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房地产信托缩水谋变资产证券化或成下一热点

https://www.biud.com.cn 2014年11月19日08:26 家居装修知识网

在房地产信托接连出现兑付风险、发行渐趋缩水的当口，一直处于风口浪尖的信托公司，正试图通过创新寻求地产领域的新业务机会及业务模式。

记者了解到，资产证券化业务或将成为信托公司创新地产信托业务的新“出口”——业内已有部分信托公司尝试通过资产证券化业务开拓房地产业务的新模式。

房地产信托发行缩水

在风险频繁发生、地产行业遭遇调控的时候，房地产信托放慢了发行的脚步。

统计显示，自今年三季度以来，集合类信托产品的发行数量和规模一直处于下降通道，而其中的“主力”——房地产融资信托，其发行更是趋于疲态。

北京一家信托公司人士向上证报记者坦言，鉴于地产信托的风险相对高于其他品种的产品，更加严格的筛选交易对手，做好风控，防范风险将是房地产信托领域的主流。

根据用益信托的最新统计，10月份成立的集合信托计划中，此前的融资主力——房地产信托已经疲态尽显。尽管在9月有所回暖的房地产市场，10月再度走低，共成立60款房地产信托产品，募集资金67.98 亿元，占总规模的11.34%，较9月下降了6.61个百分点，在各大资金投向中占比最低。

而中国信托业协会的最新数据显示，第三季度房地产信托的规模为1.27万亿元，占比为10.38%，已环比下降了0.34个百分点。相比之下，自9月起中国银行间市场交易商协会允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债市发行中期票据后，截至10月底，已有近20家上市房企发债融资，规模超千亿元。

不仅如此，统计数据还显示，今年以来已有22家A股上市房企通过发行公司债融资，融资额286.1亿元，较2013年总计50亿元的规模增长了近500%。

“嫁接”资产证券化

业内人士指出，房企融资渠道的多元化，是令房地产信托发行缩水的原因之一。但是最为重要的原因，还是信托公司基于风险控制的需求，主动压缩了相关信托的发行。不过信托业内也有部分观点认为，房地产业对国民经济、居民生活等具有重要的意义，地产行业稳步发展符合各方的利益与预期，因此房地产信托基于其市场需求以及较高的投资回报，依然会有生存的空间。

百瑞信托博士后工作站研究员陶斐斐对记者表示：“地产行业可能在信托业务占比会有所下降，但是依然具有一定市场。而具体的房地产走势需根据不同区域、不同城市、不同区位具体分析，信托公司目前在做房地产项目时同样将具体甄别不同区域、不同交易对手，以严控风险。”

而另一个值得注意的现实是，在传统的银行信贷之外，信托融资曾给予房地产公司很大的资金支持。但是目前市场上，一方面由于信托公司基于风控需求主动缩减相关融资类业务，另一方面，市场上的竞争力量也日渐增多，如地产私募、基金子公司等也纷纷介入房企融资业务。因此，房地产信托的转型压力也显得尤为迫切。

据陶斐斐表示，房地产业的“黄金十年”已经过去，但目前信托业内对房地产行业未来稳定发展的趋势仍有共识，“因此部分信托公司正试图在地产资产证券化业务方面发力，为信托在房地产领域继续发展尝试新的路径。”

陶斐斐指出，房地产行业在不同发展阶段对融资手段的需求不同是正常现象。随着市场的逐步成熟，以及法律及相关配套政策的建立与改善，像MBS等新型金融工具也将逐步发展。信托在此方面也具有一定优势：信托特有的资产隔离功能使其天然就是SPV；而信托在房地产开发贷、地产物业租金收益权、商业地产抵押贷等方面也积累了大量客户、项目资源及投融资经验。

“因此包括百瑞信托在内，业内已经有公司通过与银行、券商合作，将工商企业的信贷资产进行证券化，也逐步涉及地产业相关资产。比如日前中国邮政储蓄银行与交银国际信托合作的"邮元2014"项目即是新一轮的首单RMBS(住宅抵押贷款支持证券)产品。”

不过，陶斐斐也坦言，目前在参与资产证券化及RMBS过程中，由于产品交易结构设计涉及更复杂的要求、且相关额度有限等原因，这一创新业务尚处于试水阶段。“但是资产证券化业务的一大特色是收益稳定和风险可控，而且信托公司相信这一业务未来的市场规模将非常可观，因而即便收益率较融资类地产信托低，信托公司还是愿意投入其中抢占先机，以便分享未来的市场蛋糕。”