华夏幸福推多个融资计划担保金额超过270亿
日前，华夏幸福基业股份有限公司(600340，下称华夏幸福)发布了多项融资公告，为旗下子公司的项目发展筹集资金，华夏幸福为这些融资提供担保。这些融资方式包括信托融资和租赁融资，这也是华夏幸福除银行借款外比较常用的融资方式。
这些公告中，有2份涉及到了信托融资，共计募集资金约为30.5亿元。其中一份信托计划是通过债权转让方式成立，这是华夏幸福以债权融资方式在信托领域的变通。公告显示，京御地产将3.5亿元债权转让给中国金谷国际信托有限责任公司(简称金谷信托)，双方联合成立“金谷？东方锐银3号集合资金信托计划”，信托计划的融资规模不超过13.5亿元，其中优先级信托单位份额不超过9亿份，中间级信托单位份额不超过1亿份，次级信托单位份额为3.5亿份，次级份额将由京御地产以持有的3.5亿元债权进行认购。
也就是说，在这一过程中，京御地产并没有真实出资，而是通过债权转让的方式参与。该信托计划所获的全部资金将用于向京御地产的子公司发放贷款，用于开发“八达岭孔雀城”四至六期项目建设。
这些只是华夏幸福融资的常见案例。实际上，华夏幸福在信托融资的途径上包括了多种融资方式，这些信托融资已经多次出现在华夏幸福的业务公告中，它主要的方式为股权信托融资和债权信托融资。
在债权信托融资中，其主要做法是引入信托公司，对项目子公司进行增资，占据约一半股份，余下的融资额，信托公司以股东身份出借，而华夏幸福将剩下的股权再质押给信托，相当于，信托公司由此控制100%的股权。
例如，5月27日公告显示，华夏幸福与全资子公司京御房产，及三级子公司廊坊市幸福基业房地产开发有限公司(简称廊坊幸福基业)与平安信托签订协议。由平安信托发起单一信托，规模不超过10亿元，其中不超过5亿元向廊坊幸福基业增资，取得廊坊幸福基业41.67%股权，余下不超过5亿元向该公司发放贷款，期限为24个月，京御房产用其所持有的廊坊幸福基业58.33%股权质押给平安信托。
这种融资方式还有很多。7月2日，华夏幸福与京御房产，及另一个三级子公司香河孔雀城房地产开发有限公司与华宝信托签订类似的合同，融资10亿元。另外，京御地产全资子公司无锡幸福基业房地产开发有限公司还与华鑫国际信托进行合作，由后者发行聚鑫2号集合资金信托计划，规模为4.9亿。
而除了信托之外，华夏幸福也正在其他途径扩展它的融资渠道，包括以上这些融资途径所获得的资金在内，华夏幸福及其子公司相互之间的融资担保，已经为它筹集了超过270亿元。随着银行对开发贷的严控，房地产企业从银行融资正变得越来越困难，引入资产管理公司进行吸纳债权变成了房地产企业融资的新途径。今年初，华夏幸福通过旗下2家子公司的运作，以转让债权形式向中国四大资产管理公司之一的信达资产管理公司融资15亿元。
华夏幸福在今年3月发布的公告中指出，下属子公司大厂华夏幸福基业房地产公司(简称大厂华夏)将其所拥有的京御地产的18.9亿元债权，以15亿元价格出让给信达资产河北分公司，未来3年，华夏幸福方面每3个月会向信达资产河北公司偿还一定数额款项，共需清偿18.9亿元债务。
“本次交易最终将为大厂华夏的经营带来足够的现金储备，本次交易以融资为最终目的。”公告指出。有研究报告认为，对处于高速扩张状态的华夏幸福而言，多地新城项目同时推进使得其投资金额巨大且回首周期较长，在传统融资渠道受限的背景下，资金问题可能会成为公司成长的烦恼。而如今华夏幸福部分即将到期债务获信达资产接手，并提供了较长限期，有利于解决公司短期资金压力。
除了信达资产，与华夏幸福合作的资产管理公司，还包括北京天地方中资产管理公司、华融资产管理公司、长城资产管理公司和上海长江财富资产管理有限公司等。
在华夏幸福日前发布的多项融资公告中，还有一项重要的融资手段，那就是通过出售名下的资产获得资金后再通过租赁的方式获得这些资产的使用权，在租赁期满后华夏幸福以一定的价格买回这些资产。
比如，日前发布的公告显示，三浦威特将其拥有的环路管网、排水工程等资产以6000万元左右的价格出售给广州越秀融资租赁有限公司(简称越秀租赁)，越秀租赁将这些设备出租给三浦威特使用，租赁期2年，年租息率在7%左右。租赁期满后，三浦威特可以协议的价格买回这些设备。
“售后回租的方式，是盘活固定资产的一个有效方式。”上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说，“对于华夏幸福基业旗下的产业运作公司而言，如果单纯依赖固定资产而实现业务的扩张，那么无形中会占用一笔资金，对于战略扩张而言，往往会对资金比较大。而通过售后回租的方式，将实现此类资产运用和资金获取的两不误。”
今年以来，华夏幸福已经先后5次发布子公司通过这种售后回租进行融资的相关公告，为其融资的公司主要是外贸租赁公司、正光国际租赁和越秀租赁等。售后回租融资也成为目前一些公司比较青睐的融资方式。
不过，虽然此类融资模式获得制度层面的鼓励，但包括严跃进等房地产分析人士都表示，房地产企业在使用这些融资方式的时候需要注意性价比的问题。
“最主要的就是租赁的价格如果设定不当，反而会拉高成本。”严跃进说，“尤其是在设备更新换代比较快的时候，可能会影响企业对于设备更换的进度，即难以获得技术创新的优势。”
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