评论：共有物业须由业主大会登记确权
权利和义务是对等的，绝不能一方面强调自己的业权，一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库，居然车库被开发商占有（许多当初的楼盘，地下开发的建筑是不计算容积率的，是属于人防工程归全体业主防空使用的），而且被他们经营，收取车库的停车费，但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理？
报载，广州逸雅居的业委会，近日入禀法院，要求撤销“关于业委会不具备对物权登记提出主张权利的判决”。原因是这个楼盘的五楼架空层，原是开放为公共活动场地的，忽然间被封闭了。小业主们有意见了，认为物管方侵害了公共利益，但发展商拿出了“架空层”的房产证。而业委会通过信访得到规划部门给出的复函证实：此架空层的“原规划报建审批为架空支柱层，属于小区全体居民活动使用的公共开放空间”。于是业委会要求法院判决房管局依法撤销房产证。但法院认为：业委会不具备对物权登记提出主张权利。”
首先，我们必须弄清楚，共有物业是小区居民生活所必须的物业，它的权属已经随业主专有物业的权属一起，归于业主。《物权法》第七十三条明确：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。但长期以来，我们对这些属于业主共有的物业却没有登记确权。
开发商拿出的“架空层房产证”是什么证明呢？是在房屋出售之前，房地产管理部门出具的开发商建筑区划的全部确权。也就是说，没有出售房产之前，这些共有物业属于开发商整体拥有。但在出售部分房产之后，其共有物业就产生了共有人，这个共有人当然应该对共有物业的权利提出物权的登记主张。这也是其房产证中“分摊面积”所实体赋予的权利。
我们多次主张要明确住宅小区的共有物业，并且登记确权。因为，我们缴纳的物业管理费用，是用于共有物业的管理的。共有物业的管理费用是按专有面积的大小来分摊的、按使用共有物业的频率来确定缴费标准的。
如果开发商拿着“架空层房产证”，强调架空层属于开发商所有，那么架空层就成了开发商的专有物业，应该按规定缴纳物业管理费，而且由于架空层使用的人多，应该按住宅物业管理费的2倍缴纳。如果开发商拿着大确权的产权证，显示他拥有全部共有物业，那么这个建筑区划内就没有共有物业，全部业主就无需要缴纳物业管理费。
权利和义务是对等的，绝不能一方面强调自己的业权，一方面又不履行自己业权的义务。通观广州房地产住宅小区的所有车库，居然车库被开发商占有（许多当初的楼盘，地下开发的建筑是不计算容积率的，是属于人防工程归全体业主防空使用的），而且被他们经营，收取车库的停车费，但却不缴纳物业管理费。甚至使用的员工还由物业公司支付人工工资。这是哪家的道理？
在一再呼吁之下，广州市国土房管局2013年第424号文印发了《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》，规范了广州市“房地产开发项目公共服务设施的房地产权登记，明晰各类公共服务设施的产权归属和登记要求”。该规定明确“不纳入分摊面积的，一般包括建筑物内的架空层……”，并且专门指出“不作为分摊面积的业主共有的设施，已由开发企业领取了房地产权利证书的，如该设施未办理分割登记，由登记机构在房地产登记簿上加以注记‘某建筑区划内的全体业主共有’”。
开发商拿出的“架空层房产证”，其实就是一个未加以注记“某建筑区划内的全体业主共有”的房产证！只要向房管局产权地籍登记处反映，要求他们在开发商的“架空层房产证”上加注“逸雅居建筑区划内的全体业主共有”就完全可以解决。
闹到对簿公堂，法院还来个“业委会不具备对物权登记提出主张权利”，实在是太让人啼笑皆非了。
王则楚 （作者为省政府参事）
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