温州楼市：炒房者的天堂与地狱
“双限”令大量民间资本“钱生钱”的链条被扯断 成为全国楼价下跌周期最长的一个城市
连跌36月成全国“孤本”
温州似乎总会成为中国楼市和金融的“问题样本”，从到处托高楼价的炒房团，到缩水、暴跌、腰斩、崩盘等负面传闻层出不穷。2011年下半年发生的局部金融危机重创了温州经济，民间借贷危机四起。再加上限购、限贷政策这剂猛药，令大量民间资本“钱生钱”的链条被扯断，那些在高峰期进入楼市的民间资本深陷债务泥潭不能自拔，温州房地产市场由此一蹶不振。自2011年到今年9月，温州楼价已经连续下跌了36个月，是全国楼价下跌周期最长的一个城市，特别是从2012年下半年至2013年上半年，在其他主要城市房价普遍转跌为升涨声一片之时，温州依然“跌跌不休”，几乎成为全国楼市中的“孤本”。
在今年9月前的连续12周，当地竟没有一个新项目敢开盘上市。严峻的市场环境导致温州在2013年8月就成为全国首个进行限购政策微调的城市，直到今年7月28日，宣布全面取消限购。我们是在温州楼市全面松绑限购后的一个多月到当地进行采访的，探究当初到底是什么造就了这个“神奇的市场”？而后又是什么令其从高处跌落陷入长期低迷？
楼市、实业、金融纠结太深
我们乘动车到达温州火车站是晚上九时多，从火车站到鹿城区的旅馆，沿途看到的大多是黑乎乎一片没什么人居住的高楼，即便到了市中心，周边的建筑和道路鲜有大城市的气派，整体观感也就是一个中小城市的规模，跟印象中的“富得流油”之地很有点距离。
温州市市长陈金彪曾这样概括被限购时代的温州楼市特点：“温州的房地产与实体经济、金融行业的联系特别紧密，突出表现为‘三个高’：一是银行业信贷中房地产融资占比高达26%，高出全国平均水平8个百分点；二是房地产抵押贷款比重高达58%，高出全国平均水平29个百分点；三是温州实体企业涉及房地产的比重高，在1806亿元的房地产融资中，温州实体企业参与房地产开发和投资的贷款比重达66%。”由此可见，当房价出现持续大幅下滑时，对温州的房地产市场、实体经济、金融系统都造成了巨大的冲击。
其实，拥有916万人口的温州楼市的购买潜能还是很大的，温州的中小微企业有32万家之多，典型的藏富于民。温州土豪多，家底厚，底气足，但现在就是没有信心去买房了，大量的现金存进了银行。戴德梁行高级董事、大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼在接受记者采访时指出，温州楼市与其他一二线城市最大的不同是，其他城市可以吸引外来人口置业消化库存，但温州的楼市特别之处是一直都是本地人消化为主，鲜有外地买家进入。
放松限购后的温州楼市到底有没有如政府和业界期待的那样出现回暖呢？温州泰和房产联合机构总裁林育告诉记者，限购松绑最大的作用体现在让购房者信心提升，但市场是否已见底则还需观望。
这个楼盘，里面住的大妈分分钟身家上亿
这个楼盘，令全国深信“温州楼价已腰斩”
鹿城广场
见证温州楼市盛宴落幕
鹿城广场，温州最贵的标志性豪宅，坐落在主城区鹿城区的核心位置，北朝开阔的瓯江几栋外立面非常时尚的高层住宅一字排开，几乎每个温州人都知道关于它的故事——在2011年楼市最火爆的时候，开盘均价4万元/m2左右，但在炒房客的疯狂转手里一度被叫到每平方米八万到十万元，如今，它的二手市场挂牌价是4万元/m2，仍鲜有成交。全国媒体关于“温州楼价已腰斩”的报道，多半就是从鹿城广场的这个价格轨迹上流传出来的。鹿城广场是温州楼市从神话到幻灭的最具有典型代表性的楼盘。
