国有房企改革限薪前夜:经理人忐忑待抉择
兰德咨询总裁宋延庆11月19日去某家央企开会。它与另一家公司的房地产业务合并为一家。这两家公司都找宋延庆做过咨询。
在资本市场上掀起巨大想象空间的国企改革，在房地产界似乎举步维艰。“很难通过改革再造一个万科。”宋延庆对21世纪经济报道记者说。
一位北京市房地产国企高管向21世纪经济报道记者透露，今年6月份，北京市国资委曾到公司调研，但时至今日并无新的进展。“公司并没有先行先试的举措，等国资委的消息。”他也听到了将对国企限薪的消息。
地方先行先试
已有一些公司和地区先行探索。
2月18日，格力电器(000651.SZ)发布公告，格力集团将剥离格力地产。根据格力集团发布的改革方案，珠海市国资委拟将格力集团持有的格力地产股份有限公司51.94%股权等资产，注入珠海市国资委新设立的全资子公司。之后，珠海市国资委拟将不超过公司49%的股权通过公开挂牌转让的方式引进战略投资者。
10月30日，南京高科(600064.SH)接到大股东通知，要求逐步退出地产和市政领域，实现转型。
2013年8月31日，《南京市国资房地产企业退出一般商品房开发领域工作实施意见》提出，市属国有全资、控股及参股房地产企业股权于2013年底前完成退出一般商品房开发工作。区属、各功能板块国资房地产企业于2014年6月底前完成退出一般商品房开发工作。
大型房企中，保利地产(600048.SH)在2014年4月举办的业绩说明会中表示，保利地产[微博]和保利置业有合作或者合并的可能性。保利地产董事长宋广菊称这是保利集团战略目标和任务之一。华侨城(000069.SZ)在股东大会上也表示，公司非常希望通过资本市场引入战略投资者，甚至是引入国际资本。
另据宋延庆了解，山东很多公司也在做资产整合。国泰君安分析师李品科总结说，资源整合和激励机制是改革两条重要路径。
障碍与矛盾
国企改革的重要意义，是厘清产权。
万科(000002.SZ)集团董事会主席王石早前曾公开表示，1988年股改对万科的意义非常重大，产权清晰了，在万科最初的发展史里，是改革造就了万科。
无论是首创地产董事长刘晓光还是华远地产董事长任志强，在接受21世纪经济报道记者采访时都表示，受制于体制的桎梏，历史上错过了好几个重大的发展机遇。
刘晓光称，早在2004年，他就提出要拿出150亿元，派出150个人，奔赴150个城市，拿下150块地。此方案当时如果付诸实施，如今仅地价就已升值30倍左右。决策过程当中有人提了反对意见，因为是国有企业，集体讨论有人反对，导致决策无法实行也是无可奈何的事情。
2004年首创还错过了与美国的KK2和黑石等国际大鳄牵手的机会。当时，主管部门要求按照上市公司市值的90%进行对价谈判，但对方认为这不符合国际惯例，放弃了合作。
根据国泰君安的报告，当前上市国企开发商共有55家，占比四成，但国企开发商的整体运营效率比民营企业略差。2012年国企、民企利润增速平均为7%、29%，ROE为 12%、15%，三项费用率10%、9%，国企整体表现逊于民企。国泰君安认为，其中的重要原因是激励不足，民企开发商实施股权激励的比例约为国企2倍。
根据海通证券的观察，2013年至今的第四阶段的国企改革，或将以产权改革和国有股权稀释为核心，以国有资本运营为载体，以分类指导和竞争性行业国企市场化运营为取向，重点应该是稀释国有股权，着力解决国有股一股独大问题，大幅引进民营、外资、个人投资者。
改革必将触及利益，市场人士亦有不同的看法。
任志强6月12日在清华大学某论坛上发表题为《改革必须面对的几个问题》的演讲时认为，混合所有制很难完全做到平衡。改革最终要在公司治理方面下工夫，这是判断混合所有制改革成功与否的根本标准。如混改成功，将带来国企治理的飞跃，管理层的任免、薪酬等高管核心利益问题，都将由市场决定。
凯德集团总裁兼首席执行官林明彦在接受21世纪经济报道记者采访时表示，早在上世纪七八十年代，新加坡就已完成了国有企业的改革。母公司凯德集团有40%股权握在新加坡主权财富基金淡马锡手中，但无论是薪酬体系还是公司治理结构都十分市场化。这对公司发展的意义不言而喻。
据宋延庆透露，他所接触的房地产国企，普遍存在的心态是，不敢有所行动，怕做错事，避谈薪酬，等待模仿其它公司。他认为，即使进行混合所有制改革，也难改国有控股一股独大的局面。
无论如何，国企改革已经让资本市场开始躁动。一些基金已经在着力布局和国企改革有关的房地产上市公司。
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