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穗六条满周年广州楼市成交量萎缩三成

https://www.biud.com.cn 2014年11月18日07:51 家居装修知识网

“穗六条”落地一年，统计数据显示，一年来广州全市成交量同比萎缩了三成，然而价格反而上涨了11.6%。去年11月18日，“穗六条”出台，宣布提高二套房首付至七成，同时，广州户籍外人士购房需提供连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，大大提高了在广州置业的门槛。

业内人士表示，由于去年受到限价限签限售的影响，导致成交价被人为拉低，同时大量的房源在今年政策放松后网签，又拉高了今年的均价，11.6%只能解释为均价上涨，实际上的售价可能要比去年跌10%左右。

大户型库存进一步提升

据网易监控阳光家缘数据，2013.11.18-2014.11.16,广州一手住宅网签量为67452套，同比(96854套)大跌了三成，外围五区萎缩程度比市区更明显。全市均价则为14801元/平方米，同比(13267元/平方米)上涨了11.6%。

去年“穗六条”出台后的首个月，广州楼市迅速降温。数据显示，2013年12月，全市仅网签一手住宅6488套，同比2012年12月份过万套的水平大幅下挫了近四成。由于受到信贷政策收紧的持续影响，市场降温的态势一直延续到今年。截至今年9月，每月全市的成交量普遍维持在五六千套的水平，仅3月份突破了6000套。直至“9·30”房贷新政出台后，10月份的成交方有起色，成交量达到7000多套的水平，成为今年来的最高位。

不过，业内人士认为，“穗六条”提高了置业门槛，从而影响了市场成交，但除了受此影响之外，更受到大的经济环境、信贷政策、购房信心等多重因素叠加的影响。

在合富房地产经济研究院院长龙斌看来，“穗六条”还影响了市场的结构。因为对改善型市场的限制，刺激了大户型的库存进一步提升。阳光家缘数据显示，截至11月17日，全市可售货量的面积达到978万平方米，共74273套，套均面积为131平方米。“而过去，普遍一年的库存量也仅为五六百万平方米，甚至三四百万平方米。”

均价虽然上涨实际售价下跌

从数据上看，虽然成交量萎缩十分明显，但是成交价不仅未有下跌反而同比上涨了11.6%，并不能反映真实的市场情况。今年的市场并不乏降价的现象，特别是萝岗、番禺、南沙、增城这些供应量大、竞争更为激烈的郊区，多数楼盘都不可避免地卷入今年的降价潮中。“网签数据和事实脱节。”业内人士指出。

实际上，因为房价控制目标，衍生出了限价限签限售等附加政策，尤其是2013年，使得市场受到的干预程度尤其大。直至去年11月份开始，南沙、花都率先放开限价，今年5月份，中心区的高价盘也逐渐解签。

从近一年各月的成交数据看，今年5月份和6月份，分别达到1.6万元/平方米以上，除此之外，还有3月、7月、8月、9月的成交价为1.5万元/平方米以上，这些月份都同比去年有较大的涨幅。业内人士认为，由于受到政策的干预，去年的成交均价实际上并无参考价值，实际的成交价远比数据要来得高，而今年的成交均价显然更加真实。

龙斌表示，去年90%的楼盘都采取双合同的标准，网签价至少拉低2000元/平方米。而今年仅能称之为均价上涨，实际成交价下跌。今年郊区整体价格回调在10%以上，中心六区的均价也有5%左右的小幅调整。

业内分析

市场元气有所恢复年内成交量难以大涨

今年年中，广州业内人士就多次针对“穗六条”的必要性展开了讨论。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，去年11月份“穗六条”的出台在时间上就显得不太合理。从去年11月份开始，市场已经开始降温，并且市场大环境已经从最初的供不应求逐渐演变为供过于求，在市场成交相当乏力的情况下，“穗六条”依然未有取消或者放松之意。

他还指出，我国房地产市场的政策一向都具有滞后性，在房地产过热时收紧，在房地产市场变冷之时再放松，才能真正有效地调节市场。广州和北京、上海不同，其中一个作为政治中心、一个国际金融中心，在经济上对房地产的依赖程度比较低，而广州则不同，对房地产的依赖相比较高。无论是土地收入还是楼市成交量，和北京、上海相比，仍然有比较大的差距，在政策上也理应更加灵活。

对此，龙斌持有相同的观点，他认为，由于此前的行政手段，造成了市场和政策出现不对称现象。10月份以来，广州放松限购传闻四起，实际上有不少楼盘不惜和买家摆上赌局，押宝三年社保的条件将在11月之后调整，不过，目前尚未有成文的规定出台。

对此，中原地产项目部总经理黄韬表示，“9·30”房贷新政后，不可否认市场元气得到了一定程度的恢复，若在此时，政府放松“穗六条”,可能会对市场产生误导。今年的最后两个月预计成交量将稳中有升，难以大涨，成交价会继续维稳。“行政化的调控政策逐渐退出市场是大势所趋，但是在市场较为低迷或为淡季之时退出，或比较合理，例如明年的2月份、3月份。”而龙斌认为，在大经济环境难有起色、库存量依然高企的两大条件下，“穗六条”放松后也不会对楼价产生太大的刺激作用，预计只会对成交量有所拉动。

迟交楼32个月发展商建筑公司要求互赔

新快报讯记者欧阳鑫燕报道因建筑工程合同纠纷，花都某楼盘延迟交楼32个月，239户业主共计获赔近6000万元。如今发展商和建筑公司均要求对方赔偿自己的损失，上周六，广州市仲裁委员会就此案进行了公开庭审。

据了解，此案由花都某楼盘的商品住宅工程引起，双方围绕着上述建筑工程中的阴阳合同引发了一系列纠纷，现发展商要求建筑公司赔偿因向业主逾期交楼支付的违约金；建筑公司则提出仲裁反请求，要求发展商支付施工过程中的各项损失。

基于仲裁的不公开原则，仲裁案件鲜有公开庭审。此次因为案件复杂，双方争议较大，所以在广州仲裁委员会的建议下进行了公开庭审。据介绍，这已是该案进行的第三次庭审，前两任首席仲裁员都先后主动申请退出了本案仲裁庭。