一线城市土地成交额创纪录 楼市步入回暖前夜？
在房地产市场相对低迷的今年，一线城市的土地成交金额却已刷新历史纪录，目前已经突破3000亿元大关，高于去年同期，全年更有希望达到3500亿元。土地成交金额的连破纪录，以及连日来宋卫平和孙宏斌就绿城股权一事的争端，不禁让业界揣测：房地产市场是否见底回暖？
一个证据是，龙湖地产集团品牌及营销部总经理袁春曾表示，龙湖拿地的时间，往往是市场反弹之初。近日，龙湖地产成功以总价37.8亿元,竞得广州市天河东奥体板块的两幅土地；本月初，龙湖还在成都拿地。另一个证据是，中国指数研究院11月17日发布的《中国房地产企业资讯监测报告（2014.11.10~11.16）》显示，仅第46周重点监测房企就拿地20宗，投入金额194亿元，除龙湖外，金地、华润等巨头也纷纷出手。
《每日经济新闻》记者调查发现，房企融资规模扩大以及各地出台的救市政策，都是促成土地市场活跃的重要因素。但面粉涨价是否意味着面包一定会涨价，还有待进一步观察。
沉寂许久的土地市场似乎又要“发烧”了。
11月19日，位于上海市黄浦区外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块以248.5亿元，被中民投联合外滩投资、佳渡置业拍走，刷新去年上海徐家汇中心地块217.7亿元的拍卖纪录，是今年以来全国范围内成交额最高的地块。而就在同一天，备受关注的浦东新区惠南镇地块，也拍出了13092元/平方米的楼面价，溢价率高达105.11%，刷新了区域楼面价的最高值。
在央行“930新政”的刺激下，楼市刮起阵阵暖风，而土地市场翘尾的迹象也十分明显。“随着9月末央行房贷新政的出台，楼市成交显著回升，开发商年末的拿地意愿亦大为增强，不理性拿地又有抬头的倾向。”德佑地产分析师赵葆根在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说。
全年有望突破3500亿元/
董家渡地王的诞生将年末上海土地市场推至高潮。不单是上海，北京、广州等地的土地市场也在加速回暖。
根据中原地产市场研究部统计的数据，截至11月18日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的住宅土地成交价全面刷新历史纪录，不仅提前突破2013年创造的历史记录，也是有史以来首次突破3000亿元大关，达到了3037.9亿元，全年更有望突破3500亿元。
从楼面价看，2014年截至11月18日，四大一线城市成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元/平方米，较2013年的7571元/平方米上涨高达57%。
土地市场升温的背后则是房企不断加快的拿地脚步。《每日经济新闻》记者梳理近期房企拿地情况发现，11月以来，20大标杆房企中，远洋、华润、保利、金地、中海、龙湖、绿城等企业都已出手拿地；从9月开始，包括万科等标杆房企已经连续多次出手拿地。11月截至16日，20大标杆房企拿地额度已经超过262亿元，全月有望再次突破300亿元。
“标杆房企之前不拿地，主要是因为去库存。但不拿地的举动对土地市场的影响越来越大，导致地方政府的财政压力逐渐增大。最近部分城市的土地价格开始下调，加上地方政府救市政策的叠加，预计在土地市场降温半年之后，部分企业可能又将开始抄底拿地。”中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时指出，但不同于三四线城市，一线城市土地市场依然维持高热度。
张大伟进一步指出，随着各类救市政策的出现，加上部分企业的抄底行为，预计四季度部分热点地块的拍卖竞价将比三季度更加激烈。
市场已现大规模回暖苗头/
土地市场的升温早已传导至商品房销售，根据国家统计局公布的70城房价数据，房价持续下跌的状况出现好转迹象：10月，二手住宅价格环比指数12个月以来首次出现回升，新建商品住宅价格环比指数也连续两个月出现小幅上升。
近日，《每日经济新闻》记者走访了北京多个在售项目，明显感觉到售楼处的“温度”有所上升，看房的人以及来店咨询的购房者数量都明显增加。
“现在一天的来电访问量赶上之前一个礼拜的量。”北京某在售项目的营销负责人对记者说，伴随着央行“930新政”、公积金贷款政策松动等叠加效应逐步释放，购房者的消费信心上扬。与此同时，开发商整体的项目促销和打折活动也比较丰富，使得现阶段的房价处于相对低位。
不光是刚需项目，改善型需求的释放同样刺激了中高端市场。记者走访了位于海淀区的多个高端项目，保利·海德公园、华润萬橡府、五矿万科如园、京投银泰琨御府等，尽管都属于千万级豪宅，但项目售楼处依然有不少前来看房咨询的消费者。
“今年开盘的位于海淀的多个高端项目销售额都将突破20亿元大关。”上述某项目负责人向《每日经济新闻》记者透露，包括万柳书院在内的上述五大高端项目预期销售额将突破100亿元。
北京万科副总经理肖劲在接受记者采访时曾表示，对于千万元级别的豪宅来说，20亿元的销售总额意味着要销售200套左右，况且，单价50000元/平方米以上的高端项目，很难像刚需盘一样快速去库存。
然而，央行“930新政”的出台无疑加大了楼市去化的信心。
9月30日，央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。《通知》对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年的水平。其中，首套房贷款最低首付比例为30%；贷款利率下限为基准利率0.7倍；二套房已结清相应购房贷款的家庭，执行首套房贷款政策；购买三套及以上住房的，在已取消或未实施“限购”措施的城市，放开已结清相应购房贷款家庭的多套房贷；同时放开非本地居民住房贷款限制。
“对于曾经贷过若干次款的高端客户来说，这个政策是一个非常重要的需求释放。”华润萬橡府营销负责人秦江向记者表示，首套房认定新规执行后，部分高端客户卖一套房后就凑齐了首付款，然后再贷款购房，基本上不需要消耗其现有的存量资金就可以解决改善性购房需求，这无疑将刺激高端项目的成交速度和成交量。
亚豪机构副总经理任启鑫对记者表示，央行“认贷不认房”的政策，受益最大的是“卖旧买新”的首次改善型购房者。据统计，10月份北京成交均价在300万~800万元的中端改善型楼盘累计成交936套，环比大涨32%。
“在经过几个月的蓄客期后，中高端改善型楼盘于下半年集中入市，受楼市大环境影响，入市项目定价较为谨慎，高品质的产品、完善的配套，加之合理的价格，从供应层面为这类房源成交量的上升提供了源动力。”任启鑫说。 记者 尚希 发自北京
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