高库存致房企提价难
房企的暖冬终于来了。
低迷很长时间之后，在一系列利好政策的持续刺激下，楼市成交开始在四季度全面回暖。中国某研究院11月发布的统计数据显示，10月份，重点监测的42个城市成交总量环比增长12.6%，在“9·30”新政颁布之后，楼市成交量立即创下年内新高。
在行业整体回暖的情况下，上市房企龙头销售明显好转，招保万金10月份的销售额增幅超过两成，许久不见的日光盘再度浮现。在距离全年大考仅剩不到两个月之际，房企龙头开始全力冲刺，以求达成年初设定的全年销售业绩。
临近年底，楼市出现的销售反弹是否意味着房地产行业开始真正回暖，翘尾行情是否地产股的强心剂呢？
楼市回暖
楼市“银十”强过“金九”的现象并不新鲜，2014年也不例外。
根据中国指数研究院发布的数据，10月份，42个城市成交量达2416万平方米，环比上月增长12.6%，虽然较2013年同期仍有所下降，但仍创年内最高水平。可见，在“9·30”新政后，房企销售情况明显好转。
上海易居房地产研究院发布的数据也显示，其监测的30个典型城市新建商品住宅面积成交量目前已连续4个月出现环比正增长态势；其中，10月份成交面积为1837万平方米，环比增长24.3%，成交量已经创下了年内最高。
从公布的月度销售数据看，房企龙头销售稳步攀升。保利地产也追随万科A的步伐，迈入了千亿房企军团。10月份，保利地产实现签约金额150.88亿元，同比增长25.1%，也正是凭借10月份的强劲数据，保利地产2014年1-10月份实现签约金额1068.80亿元，正式实现了销售破千亿元。
作为行业龙头，万科A在10月份实现销售面积190.6万平方米，销售金额220.9亿元。2014年1-10月，公司累计实现销售面积1454.4万平方米，销售金额1711.4亿元，而公司在6月份就已经实现了千亿元的销售金额。
保利地产和万科A成为截至目前A股仅有的两家2014年销售额已经破千亿元的房企。
与销售的回暖相对应，房企的拿地热情也开始升温。根据中原地产市场研究部的统计数据，10月份，一线城市土地成交27宗，合计成交规划建筑面积293.96万平米，虽然由于长假影响使得成交面积低于9月份，但成交均价则创下仅次于1月份的2014年第二高，房企的拿地热情明显提高。
实际上，一系列政策的松绑是楼市回暖的主要推动力。
从取消限购到住房公积金调整，直至央行9月底的新政 “认贷不认房”，在政策暖风频吹之下，楼市终于在10月份全面反弹，甚至部分房企酝酿涨价的传闻也不绝于耳。
除此之外，原本已经退出绿城的宋卫平此时又计划重新回归。2014年5月，宋卫平将绿城24%的股份以50亿元左右的价格转让给融创，转让完成后，融创与九龙仓并列成为绿城第一大股东，但由融创出任管理者的角色。如今不到半年时间，宋卫平就“反悔”了，官方公告虽并未出炉，宋卫平回归却已经是板上钉钉。
政府这只“有形的手”一直在房地产行业发挥着举足轻重的作用，政策松绑直接改变了市场预期，而且随着年底临近，房企冲刺业绩也必然会加大销售力度，楼市出现回暖并不奇怪，这种翘尾行情或许还将延续。
但楼市回暖并不意味着房企会重现当初的好日子，诸多房企大佬已经放言，“房地产黄金时代已经结束，白银时代来临。”
房企业绩压力
2014年初，多家房企都对自身全年的销售目标做出了不同的解读。其中，万科A、绿地和万达的目标定在了2000亿元以上，中海地产、恒大地产和碧桂园则希望实现超千亿元的销售目标，其余一线房企也都定下了两位数以上的增长目标。
房企的底气来自上一年的好成绩。2013年，大部分房企都完成了销售目标，其中万科A、保利地产等房企年销售额均突破千亿元，而且早在2013年11月份，众多房企就已经完成了销售目标，部分房企甚至放缓新楼盘的开盘节奏，有意将销售额推迟至下一年。
但这样的好场景如今已不复存在。2014年前10个月，鲜有房企提前完成年度销售目标，完成度在八成以上的房企也是屈指可数，而2013年同一时间，不但有数家房企完成年度目标，部分房企也已经完成了九成以上。对于部分房企来说，在仅剩两个月的情况下，完成2014年的销售目标恐已经是镜中花、水中月。
