕相处，那些印象和记忆是很难抹去的；其三，从居住地而言，他们不一定喜欢“青山绿水”，他们甚至讨厌呆在“纯粹老年人集中营”，因为那样，他们会面临的噩耗是——隔几天就听到120救护车响，不断地听到老张头、老李头、老王头的离去，打破本来平静的生活，这反而会给他们带来更多的压力，跟监狱差不多。”

三、创新模式：就地养老

优嘉宜对于养老产业有两点自己的判断，一是养老产业未来有很大发展空间，其二就是养老未来肯定不是以前的房地产模式，未来养老产业将是以服务业为主，全面整合地产、保险、医疗等综合性的商业模式。优嘉宜认为做养老，不做青山绿水的老年集中营，也绝不会拔掉“老树的根”，让老人离开原来的城市，相反，优嘉宜推崇“就地养老”模式——即在城市的社区里面划分不同的网格，每个网格里有不同数量的服务点，规模不用太大，就近的人可以集中在这里。附近有幼儿园、商场、医院，他们能天天看到人来人往，然后他们与子女能方便的相互探访。条件不一定太好，规模不一定很大，但可能是相对最舒心的养老模式。为此，优嘉宜也创意研究出四个养老行动专项：即“一碗汤”、老少居、功能性养老住宅、专业贴心的增值服务。

1. 一碗汤的孝心地产

老人到底愿意跟子女保持多远的距离——既不能在同样一个屋檐下有“干扰”，又可以及时地相互照顾，优嘉宜对这个距离建议是“一碗汤的距离”，就是一碗汤从子女那里端到老人那里，不会冷掉。

2.老少居

如何避免老年人和年轻人的居住代沟和矛盾？如何又保持老年人与年轻人的情感强化距离？应该说，优嘉宜认为“老少居”是兼容了都市年轻人家庭和老人和谐相处的平衡产品。

3.功能性养老住宅

开发商在做综合性养老社区，里面涵盖了养老公寓、护理、医疗及养老住宅，但在操作中，优嘉宜建议先把买房的和长租的部分放在住宅里，变成常规配套项目，其次，如果城市有庞大需求，就再做独立的养老设施，扩张到城市里面。具体在优嘉宜养老地产策划方案里，30%是居住，70%是公共娱乐空间，比如做诊疗、健身、娱乐等。

事实上，从房间而言，老年人的得房率是很低的，只需要床、桌子、椅子就够了，关键是室外的社交活动空间和周全的配套服务设施，后者更重要。比如，即使是理发、修指甲等配套设施，也能体现老人的尊严和居住快乐，想想看，如果老人整天灰头垢面的肯定活得不愉快，但如果每天都很亮堂，别人赞扬，就会很开心。而至于配套建筑设施也容易做，比如老年人的扶手、小坡度、自动冲凉房、低位的灯光开关、很低位的应急按钮（老人跌倒后能够得着及时求救），这些反而相对容易。真正难的是老年人的需求识别，要想巨大的成功，首先就要满足老年人的真实需求。

4、专业贴心的增值服务

如何跟老人提供更多的增值服务？国外养老社区做了很多创新，考虑到医疗是垄断的，开发商可以利用自身的品牌和溢价能力与各地理疗机构建立长期合作关系，为社区老人建立绿色通道，社区老人到当地医院可以免挂号，直接治疗。医院也愿意跟社区合作，因为社区内有大量高端客户。其次，开发商虽然不做医疗，但却可以做护理，比如老人按摩、陪护、散步都可以，当然有条件的地方可以在小区设置一个门诊室，医院派员驻点可以量血压，以及吃药打针之类的。又比如养老社区食堂办得很好，尽管老年人不太能吃，但会吃得很满意。又比如会为临走前的老人提前办一个漂亮的生日party，然后平静地离开。这就是幸福社区，人的完美归宿，人活得有尊严。

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