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决胜楼市转型期房企推合伙人模式抢人才

https://www.biud.com.cn 2014年11月20日08:31 家居装修知识网

近日，万科副总裁肖莉离职成为房多多“合伙人”的消息，将房地产行业的“人才大战”推至高潮。

作为年末人才跳槽率高居第二的房地产行业，其职业经纪人模式面临挑战，以“利益共享”为核心的合伙人模式成为巩固团队的新“砝码”。今年以来，万科、绿地纷纷拿出上市公司的股权“留人”。在重庆，商报记者走访发现，本土房企也推出了两种不同的“合伙人模式”：大业兴、钢运置业等中介先后推出50%的高比例提成，欲将经纪人变成合伙人；龙湖、中铁等房企则在部分项目推广中，向全民发出“合伙”邀请函。

以上三种合伙人模式有何特点？挽留、争夺的目标人才有何不同？商报记者对此进行了调查采访。

模式1

给股权员工变股东

合伙企业：万科、绿地等上市房企

合伙人才：高管、核心成员

最早喊出“合伙人”口号的是万科。今年4月23日，万科召开事业合伙人创始大会，包括郁亮等8名董事、监事、高级管理人员在内的1320位员工成为了万科的首批“事业合伙人”。万科的相关公告显示，上述事业合伙人将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)进行投资管理，包括引入融资杠杆进行投资。

对成立“事业合伙人”的原因，郁亮在接受采访时表示，除了抵抗外部投资者的“野蛮入侵”之外，还将其作为一种利益共享的机制，将管理层和公司的未来捆绑起来。这不仅可以让管理层更注重提升公司的价值，同时还能分享公司的成长。

和万科相比，绿地与员工之间的“合伙关系”则更为彻底。今年7月3日，上市公司金丰投资(600606,股吧)公告了绿地借壳上市的重组方案。按照这一方案，上海格林兰投资企业在重组成功后，将持有上市公司28.79%股权。

“上海格林兰为有限合伙企业，旗下包括32个"小合伙"企业，而公司的982名员工则是这32个企业的合伙人。”国泰君安投资顾问张涛分析，在绿地借壳上市成功后，公司的982位员工将通过上海格林兰间接持股，并成为上市公司的股东。

据介绍，上海格林兰投资的执行合伙人为绿地43位管理层，而其余的员工则为有限合伙人。这意味着，格林兰的控制权主要由43位管理层掌握，其余员工只拥有相应的股权。

模式2

涨提成经纪人变合作人

合伙企业：大业兴、钢运置业等

合伙人才：资深经纪人、创业者

在电商向线下扩张，房企试水“全民经纪人”的背景下，地产中介的人才队伍受到了更为强烈的冲击。为此，部分中介尝试让经纪人成为“合作人”，以此“留人”。

昨日，记者从重庆大业兴置业了解到，该公司正在进行“合作经纪人”的招聘。“合作经纪人最大的特点是，提成高、底薪低。”大业兴人力资源总监谢海云告诉记者，在重庆，经纪人的收入主要由底薪和提成构成。

“公司现在提供两种收入模式，选择普通模式的经纪人底薪较高，但提成相对较低，从10%~30%不等。合作经纪人可以获得50%的佣金，但是底薪则会下调。”谢云海告诉记者，对于经验和资源丰富的经纪人而言，底薪在收入中占比相对较少。同时，这些经纪人每月都有较为稳定的成交业绩，因此提成越高，他们的收入也越高。

“不过，这种模式并不适用于业绩不稳定的新人。所以公司主要"合作"对象是从业经验不低于一年半，且业绩相对突出的老经纪人。”谢海云说。

除推合作经纪人外，大业兴还向创业者发出了“合伙”的邀请。“我们主要以"联营"方式吸引创业者加盟，并以此巩固店长和营销队伍。”谢海云介绍，目前在重庆每开一个中介门店的初期投入约为8万元~20万元。而有意加入“大业兴”的创业者，则只需投入三成的门店开设资金，即可成为“合伙人”，并享受该门店六成的经营利润。

与大业兴一样，钢运地产也推出了“分段工资制度”。“我们向员工提供有底薪和无底薪两种模式，如果选择有底薪，那么他每卖掉一套房最多只能提成20%。如果选择无底薪模式，他则可以分走50%的销售利润。”钢运房产副总经理谭琥霖介绍。

模式3

零门槛全民“入伙”

合伙企业：龙湖、中铁等房企的部分项目

合伙人才：自由经纪人、投资者

在留住老员工的同时，如何让更多人自愿加入“营销队伍”，这是部分房企锁定的另一目标。今年11月7日，中铁二十局集团房地产开发有限公司(以下简称“中铁房产”)就在重庆的花园洋房项目推出了“中铁合伙人直销模式”。

“该模式最大的亮点是没有门槛，无论你从事什么行业，就职于怎样的岗位，都可以成为中铁山水时光的销售人员。而且只要向我们推荐客户都能获得现场"返利"。”该项目的相关负责人告诉记者，在成立两周时间内，“中铁合伙人”已帮助公司成功卖出几十套房。其中，成绩最好的一个合伙人在一周内卖出了9套房，并获得数万元的奖励。截至本周一，已有上万人签约成为“中铁合伙人”。

龙湖地产则在商业地产的营销中打出“合伙人”这张牌。“龙湖商业地产的合伙人模式，主要脱胎于重庆的北城天街，是指把一个完整商业系统，按照商圈生态模式进行规划设计，部分用于自持，部分用于对外销售，两部分相对独立，又相互依存。”龙湖地产相关负责人告诉记者，包括龙湖天街、新壹街项目在内，都由龙湖统一设计、统一规划。投资进入龙湖商业的“合伙人”，共享龙湖商业的整体生态。

据介绍，目前龙湖在售的商业项目都有这类“合伙人”模式，龙湖自持的比例从30%~60%不等。

分析

决胜楼市人才是杀手锏

和其他行业不同，房地产业可谓铁打的营盘流水的兵。其多采用项目公司运作模式，一个项目结束，便可能产生人才流动。正常人才流动率在10%左右，若逢岁末年初或市场弱周期，人才流动率会达30%左右。在职场社交媒体卧龙阁(资料、团购、论坛)今年推出的“年末人才跳槽十大高危行业报告”中，房地产行业以33.8%的跳槽率高居第二位。

“人才已成为房地产行业链的第一要素。” 深圳市房地产研究中心李宇嘉说，目前大部分房企高管和精英团队都以“职业经理人”为主，利益分配存在的缺陷，这也是房企高管频繁跳槽甚至下海创业的主要原因。“合伙人的模式，主要以股权和利益分享为主，把员工变成主人。”李宇嘉说，除了高管队伍的持股外，房企在营销和基层销售队伍中也逐步引入“合伙模式”，这也意味着该模式将在房企的发展中占据更为重要的地位。

“在过去10年，房地产行业以开发和建设为主，并以此分享行业快速成长带来的红利。在这样的大环境下，虽然部分企业在管理体系上还比较粗放，但由于整个行业处于高速发展期，只要企业能拿到地和钱，利润基本就能保证。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析，今年以来行业进入弱周期，粗放发展的企业又面临行业转型的压力，企业能否盈利不仅需要对市场进行准确判断，寻找未来可以持续增长的盈利点，同时还要掌握融资渠道，这些都是对管理团队的挑战。

“无论是万科、绿地员工持股的模式，还是中介推出的合伙人模式，其核心都是增强团队的凝聚力。”中原地产研究总监张大伟表示，在当前房地产市场相对较弱的情况下，以合伙人模式稳定员工是不错的选择，万科等房企的示范效应正在显现。