扒一扒地方政府逼开发商拿地内幕

  在18日北京举行的一场论坛上，全联房地产商会秘书长钟彬语出惊人，其称最近在很多城市做调研时，发现开发商购置土地并非完全来自自身意愿，很大程度上是缘于地方政府给其施加的压力。

  “在今年，我们发现开发商在很多城市投资拿地的意愿大幅下降，尤其是现在市场销售形势不太好的情况下，企业能不买的地都不去买，即使可买可不买的地也会推到以后去买。”钟彬在会场介绍他最近在各个城市的调研感受时说，“但是政府给这些开发商施加了很大的压力，逼着开发商去拿地。”

  钟彬进一步分析称，目前导致地方政府逼着开发商去拿地的原因，主要是虽然以前市场环境不好，土地价格不会太高，地方政府土地卖不出去、成交价格也低，因此那时政府也都在囤地。但是，到了今年，市场越来越差，地方政府已经是扛不住了，也就必须不断地释放土地。

  “我们已经接触了十几家比较大的房地产企业，虽然一开始都不愿意拿地，但是政府在给它们施压，告诉这些开发商过去政府给企业的支持很大，所以现在也应该支持一下政府，现在需要开发商去拿地。”钟彬说到。

  今年全国土地市场遇冷已成定局。根据中国指数研究院发布的数据，今年前10月，全国300个城市的土地出让金为18566亿元，同比减少了24%，还不到去年全年土地出让成交总额的6成，下滑明显。

  而另外一个被广泛注意到的现象是，根据国土部最新统计，今年前三季度全国主要检测城市新成交地块中，创当地局部单价总价新高或土地成交价高于出让底价50%的高价地块，同比大幅减少了80%。虽然一线城市的土地出让情况看似热度不减，但是北上广深四个城市在今年三季度成交的高价地块在全国总量占比中却进一步提高到44%。

  国土部的这组数据意味着什么呢？恐怕至少能够说明两个问题。一是大多数城市的土地卖不出去，即使完成出让价格也很低；二是即使像北上广深这样的一线城市，也面临着推地的困难，从而不得不拿出优质地块来吸引开发商。

  在这次论坛中与会的宏观经济研究学者张立群，同样从目前开发商拿地的角度分析了今年的房地产市场。其认为，虽然今年土地市场遇冷，但是政府出让土地价格仍然维持在高位，而这也解释了为什么今年房地产销售成交下降，但是房价却未出现明显下降的原因。张立群将其归结为“开发成本相当高”。

  张立群以今年北京土地市场成交的华嘉胡同地块为例，该地块刨除无偿还建及政府回购部分后，市场人士计算该宗地块的楼面价接近10万元/平方米。“这就是北京房地产的开发成本。大城市房价之所以不会特别明显地下降，和高昂的开发成本有直接的关系。”张立群说，“如果开发商不愿意亏损卖房，就不会大幅度让利去降价。”

  同时，张立群也表达了对现在房地产市场的乐观态度。其认为大城市的房地产市场销售正在开始回暖，在北上广深等地都有不同程度的表现，而一旦这个变化开始，预期的改变将会带动房地产的销售形势较快趋向好转。

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