房贷新政50日众生相：刚需淡定投资客着慌入场
成交暴涨 刚需“淡定”
房贷新政50日“众生相”
11月19日，恰是“930房贷新政”出台第50日，北京住宅网签14147套(统计至11月18日)。面对央行房贷新政带来的冲击波，虽然刚需购房者表现淡定，但还是有人着慌入场，有人着慌卖房。
房贷新政50日，卖房人、买房人、投资人等一线房市“当局者”，经济学家、中介机构、媒体人等房市“旁观者”，围绕着房价博弈，各有各的反应和应对。
每一个真实的网签数字背后，都有一个关于买房或卖房的故事。
如果从9月30日央行[微博]、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务的通知》算起，11月19日恰是“930房贷新政”出台50日，北京住宅网签14147套(统计至11月18日)。
“刚需”、“改善”也好，“房闹”、“房虫”也罢，抑或在买房上一掷千金的“新土豪”，“14147套”这一枯燥的网签数字背后，上演的却是令参与各方无比纠结的房贷新政50日“众生相”。
“930房贷新政”，这一曾被解读为堪比2008年救市力度最大的政策，其真实落地效果如何？新政前后百日，市场到底发生了什么改变？一线城市楼市回暖了吗？来自市场一线的声音更具说服力。
上证报记者通过持续跟踪多位刚需、投资人及业内“旁观者”，并对比房贷新政前后50日，他们买卖情绪和市场行为上发生的细微变化，试图为您揭开一线城市楼市回暖的真实图景。
房价没见涨 刚需淡定细挑慢选
“淡定，淡定！”面对9月30日央行意外“放水”带来的成交量剧变，有刚需的北京罗先生在稍作消化后，再次表现出一种不紧不慢的从容心态。
让罗先生从容不迫的理由是，他最近参加的几次自住型商品房摇号，除了非常热门的百子湾项目，大多数都是以他主动放弃而告终。经过几个月的房价下跌，限价房的价格优势并不明显，他最近也开始加入“淘”二手房的行列。
“准备周末见一下房主，58平方米挂165万，如果能谈到155万就出手！”经过细挑慢选，罗先生将目光锁定在京城东五环边的某小区。最近一段时间的找房看房，他发现虽然成交量反弹了不少，但房价没见涨，总有便宜的房子冒出来。
与罗先生类似，准备长期定居北京的刘先生最近也在看房。起先，他准备在大兴或通州买房，现在他发现，稍微加点钱就能撬动城六区的小户型。“看了套石景山的房子，总价不到160万，若不是户型差和不满五年，没准就要了。”
自从8月中旬买房后，程先生有空就会去旁边的区建委网签大厅看看人气。他发现，10月份网签大厅的人明显多了起来，面对上午10点半后来的客户，工作人员都会提醒：“上午人太多，下午再来吧”。
网签排队，是否真的意味着楼市回暖了？程先生发现了一个奇怪的现象——距离区建委不远的区住房公积金中心，同期却只有三三两两的客户。按道理，市场回暖了，办理公积金贷款的人也会明显多起来，但这一次却有所不同。
“现在买房的都是改善性和投资型客户，刚需还没有进场。”一位做房产中介朋友告诉记者，不同于2009年、2012年市场回暖后刚需入场，这一次市场回暖主要由改善性客户带起来的，全款的比例很高，刚需们并没有急于入场。
面对房贷新政和成交量暴涨的刺激，刚需们是否愿意为此卖单？或许能从10月中旬开盘的两个自住型商品房项目现场找到答案。
恒大御景湾，北京首个自住型商品房项目，项目位于东五环边，尽管创造了多项营销记录，但高达92%的弃购率还是令出乎市场意料。晚一天开盘的是位于东南六环外的原乡嘉园，弃购率更高达95%，最终仍有400多套没有卖出去。
一位排号居前且放弃购买自住型商品房项目的购房人告诉记者，相比周边的房价并不便宜，而她并不会急于转而购买二手房，因为据她了解，明年会有更多性价比更高的项目入市。
成交量暴涨 “投资客”着慌入场
面对央行房贷新政带来的冲击波，相比刚需们表现出来的“淡定”，一线城市的“投资客”却有些“着慌”，有的着慌抄底入场，有的则趁市场热，着慌卖房。
上个周末，历时90天的手续周折，家在北京的程先生终于拿到了“投资兼自住”的二套房钥匙。在8月15日签订了三方购房合同前后，他一直密切关注影响北京楼市的风吹草动。
二季度以来，来自政策层面的宽松信号愈加明显——先是央行召集商业银行支持首套房贷需求，后是国内大中城市陆续解除限购政策。随后，部分城市成交量暴涨，甚至有些楼盘再次迎来久违的“日光盘”。
