中房观察：楼市触底回升？
中房网讯 (记者 曲涛)央行9月30号出台的房贷新政，无疑给四季度楼市开了一个好头。随着近期多个房地产宏观数据公布后，楼市似乎在逐渐摆脱此前的低迷状态，销量回升、价格启稳，似有触底回升之势。
房价环比降幅继续收窄
随着房贷政策的调整与实施，房企为完成业绩目标，不断加大推盘力度，吸引了一批购房者入市，房价环比降幅也在呈现收窄之势。
国家统计局11月8日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，10月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个，均与9月份相同。二手住宅价格环比下降的城市有64个，比9月份减少6个；持平的城市有4个，比9月份增加4个；上涨的城市有2个，比9月份增加2个。据国家统计局测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。
值得注意的是，10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。
在经过了数月低迷后，房价似乎出现了启稳势头。尽管10月数据中，房价同比下降的城市个数在继续增加，绝大部分城市房价同比也仍出现下降，但环比价格指数更能清晰的表明价格逐期的变化情况。
来自中房研协的一份热点报告也进一步印证了这一点。根据测算，10月70个大中城市新建商品住房价格环比平均跌幅为0.83%，比9月收窄0.2个百分点。中房研协报告指出，从1-10月份环比平均指数变化看，8月份是今年房价调整最为明显的一个月份，9月份和10月份环比指数的降幅已经明显收窄。
“救市”效果显现 市场盘底特征初显
价格启稳的同时，市场销量也在回升。国家统计局13日公布的前10月全国房地产开发和销售情况显示，1-10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8个百分点。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1个百分点。
根据CRIC监测的69个重点城市数据显示，各城市前三季度整体市场成交量呈稳步上升的状态，尤其是诸多城市在10月份创下了年内成交高峰，一线城市成交量10月环比大增47%，二线城市环比增长10%，三四线城市成交量环比增幅32%。
同样，上海易居房地产研究院近日公布的35个城市新建商品住宅存销比走势显示，10月份，35个城市新建商品住宅存销比为16.7个月，这也意味着市场需要用16.7个月的时间才能消化完这些库存。而在9月份，该存销比数值为17.7个月。上海易居房地产研究院认为，从数据上看，意味着10月份去库存的速度有所加快，这和市场成交量出现比较大的提振有直接关系。在各类救市政策的落实下，存销比见顶态势基本确立。
无论从国家统计局公布的数据，还是从专业房地产研究机构数据来看，房地产市场三季度基本处于底部区间，四季度初各类数据有所抬头，市场筑底特征初显。
对此，CRIC研究中心分析认为，市场逐渐走出调整，无疑是地方自下而上地出台救市政策刺激楼市的效果显现，降低了购房门槛和购房成本，加之开发商低价入市，多样营销去库存，市场回暖基本面已定。
中房研协第三季度市场报告认为，与去年同期相比，今年商品房和住宅的销售面积及销售额都出现了10%左右的降幅。数据方面虽然一直是回落，但幅度也已收窄，市场正在试探底部。中房研协三季报同时指出，应该客观地看到，2013年的房地产市场具有一定的特殊性，政策因素的推动起到了相当大作用。2013年的销售量将是相当时间内的峰值，因此，今年楼市的销量有所回落也属正常，没必要过于担心。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军对中房网表示，四季度市场应该比三季度要好。原有政策的退出是为了鼓励市场机制发挥更好的作用。稳定住房消费，加大金融对房地产的支持力度。
中国房地产研究会、中国房地产业协会副会长任志强也持同样观点，他在近期的不同场合谈及市场走势时表示，四季度肯定会比前三个季度情况好。从政策因素和市场数据判断，三季度基本处于底部。任志强认为，利率开始松动，而利率决定支付能力。此外，一些缺少购房资格的人，现在多了一个机会，因此市场需求就多了。
房企难题：涨价还是降价？
10月以来，面对市场的小幅回暖，部分房企也打起了伺机抬价的主意。
根据链家地产对21家有可比数据的房企监测显示，10月21家上市房企的销售均价为11557元/平方米，环比上涨1.2%。8月、9月，上述房企的销售均价分别为10517元/平方米、11419元/平方米，环比分别上涨5.6%、8.1%。上市房企销售价格也已经连续3个月上涨。
在一些销售压力不大的房企开始酝酿涨价的同时，对于那些库存压力较大、负债率高企、年度销售目标较高的房企，仍然不敢冒然提价。
年初，龙头房企中万科、万达、绿地都将其今年销售目标定在了2000亿以上，恒大、中海、保利和碧桂园的销售目标基本都定在千亿元之上，其余一线房企也都定下了两位数以上的增长目标。临近年末，一些房企在只有不到两个月的时间里完成销售目标，难度有所加大。
从CRIC监测数据来看，7家“千亿”房企中，万科、恒大、中海、保利完成全年目标的70%以上，这四家房企有望在这两个月的时间里完成目标，而碧桂园、绿地、万达仅完成年度目标的66%、64%、45%。此外，在排名前20强房企中，雅居乐、招商地产完成年度目标的70%，龙湖、金地分别完成年度目标的68%和55%，距完成年度目标仍有一定距离。或许，以价换量仍然是这些企业最好的选择。
相关知识
中房观察：楼市触底回升？
中房观察：松绑能否盼来回暖？
楼市投资触底回升 开发商加速推盘去库存
交行：房价触底回升还需半年
年中观察：中国楼市触底回暖亦需“调冷热”
中房观察：高层两日3提房地产 楼市未来怎么走？
三水7月以来楼市成交触底回升 8月新货入市提速
利率七年最低 业内预期楼市触底反弹几无悬念
中房观察：一季度经济数据出炉 3月楼市或为年内最大狂欢！
经济学家：整体经济触底回升 各级市场齐头并进