从目前的情况来看，由于房企面临业绩压力，紧张的资金面又要求房企加快去库存的步伐。年底冲刺销售总量，更多的是房企窘境的体现。
在申万房地产板块的144家房企中，除世联行和银润投资之外，142家上市房企的存货金额合计为2.31万亿元，相对于2013年同期的1.9万亿元增长超过4000亿元，涨幅超过20%，明显快于房地产板块营业收入和净利润的增长速度。而且，即使是环比2014年上半年，房企的存货也增长1000亿元以上。
从毛利率来看，截至10月底，144家上市房企平均毛利率为32.99%，而半年报时则为34.19%，2013年三季报时更是达到了35.49%。而且，毛利率同比下滑的上市房企近90家，占比近六成。
在存货节节攀升的同时，上市房企高企的负债率也是其年底冲击业绩、加快去库存的又一原因。
根据申银万国的统计，2014年前三季度A股百强房企累计实现销售回款5841.08亿元，同比下降2.8%，增速大大下降。尽管预收账款总量仍在增长，但增速已经大幅放缓，其中百强房企预收账款 8184.28亿元，同比增长8.1%，较上年同期下降17个百分点。
2014年三季度末，A股百强房企加权计算，扣除预收账款的资产负债率为52.7%，净负债率大幅上升至103.5%，比2013年同期大幅上升24.6个百分点；而且，上述两项均为2007年以来的最高水平，表明在销售下降的情况下，房企的扩张更大程度上是靠增加杠杆。
瑞银分析师林翰对小型房企的负债率尤其担忧。他表示，截至2014年三季度末，小型地产公司的整体净负债率高达536%，在2013年底449%的高位基础上继续攀升，已经到了风险极高的程度；同时，小型房企的短期偿付比率仅为0.1，反观以万科为首的大型公司短期偿付比率高达1.75，净负债率仅62%。
由于债务规模过大，小型地产公司单纯依靠销售回款已不可能短期解决债务偿付问题，只能依靠借新还旧。其中，小型地产公司前三季度借款现金流入和偿债现金流出同比分别增长33%和36%，均维持在高位，还债资金高度依赖新增借款，如货币政策持续宽松尚可支撑，但若货币宽松停止，则小型地产公司整体恐将面临相比之前更为严重的兑付危机。而大型公司前三季度偿债现金流出同比增速为负 11%，应该已经安然度过2013年的偿付高峰时期。
在库存压力加大、负债率高企的局面下，以价换量成为房企不得已的选择。虽然销售回暖，部分房企也曾暗自提价，但房价整体上并未大幅反弹。中国指数研究院的数据显示，10月份百城住宅均价环比、同比首次出现双双下跌。
千方百计去库存
高企的库存成为上市公司的“阿喀琉斯之踵”，临近年末，在利好政策“护航”下，房企必将加快推盘节奏，为本年业绩做最后冲刺。
如前所述，三季度末上市房企的库存金额已经达到2.31万亿元，尽管房企一直推行“以价换量”，但数据显示，效果并不理想。
在目前行情下，即使是房价下跌，房企的去化率都不尽如人意，如果涨价，后果更是不堪设想，在一些列新政之后，虽然销售回暖，但房企对提价的态度仍然是慎之又慎。
根据统计，2014年10月，全国百城(新建)住宅的平均价格为10629元/平方米，环比上月下跌0.4%，为连续第6个月下跌；同比下跌0.52%，为连续22个月上涨后的首次下跌。
考虑到这是“9·30”新政之后第一个月的数据，在楼市销售大幅回暖的情况下，房价不但没有上涨反而下跌，房企对提价的谨慎态度可见一斑。由于上市房企整体库存压力仍较大，未来一段时间内将成为房企最为关注的重点，短期内房企涨价的动力显然不足。
从已经实施的楼市调控政策来看，政府无疑是在出手“救市”，帮助上市房企去库存，年底楼市成交量的“翘尾”行情将助推房企业绩回暖，但指望由此进入新一轮发展并不现实，房企回归“新常态”势在必然。
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