我们在温州的第一天采访，就是从鹿城广场开始的。的士司机把我们送到一个貌似五星级酒店的大堂门前，说“到了”。走进这个大理石地板铮亮、摆着巨型欧式沙发的豪华大堂，正疑惑是不是弄错了地方，向前台服务生一打听，才知道这里就是住宅大堂，而且销售中心早已撤了，因为所有单位都卖完了。记者扮访客等人在大堂溜达，只见不少老人或者保姆带着孩子在玩耍，其中一张沙发上坐着一位衣着挺讲究的五十开外的大婶，手里拿一长串粒粒晶莹的红玛瑙珠子在默默把玩，神情有点寂寞。
记者过去跟她攀谈，大婶似乎找到了聊天的对象，滔滔不绝地说：“我现在住的是一层两套打通的望江单位，景观是最好的，有1000平方米，光管理费每月就差不多1万元。当时这个楼盘的开盘价只是4万多元/m2，但我们没抢到一手房，这两套单位是别人转手出来的，我们买下时的单价要7万多元/m2。可是现在这里二手才4万多元/m2。原以为买到这个房子是能炒房赚钱的，没想到现在亏了这么多，那干脆就自己住吧，享受一下。”
如果说鹿城广场是温州楼市的一个缩影，那么这位住在7千万豪宅里的大婶，则是数以百万计的温州炒房族的代表，他们被突然而至的楼市冰冻期套牢了大量的资金，每人都手持多套房产，甚至还要同时供着几套房产的贷款，但是他们中的绝大多数人面对负资产的心态之淡定，倒是记者所始料不及的。
“非常”时期的买房故事
温州楼市真的如外界传闻的那样出现崩盘、楼价腰斩了吗？我们确实不能以某个楼盘当年被炒房族托高的巅峰楼价，对比现在的二手价，从而判定楼价已经狂泻。从官方数据可以还原比较真实的温州楼价： 2011年最高位时大约是3.4万元/m2，现在则是2万元/m2，总体跌幅约三四成。
曾经，疯狂炒房暴富
炒房团“全军覆没”？多数只是“白干了几年”
任何一个投机牛市，都有一群“神人”作为热钱符号。代表中国楼市前几年疯狂岁月的符号，无疑是“温州炒房团”。
黄金岁月 炒房如印钞票
“温州炒房团”最早始于2001年，当时《温州晚报》牵头组团到楼盘现场看房购房，这种把商务考察与旅游观光两者合一的异地营销方式，算是第一个“吃螃蟹”，市场反响热烈。2001年8月，首个150人的购房团抵沪购房，仅两天时间，就有48人签约下单，首个购房团成交总额5000多万元。当时有一个说法，上海世茂滨江60%的房子被温州人买走了。
记者采访了当时的炒房团组织者曹先生，他现在已成功转型任职某大房企的销售总监。回忆起那段“赚钱易过借火”的岁月，还忍不住嘚瑟：“我们组织数百人包机去炒楼，收入包括四大块：一是人均收五六百元的报团费；二是楼盘给我们的销售代理费；三是成交佣金；四是客户一开心赏赐的丰厚红包。”温州炒房团的“路线图”向北跨越长江，向西溯长江而上，向南奔赴海滨城市……炒房团成员也从企业老板，逐渐壮大到一般的工薪族。占据温州40%市场份额的本土房企中梁地产集团常务副总陈永峰对记者感慨地说：“2010年我们开发的香堤半岛开盘卖25500元/m2，后来升到38500元/m2，再被炒房团炒到6万、8万甚至10万元。认个筹转下手就能赚几万元。”
放松限购 会否卷土重来？
