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沪普房新标准今起实施外环内新标一手房稀缺

https://www.biud.com.cn 2014年11月20日08:21 家居装修知识网

从今天起，本市将执行普通住房新标准，变动部分仅限于单套总价。调整后的普通住房应满足内环线以内的房源低于450万元/套，内环线与外环线之间的房源低于310万元/套，外环线以外的房源低于230万元/套。无疑，这次标准的调整对于市场预期的影响是显而易见的。

一手房

外环内符合新标准房源缺乏

11月13日下午，上海市房管部门在官方网站上发布《本市自11月20日起调整普通住房标准》的文件，距离上一次调整整整过去了两年半。在此前一个月的时间里，虽然央行的房贷政策，以及上海的公积金贷款政策都向“宽松”的角度进行了调整，但政策的效果似乎仍然未达到从“量变向质变”的转换。

一楼盘3天成交62套

普通住房标准的调整，似乎在一手房领域起到了立竿见影的作用。记者了解到，处于中外环之间的高桥新城，11月14日到11月16日3天内共成交62套，而此前10月和9月该楼盘分别仅仅成交2套和1套。该楼盘的一位销售人员告诉记者：“我们项目产品总价基本在250-300万之间，若按原先标准，几乎所有房源均属于非普通住宅。而新标准则使得75%的房源属于普通住宅范畴。以一套总价为260万的房源计算，标准调整前契税为3%，即7.8万，而目前买家仅需花费3.9万元，所以最近买气很足。”

外环外普通住房楼盘多

不过，业内人士分析表示，对于一手房而言标准调整实际影响的楼盘并不多。从2014年1月-10月成交的新建商品住宅来看，即使标准调整，内环内成交量20套以上普通住房的楼盘仅有4个，内环内和内外环间符合普通住房标准的新建商品住宅依旧不是很多。从内环内的情况来看，虽然普通住房的范围扩大，而成交相对可观的新湖明珠城、五月花生活广场、世纪之门荣联佳苑等都是些比较老的项目，并且大多集中在普陀、虹口、闸北等区。从内外环间的情况来看，符合新普通住房标准的新建商品住宅成交面积前十名中有5个楼盘出自该宝山大场板块，还有两个楼盘出自宝山的张庙和淞南高境板块，分别是中环国际公寓和恒盛豪庭。

德佑地产市场研究总监陆骑麟认为。从内环内和内外环间的情况来看，符合普通住宅标准的楼盘成交相对较为集中在几个环区内相对洼地的区域，而且不少楼盘都是老盘。如果缺乏符合新标准的房源供应，政策对于一手市场的影响将会受到很大的限制。

而调整后的外环外普通住房楼盘比较多。从外环外的情况来看，符合新普通住房标准的新建商品住宅比较多且所属区域比较分散。其中，成交量较大的楼盘有原南汇区域临港新城板块的宜浩绿园，宝山月浦板块的宝华北岸郡庭和松江泗泾的山水四季城。

二手房

买家入市意愿上升房东跳价

“普通住宅”新标准发布后，再度激发客户购房的积极性。据了解，上周双休日两天，沪上不少房产中介门店带看量明显回升，增幅在5%-10%，但不及国庆节期间的量。客户入市意愿显增，也导致当前房东态度强硬，个别出现跳价、加价的情况，议价空间进一步收缩，其中普通住宅难有还价余地。

部分房东心理出现变化

对于一些改善型板块，新政的刺激较为显著，据德佑地产春申店介绍，门店周围有不少总价300万元左右的学区房房源，对口闵行实验小学，受到本次新政影响较大。门店在上周末一举成交了三套二手房源，其中来自春申景城和万科假日风景的两套房源总价都在300万元左右，虽然客户与房东接洽时间较短，但上周普通住宅标准放宽后，促使买卖双方迅速达成了交易。此外，德佑上周末在普陀万里、曹杨等符合普通住宅新标准房源较多的板块都有可观的成交。

然而，普通住宅标准的放宽，在刺激成交的同时，也引发了部分房东心理的变化。中原地产天通庵分行的工作人员告诉记者：“购买内环内普通住宅的客户，估算下来可节省二三十万的交易税费，由于买家购房成本在降低，促使房东心理发生变化，部分上调挂牌价。如区域内挂牌的一套安业公寓，房东上月报价500万，政策发布后当天他就提出加价10万元。短期来看，这种现象还会蔓延。”

外环外一二手价格倒挂

当不少中介门店带看量提升的同时，也有例外的。根据上海普通住宅新的执行标准，外环外区域普宅面积不变，总价上限由160万提高至230万，提升了刚需群体的消费力，有效刺激需求。然而在松江、青浦、嘉定等郊环区域，9月以来房企加大营销力度，一些新盘持续打折促销，导致区域内新房和二手房价格倒挂，不少二手客户看房后都毅然选择新房，导致门店二手成交量未有明显起色。

上海中原地产研究员孙黎表示：“外环外区域出现一二手价格倒挂现象目前较为普遍，一方面是房企今年以价换量的结果，即使当前销售出现回暖，但房企仍坚持去库存为最大化，提价意愿不强，导致房价上涨动力不足。另一方面，二手业主则不存在去化压力，在政策利好影响下，心态发生转变，在价格的把控上变得主动和强势，难有让步的余地。如此，对于想出手但资金有限的刚需而言，更愿意去选择性价比高的新房，客户频频流失，导致二手房交易量明显低于新房。”

“调整后的普通住宅执行标准，使更多的购房者能够享受到税费减免及贷款优惠政策，前期受普宅标准牵制的购房需求集中释放，短期内将推动交易量快速上升。值得注意的是，由于政策面的利好不断提升房东看涨预期，使得价格的主动权逐渐倾向于卖方，届时双方进入价格博弈期，不利于交易量的持续增长。”孙黎说。