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地王房企年底结算推逆天低价豪宅血拼降价将延至明年

https://www.biud.com.cn 2014年11月20日08:56 家居装修知识网

近期，一则“孙河地王盘暗降至15000元/平方米只给业内人士小范围推送”的消息在业内不胫而走，要知道该地王去年拍地时楼面价已经达到4.5万元/平方米，卖到90000元/平方米才能盈利，15000元/平方米的价格可谓逆天；无独有偶，CBD最核心区域某多次易手的豪宅项目亦传出大户型50000元/平方米即可买到。除了直接降价的方式外，各种促销招数频出，双11众筹大战着实火了一把……业内人士指出，时值年底结算季，各大房企要完成指标、任务，除了直接降价的方式迅速回笼资金外别无他法，尤其是豪宅市场，明年将进入白刃战，因此眼下有现房的豪宅不得不先下手为强，加快出货储备“冬粮”。

孙河盘15000元/平方米 CBD盘50000元/平方米豪宅这是怎么了？

“15000元/平方米的大户型，这是在年底推出的一批特价房源，这并不是常态，只是想先回笼一些资金罢了。”孙河地王项目知情者向北京青年报记者透露。毕竟剔除回购保障房部分，该地块楼面价已达到4.5万元/平方米，为孙河最高，而之前孙河区域内刚刚成交的几块土地，楼面价最高2.9万元/平方米，被誉为孙河其他高档盘的“拯救者”和“解套者”，相比竞争项目龙湖双珑原著与泰禾北京院子，该地王楼盘的产品形式、未来售价都讳莫如深，只是前段时间，北青报记者通过种种关系打听到可能会做一部分公寓，主要以低密度豪宅为主。

而此次推出的部分500平方米房源是孙河项目最大的户型，据内部人士透露，目前本来豪宅市场就不明朗，孙河几个项目都面临销售压力，而这个项目又是孙河楼面价最高的，因此未来售价也肯定最好，估计会达到70000元/平方米以上。但年关将至，公司的很多既定的指标要完成，而且500平方米的确是最难卖的，索性一步到位牺牲一部分利润，出一部分货。“买的都是业内人士，基本是自住，不到1000万买一个500平方米的豪宅，还是很值的。”该人士说。

在采访中记者得知，除了降价甩卖，孙河已经有著名楼盘停工，欠了不少工程款与其他待结的费用，市场情形可见一斑。

如果说孙河距离城市核心区较远降价无可厚非的话，CBD核心区中的核心位置楼盘卖50000元/平方米就显得异常“吊诡”了。这个易手多次的名盘的未来售价被业内人士评估区间在100000元/平方米—120000元/平方米，但仍然是业内人士收到的“邀请”，友情价50000元/平方米……据知情人透露，原因与孙河地王盘一样，年底收官，必须出一批货“让账面上好看一些”……

年底抢收高端项目各有招数

降价，并不是什么为难的事儿，尤其对于新盘来说。但对于老盘要降价，就不得不遮遮掩掩，另辟“奇”径。双11，着实救了地产商一把。

11月11日零时起，地产圈第一次加入了互联网卖房的行列。包括万科、远洋、方兴、富力、保利等品牌房企都加入其中，上百亿货值上亿元的优惠。其中中化方兴24小时成交42个亿。作为首个把“双11”概念带进地产界打造“双11光盘节”的方兴地产，在11个城市、22个项目、4400套房源、3.3亿元优惠、6方跨界合作、全国项目到访累计8000多人次、活动期间滴滴专属打车看房活动载客9000多人次、线上抢红包活动参与者近100万人次、派发奖金金额逾200万元、线上众筹活动众筹金额270万元、单笔成交额最大单6319万元、实现销售总业绩42.68亿元。

除了方兴，万科联合阿里，在天猫开辟双11购房专区，将108盘以八九折销售。远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)宣布与京东金融展开互联网金融众筹，通过支付11元或1111元，便可参与一一折购房的抽取资格。此外，招商地产与招商银行进行合作，推出积分买房活动，1000元招商银行积分，可以兑换指定楼盘的1万元购房现金抵用券……

除了这种“时势造英雄”式的速销，盘活存量以达到完成或接近任务指标的方式，还有一些房企选择推出部分好卖的商铺、商住公寓，来冲抵年底的任务额度。

不过据知情人透露，其实目前绝大部分房企的老板已经接受了今年市场不好的事实，对今年的销售完成程度也有心理上的准备。正如一位操盘手对记者说：除了一些上市公司要报表好看，其实一般地产公司完成80%左右的指标是可以交差的。

豪宅市场明年啥样不敢想

如果在公开场合谈到明年豪宅市场怎么样？百分之百的豪宅开发商会说好，还能列举出一大堆的证据，诸如普宅标准改变、银行信贷放松、限购有可能解禁等等。但在私下里却纷纷显出太多的迷茫。一位地王项目的操盘手对于明年豪宅市场判断如此说道：仅仅南四环区域，明年将有夏家胡同、西局(两个地王盘)三大项目PK，价格都超过100000元/平方米。而在北京，做豪宅的区域主要集中在西部和北部，在南部买豪宅的人群大多是有区域情结的人，是否有足够这样情结且处于金字塔尖的人群来消化三大地王豪宅？想都不敢想。“而且别忘了，豪宅客群针对的除了位置，还有就是产品本身，万柳书院、保利海德公馆，加上农展馆融创地王、东山墅后期、泛海国际、佳兆业广场等豪宅同台竞技，明年的市场惨烈程度可想而知”。

该操盘手得出的结论、同时也是他汇报给公司的未来方向——再拿地，绝不做豪宅，就做改善型楼盘，价格在4万元左右。

据了解，多数房企截至10月底的目标完成率不尽如人意。从CRIC监测的已公开数据的21家房企来看，今年前10月销售目标完成率平均值相比去年下滑14个百分点，完成销售目标80%以上的房企仅占监测房企的28.6%。CRIC的一份研究报告指出，年末最后两个月作为积极出货的重要窗口期，将有新的一轮价格调整出现。绝大多数房企的业绩完成情况并不理想，回款情况不容乐观，年内房价仍将呈现稳中有降的松动表现。

通过一件貌似与降价无关的小事告诉大家明年市场大概是什么样。在北京一些竞争激烈的区域，活跃着多支“行商”队伍，即少则几十人多则几百人的民间销售团队，他们通过“死缠烂打”、“以情动人”等无数方式把买房人吸引到售楼处去，达成交易后提取佣金，由于是集团作战，因此收效颇丰。很多地产公司愿意聘请他们拓展未来。其中最大的“行商”公司负责人陈先生告诉记者：“我们从来不接豪宅的单，根本卖不动，动了心的买房人未必有资格，有资格的又由于选择面太多或者钱一时筹措不开，签一套房太费劲，看着吧，明年没几个豪宅会热销，还是刚需盘和改善盘好卖些……”