谁将是未来中国房地产市场“老大”？
从2014年1-10月龙头房企销售业绩来看，万科、绿地、恒大、保利已经突破千亿，预计中海、碧桂园和万达也会突破千亿销售业绩，2014年全年“千亿军团”房企的数量仍然和去年一致，会维持在7家左右。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。
从龙头房企近几年变化特征来看，在2011年、2014年市场低谷期，龙头房企的规模不但没有下降，反而利用市场低谷期重新洗牌市场，实现销售业绩逆势增长，出现“大者恒大”市场集中度不断提高的局面。
毫无疑问，对于千亿军团的房企来讲，无论“白银时代”来临与否，未来几年仍然是其规模化扩张的阶段，千亿房企的数量及市场集中度仍然会受到市场的关注，尤其是对于未来谁当龙头老大将显得更加敏感。
其实，最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中，顺驰、绿城、中海、恒大、绿地等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，至今为止仍然事与愿违，无法实现这样的目标。
而对于房企“老大”万科来讲，种种迹象表明，万科正在努力捍卫其行业老大的地位。从收购香港上市公司南联地产，到B转H股的实施，万科在搭建海外融资平台、积极拓展海外业务上不遗余力，这说明，如今的万科不仅要保住其国内行业老大的优势，更剑指国际市场。
因此，对于龙头老大之争不会就此而止，未来楼市势必还将上演“龙争虎斗”，争夺市场龙头老大地位。在未来，“千亿军团”房企之间的竞争更加激烈，比如2013年绿地销售金额已达1625亿元，已接近万科龙头老大1776亿元，已经上演了一轮龙头老大之争。
从2014年房企预期销售业绩来看，尽管万科的龙头老大地位仍然会继续维持，市场格局不会有明显的变化，但是，笔者预计，2015-2016年及未来谁将是龙头老大的问题，仍将成为市场及媒体关注的焦点，未来仍将有其他房企继续挑战万科行业老大的地位。那么，未来谁将是房地产行业龙头老大？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年及未来谁当龙头老大其实不重要，因为市场总是在变化的，市场竞争过程中发生的市场地位的变化也是正常的。此外，人们往往关注企业规模怎么样，其实，在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率才是最关键的问题，同时，也应该关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样。
首先，从中长期来看，在楼市进入“新常态化”的今天，开发企业不再会有之前那样“黄金十年”的发展机会和丰厚的利润空间，传统住宅市场已经走向“白银十年”。在“白银十年”这个时间段内，房价走势会相对平稳，房企很难在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率逐渐下滑也是趋势。因此，房企在规模化扩张的同时，市场更应该关注企业利润率，如何提高利润率？如何成为最赚钱的房企？如何做利润率最高的房企“老大”有可能 成为未来最关注的话题之一。
其次，当房企规模化达到一定阶段，势必会面临多元化转型的问题，尤其是在传统住宅市场已经进入“白银时代”的大背景下，房企更应该着眼未来，关注房企在传统住宅以外领域发展潜力怎么样，布局战略型产业，谋求转型发展，营造未来赢利机会。
比如2013年以来，越来越多的房企开始调整发展战略并转型，从转型路线上各家也有所差异，但均显示出房企战略转型的方向，比如以分享城镇化为核心的“地产+X产业”的发展战略、以分享老龄化为核心的养老地产布局战略，以分享城市化为核心的商业地产布局战略、房企积极与互联网公司合作等等。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来房地产市场格局是在逐步发生变化的，未来房地产市场“老大”的定位不一定以“住宅市场”为标准，也不一定以规模化为标准。未来房地产市场“老大”的定位标准可能更加多元化，在房地产行业多元化领域多个“老大”同时出现。比如传统住宅领域“老大”、商业地产领域“老大”、产业地产领域 “老大”、养老地产领域“老大”，或者其他细分地产领域“老大”。
因此，总的来看，在未来，尽管房企仍然会关注行业“老大”的角逐，但是房企角逐的重点不一定是传统住宅领域的房企“老大”，也不一定是规模意义上的“老大”。随着“白银时代”的来临及房企战略转型的逐步落实，房企对于“老大”的注意力在不断发生改变，未来房地产市场“老大”极有可能会呈现出多个领域的“老大”，并且单个房企很难在多个领域并驾齐驱做“老大”。
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