环北京区域成物流地产“热土” 定制服务破解困局
11月10日，广东一公司位于菜鸟网络天津物流园区的运营中心仓库放置着上万件商品。图/CFP
2分钟成交额超过10亿，38分钟突破100亿，今年的“双11”，阿里天猫以571亿交易额、2.78亿个订单创造了新纪录。在“双11”开闸一个小时后，巨大的订单量像洪水般袭向了仓储物流平台。事实上，仓储物流并非只有“双11”期间如此火爆，随着近几年电子商务的迅猛发展，物流地产开发商们也遇到了多重机会和挑战。
传统开发商试水物流地产
随着电商的事业越做越大，对仓储物流的要求也不断提高。加之电商自营业务的拓展，几大知名电商均自办物流，以提升服务品质、降低成本。
“但是2.78亿个包裹突如其来，并不是‘电商+自建物流园区’短期内就可以缓解的。这在很大程度上也为传统的物流地产提供了广阔的空间。” 同策咨询研究部总监张宏伟介绍。
面对巨大的市场前景，近几年来，除了上海宇培这种专注于物流地产的民营企业和普洛斯、嘉民集团等外资基金在纷纷加码，包括万科、富力、金地、绿地、合生、招商、苏宁置业等众多传统住宅开发商都开始试水物流地产。
但从目前的情况来看，传统房地产开发商试水物流地产的成功案例并不多见，面对市场的急速变化，传统的物流产业园自身也面临着升级瓶颈。
定制式服务破解物流困局
“整合物流、仓储、客户等多方面的资源，通过统一的服务平台为客户提供共同配送等服务，是解决仓储物流过程中安全、速度、成本和效率等问题的重要途径。”白沟新城和道国际物流仓储园区相关负责人介绍，在整合区域内客户资源的同时，和道国际已经和中储发展股份有限公司签署了合作协议，并将引进超过50家大型物流公司进驻园区。
在业内看来，除了整合资源、提升仓储物流效率外，提供定制化服务，乃至定制开发也成为物流产业园区应对短期大批量业务和实现经营升级的途径之一。
张宏伟介绍，物流园区在考虑成本的基础上应该尽可能开发针对企业的特殊服务套餐，通过个性化服务套餐的推出，既提高配送效率，也是新的业务增长点。这样，当电商再次短期内面对巨额的物流、配送时，物流产业园区可以通过短期租借仓库或提前准备、科学管控物流配送服务商等个性化措施及时处理，尽量减少配送时间误差与问题投诉。
世邦魏理仕方面也表示，对于物流开发商而言，定制开发有助于提前锁定目标客户、迅速去化供应面积、维持稳定的出租率及保障投资回报。随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或从此前更侧重标准化开发，转向标准化开发与定制开发双管齐下，未来定制开发的高标准仓储比例或将会大大提升。
然而，也有业内人士表示，定制化业务看起来很美，但实际运营中对园区的资源整合能力和管理人才有较高要求。
环北京区域迎来产业利好
北京作为货运吞吐量在全国屈指可数的城市，势必成为物流地产布局的重镇。但记者查阅北京土地整理储备中心网站发现，自2008年、2009年北京集中供应过一批物流仓储用地后，便再少见物流仓储用地供应。
“北京近几年不仅物流类土地供应少，价格也在持续增长。物流地产与住宅开发不同，要实现盈利需要长期的运营培育，不少物流园的培育期甚至长达十年，因此在前期投入也十分谨慎。”北京一家投资物流地产的国有房地产公司相关负责人介绍。
因此，凭借距离和交通方面的优势，环北京区域逐渐成为物流地产商眼中的“热土”。例如万科于今年6月与廊坊国土土地开发建设投资有限公司签订《战略合作框架协议》，宣布进入物流地产领域。专注产业园区的华夏幸福基业更是在环北京多地布点建设仓储物流园。
仲量联行华北区研究部经理柯礼博表示，首都经济圈已经成为仓储投资的首要区域，近期的投资交易毛收益率在7%-9%左右，远高于区域内写字楼和零售市场的收益率。尤其是河北省廊坊市和天津武清区等区域，占据着中国几个最大的人口中心和零售市场之间的战略位置，这是仓储需求的关键驱动因素，未来的发展前景可期。
新京报记者 方王洋
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