随着这轮“史上最严厉”的房地产调控开始，温州炒房团中的很多人被大量的房产套牢，甚至还要欠上巨额债务。然而，温州炒房团是否真如外界传闻的那样血本无归、过着一贫如洗的悲惨生活呢？错了。大多数温州人家底厚实得很，很多炒房者其实早年已经获利甚丰，这次调控所导致炒房亏损，顶多也只是令身家缩水，白干了几年而已，远没有到伤筋动骨揭不开锅的境地。像一位在当地大学教书的老师，多年来兼职炒房。他最早期投入的是150万元，从2004年开始在上海炒房，不断买入卖出，几年下来加上在实业方面的投资总共赚到了2150万元。他用这些钱在楼价最高峰时在温州买了9套房子，如今被套住了，市值只剩下1100多万元，身家蒸发了1000多万元，但算总账，他之前还是赚到了。有数据认为，温州炒房团要“全军覆没”至少要满足一个条件：全国房价下跌30%~40%以上。而目前除了极个别城市，暂时还没有出现这样的跌幅。所以说“此前盈利巨大的炒房团现在已一贫如洗全军覆没”，纯粹炒作而已。
至于说限购限贷松绑以后，炒房团会不会卷土重来？当地专家一致认为“不可能”。楼市已进入调整期，楼市不可能再出现大幅飙升。而且很多人在这轮炒房中吃了大亏，资产大幅缩水，很多人都不敢再贸然涉足炒房。所以，对温州楼市来讲，“跌跌更健康”。
一群“神人”玩转一段楼市疯狂岁月
“温州炒房团”的前世今生
如今，痛定思痛
温州楼市启动“纠错模式” 10月楼价止跌
根据温州市房管局相关统计数据显示，10月份温州新盘再度出现“零供应”，而市区住宅销售8.22万平方米，成交697套，较去年同期的648套基本持平；相比9月的1293套，则环比下降46%。从数据上看，10月份温州市房产销售量并未受新政影响而出现大面积回暖迹象。10月份，市区住宅成交均价为2.03万元/m2，也是温州房价连跌36个月后首次持平。
根源：供求失衡 监管不力
当初是什么因素造就温州成为炒房“天堂”？泰和地产总裁林育的分析相当到位。首先，是土地供应结构极其不合理，供应持续偏少，2011年及2012年温州土地供应分别只有18.45万平方米和21.9万平方米，这如何能满足当地五六百万人的购房需求？直到2013年才开始增加土地供应，但长期上市量太少造成的市场饥渴，是促成疯抢新盘的根本原因；第二个原因是当地对房地产交易的监控一度缺失，前几年市场乱象丛生，预售条件不严格，挖坑就可以开盘、随意转名过户、对发展商的资金账户监管不严格等，所有这些都助长了非理性的炒房潮。
在采访中记者了解到，现在，饱尝苦果的温州房地产市场已经启动了“纠错模式”，首先是增加土地供应，2013年土地供应猛增至69.5万平方米，相当于2012年的三倍多。在土地饥渴时代，溢价200%拿地是常有的事，但今年以来80%的土地都是以底价成交，土地价格下来了，发展商求稳打短平快，楼价稳定是可以预期的。然后是调整产品结构，从2013年开始，“刚需”户型才开始在温州市区出现，目前市场主力产品以88~140平方米为主。
此外，还推出了遏制炒风的撒手锏：提高预售证发放条件，规定达到“正负零零”才能开盘，而且开盘前的储客期不能超过半个月，下订后不可随意转名。
温州限购启示录
民间资本脱离实业祸患无穷
从这次温州之行的调查发现，温州炒房族的销声匿迹、温州楼市的神话幻灭，根本的问题并非出现在房地产本身，资金才是背后的关键因素。对于温州而言，房地产、实体经济、金融系统环环相扣，哪一环都不好解。
2008年4万亿投资计划极大地刺激了温州这样的民营经济发达的三四线城市，不仅催生了“温州炒房团”横扫全国各大城市托高各地楼价，最要命的是让众多本身与房地产投资毫无瓜葛的温州实业家们，从企业“抽血”炒房。“银行对企业授信过多，只要40%的抵押、60%担保就能贷款。地方贷款突然爆发，银行找上门来希望企业贷款投资，很多小企业主几乎一夜间身家暴涨，钱多得不知该投向哪里，然后又听闻房地产最容易赚快钱，于是便抱团进入。”某商业银行温州支行总经理形容当年的市场真是被热钱冲昏了头脑，“起码有20%~30%的企业都参与了房地产的投资，可谓全民参战。”