“央行两次定向降准、房贷利率优惠、减免交易税、成交量持续萎缩，再加上本轮房价调整的空间和时长……根据2008年、2011年房价见底的信号，目前已经出现了七八成。”程先生笃信，北京房价将再次迎来一次抄底机会。
尽管预料到政府会救市，但国庆节前出台的房贷新政，仍让程先生多少有些意外。在决定投资这套房之前，他曾想过换房，但“认贷又认房”的二套房政策，让他顾忌换房的隐形成本，他只好以退为进，全款买了一个小房来投资。
与程先生积极看好后市、并急于抄底相比，拥有两套房产的齐女士则从去年起就开始看空房价。年初，她挂出了一套原本出租的房产，几个月下来却无所获。前一段看房的突然多了起来，她终于顺利脱手，卖出价是当初买入价的两倍。
“回过头来看，我那套房子卖便宜了，但我一点都不后悔。”齐女士认为，在经历近几年房价暴涨后，投资房产的获利空间已经很小了，不过从房产撤出来的资金投向何处？她和很多人一样心存困惑。
拜房贷新政带来的成交量暴增所赐，最近顺利卖出的并不止齐女士。10月9日，上海银沙投资副总经理陈军在微博上透露称：“朋友卖房，挂了几个月少人问津，10月以来中介带看电话络绎不绝，光昨天就接到了十几个。”
据记者了解，受房贷新政影响，不少类似程先生这样抱着投资需求的客户已开始蠢蠢欲动，试图抄底一线城市房产，而在其中，主打“不限购”的商业地产和旅游地产也是他们争抢入市的重要标的。
来自北京建委的网签数据显示，10月二手住宅网签8845套，比上月环比下跌2.9%。由于网签具有15日以上的滞后性，实际上上月北京二手房实际成交量预计能达到15000套以上，相比前一月接近翻翻。
不过，二手房成交量的火爆并没有延续到11月。网签数据显示，11月第二周北京市二手住宅网签1807套，与上周相比减少30%，而上周日均新增客源量较上周减少8.5%，这意味着市场热度有所降低，市场进入政策后的平稳期。
利率存变数 “旁观者”难下定论
房贷新政50天，市场到底发生了那些改变？未来房价走势，又将何去何从？相比卖房人、买房人、投资人等一线市场的“当局者”，经济学家、中介机构、媒体人这些楼市的“旁观者”，或许比前者得出更冷静的论断。
今年7月，经济学家马光远[微博]在新浪微博上发表了一则颇受争议的言论，大意是——说出这句话或许会挨骂，但一线城市的房子真的可以看一看了。此时，国内舆论对房价正呈现压倒性看空，甚至连“大炮”任志强[微博]也改口看淡后市。
在马光远看来，中国住房已经告别短缺，很多开发商会死去，很多房子可能永远卖不出去，但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出台，你就必须下决心买房”。
事实上，近几年一线城市房价走势，一直与信贷政策和利率水平息息相关，无论是2008年底央行大幅降准降息，还是2012年初三度降准、两次降息，都随后带来房价暴涨。这一次，尽管央行尚未启动全面降准降息，但首套房贷已悄然下行，目前已从以前的基准上浮10%普遍降至95折。
然而，历史并不会简单地重演。主流看空者认为，在经历连续多年的房价暴涨后，楼市供求关系已经发生逆转，2008年时的买房人和投资客，现在成为供给，更大的变量是，政策房仍在增加供应。“一线城市是房价泡沫，三四线城市是供应泡沫。”这一观点颇具代表性。
时下一线楼市真的回暖了吗？在北京某拍卖公司负责拍卖质押房产的姜女士或许也有一定的发言权。目前她手里有几套比市场价便宜20%的房子，但户型偏大，且需要支付全款，却始终找不到愿意竞拍的买家。
最近一个月，程先生买的那套房子所在小区业主报价，并没有因为房贷新政而改变继续下行的趋势。当时由于业主急售，他以低于均价15%的价格成交，现在他发现小区又出了几套更便宜的房子。
最近，程先生注意到北京存量房的网签数字又下来了。由于新政后客户集中入市，消化部分购房需求以及优质房源，导致目前市场热度不高。随着时间的推移，新政的托底作用可能会慢慢递减。
“实际情况可能比市场预期稍好一些，现在是新一轮价格局势前的博弈！”资深市场研究者马红认为，由于网签滞后性太长，来自中介内部的报单量和报业绩这两个指标最能及时反映当下市场，其中业绩比报单更准确。
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