全民炒房吸走了温州丰裕的民间资本，经济脱实向虚导致实业失血、传统低端产业错失转型良机，资金成为制约着整个温州各行各业的枷锁。
直到现在，我们在温州街头所见到的遍地开花的大小楼盘，有很多都是当年由几十个甚至上百个小股东组合而成的“草台班子”发展商开发出来的。当地人介绍说，曾经有一家开发商股东就有300多个，融资渠道就像民间集资一样，资金特别复杂。“业余部队”一上来拿了地以后，没有专业的设计、市场调查和策划推广，开工挖坑就卖楼，最终也导致了为赚快钱而乱象丛生。君不见，以民营经济见长的温州，至今没有出现几家具备强大实力的专业房地产开发商。
“温州样本”提出了值得关注的问题：民间资本为什么热衷抽离实业？导致经济脱实向虚的根本原因是什么？限购政策虽然令炒房团一夜间销声匿迹，从表面看高热是退下来，但落下的病弱身体还需要从根子里强筋健骨，显然，放松限购和限贷肯定不是固本培元的良方。从这个意义上讲，需要转变的远不仅仅是温州。
限购与解限进程
2010年10月：不管名下有无房可再买一套。
2011年3月14日：出台温州版“限购令”，限制本地户籍家庭购买第2套住房，这与新“国八条”要求的“限购第3套”政策相比，更加严苛。
2013年8月：对限购政策微调，已购买1套住宅的本地户籍家庭，可以再购买1套住宅，但名下所有房产只能是2套，之前名下无房产的可以再购买2套。
2014年7月28日：宣布放开限购，房屋交易登记时不再核查现有住房情况。在外温州人和新温州人在温州购房享受与温州市户籍居民同等待遇。
限购基本实现房价合理回归
温州素有“全国楼市的风向标”之称，于今年七月羞涩地放开了限购，成为全国第一批放开限购的城市之一。但是限购放开后，从九月的成交量看并没有明显迅速反弹或者上升，从温州住建委官网发布的信息看，八月份温州四区(含开发区)住宅一手楼盘销售面积为7.45万平方米，套数为727套，到了九月份有了一波楼市“小阳春”，成交15.54万平方米，套数为1293套，比八月增长了近一倍。但是十月又有回落。
温州这座城市的开发量一直不大，这可能与银行限贷没有完全放开有着一定的联系；但从最近这个月看，购房人气足了很多，看房的人、询价的人明显增加了。据官方数据发布，温州房价开始企稳，结束了36个月的持续下跌现象。其实，36个月下跌的背后，还有一个喜人的数据：就是温州新房的库存量并不大，这种现象给一些“刚需”购买者增添了一定的购房信心。温州的经济在最近几年虽然有些发展缓慢，但是温州人不缺钱，他们缺的只是信心，买涨不买跌是温州人购房心理的一项基本原则。还有就是在“金九银十”的季节，成交量没有明显上来，可能与新开盘的楼盘数量有着一定的联系。九月和十月，温州四区(含开发区)新开盘的楼盘并不多。十月份的万科金域传奇一期、11月的温州立体城、四季原著、温州碧桂园二期，据了解出货率都在七成以上。
温州四区(含开发区)的住宅成交量来看，8~11月比上半年开始有好转。正如温州住建委相关负责人讲的那样：“温州房地产市场在调控政策下，基本实现了房价合理回归的目的。”
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