融绿走向决定公司未来
让生意回归生意，离开宋卫平的绿城低价清存货是一家更好的上市公司？
独家追踪绿城股权交易案：绿城上半年销售低于预期，第三季度强势逆转，孙宏斌调精英降价格清库存力挽狂澜，融绿平台积累绿城最好资源贡献大部分利润二股东九龙仓不愿放手。在绿城，将业主和投资人的天平维持平衡似乎永远是个无解的难题。
理财周报记者 骆轶琪/广州报道
人生若只如初见，何事秋风悲画扇。
现实中的转折总是来得那么快。一如宋卫平曾与孙宏斌数度携手，互称知己，当众人还在思量这笔如此迅速完成交割，24.313%股份价值50.6亿元的收购案时，自称性情中人的宋，却忽然反悔，并执意无论如何要重回绿城，表示他此前其实并没看懂孙。
宋提出回归的原因在于，孙曾在发布会允诺，不会给产品降价，如今没有达成；而绿城曾向业主许诺的配套设施，也被融创一力压下。
在绿城，似乎永远难以将业主和投资人的天平维持平衡。
青岛业主呼唤“宋老”回来，而投资人们却认为，在融创接手绿城的四个月时间内，完全将绿城上半年的颓势局面逆转。
超过四成的大户型存货累积在三四线城市，对谁而言都是一个难题。
如今涉事双方形势焦灼，融绿平台曾一度被拿到谈判桌上当做交换筹码，第二大股东九龙仓财务投资人地位不可撼动。
绿城超四成存货沉积三四线城市
“他(绿城)可能是最早受到行业冲击的。”上海一第三方房地产分析师感慨。
在理财周报记者采访的多位业内人士看来，总部位于杭州的绿城房地产，产品质量在业内的地位自毋庸置疑，只是今年三月开始，始发于杭州的市场调整，则给绿城后面的决策埋下了铺垫。
“他(孙宏斌)其实做得是对的，而且这也是非常重要的一件事。”华南地区一位业内研究员反复强调，孙宏斌的融创团队在今年七月份进驻绿城之后，开展的去库存、降售价动作，从企业业绩角度而言，其正确性同样不容置喙。
却偏偏在进入11月份时闹出了分歧。
11月初，绿城在青岛的部分项目，以理想之城诚园项目为主，遭到项目老业主的投诉和不满。矛头直指产品销售单价。在网络流传的部分青岛绿城项目业主心声的文件中，尤其提到了融创在接手分区项目后的大刀阔斧。
“融创内部流出的文件已经鲜明地显示出其已决心贱卖绿城诚园，原来均价在12000元-13000元的房子，直接降到8000-9000元。”在这份名为“心声”的信件还多次提到了“宋老，绿粉想要您回来”的字眼。
诚然，对于老业主而言，新产品降价太快无疑难以接受。在记者的采访过程中，也有业内人士认为，绿城主攻高端产品，而这类产品的客户群有时可能并不太在乎产品的降价空间。
但从投资者角度而言，则一边倒向另外一番论断。
“绿城现在最重要的就是把库存给去掉。”前述华南地区研究员解释道，绿城现在的产品必须快速清库存，因为其目前的库存中有的已经是放了接近三年的老产品。“而且又是大户型的产品，在布局城市整个的供需量也不是很好。如果不卖掉，就没法回款，融创接盘绿城就是为了重新把绿城盘活，他需要拿新的地。”
据多位业内人士初步统计表示，绿城中国在三四线城市的库存占到了40%不止。
2014年中报显示，绿城在浙江省除杭州市以外的土地储备达到31.2%、在山东省储备比例为14.4%、杭州市储备10.2%、江苏省储备9.2%、辽宁省6.7%、上海市5.7%，其余还在海南、新疆、河北、安徽等地有低于5%比例的储备。
青岛一位资深房地产学者更是坦言，“关键是绿城的1000亿存货，在青岛就有100亿吧。这是大数，无论宋孙，谁都头疼。”而据他认为，青岛楼市虽说不上像杭州楼市一般受到较大冲击，却因为“宋先生不太按照市场规律办事”，而变得艰难。
“绿城现在很多项目都是亏本在卖，利润率太低了，尤其是浙江的存货，这个问题很难解决，是一个长期的问题。”一位港资房地产研究员表示。
理想和现实巨大反差后的艰辛，尽显于此。
在绿城身上，股东权益与业主权益实现完美统一，实在是一件难事。这也就是融创和绿城基因里最大的差异，也才成为了一百多天后，宋卫平公开表示反悔，并成为宋表示无论如何准备回归的主要原因。
孙宏斌调精英降均价
今年5月23日，融创中国董事长孙宏斌和绿城中国董事长宋卫平共同出现在杭州，表达了收购意向。融创中国以每股12港元，总花费62.98亿港元(约50.6亿元)购买绿城中国24.313%股份，其中宋卫平出售11.4%，夏一波出售3.19%、寿柏年出售9.73%股权。截至发布会当日，绿城中国收盘价8.2港元。
席间，孙宏斌曾坚决表示，跟绿城两年前合作上海项目以后，房价大概涨了10%-15%。“绿城这么好的产品，现在卖得本身也不贵，没有降价的任何道理。个别的项目有点调整也正常，但是原则上是要涨价的。”
宋卫平也紧接着答复道，“我们记录在案，以后不准赖的。”
其对孙的团队十分放心，“融创团队对产品的理解和对合作伙伴的信任，已经超过了合作者。我们是合作者+信任者。领袖人物里面，绿城选择了融创。我们把20年的心血和5000多人的员工、100万的绿城业主和服务对象交给他。”
在那以后，孙宏斌开始以杭州大本营为核心，针对绿城的管理层进行了大换水。
“老孙基本上就一直呆在杭州，”前述港资房地产研究员告诉理财周报记者，“其实调了很多个高管(到绿城)，把很多精英放在了绿城，所以他们确实投入很大。”
“现在绿城管事的人，除了财务部门仍有寿柏年在管理之外，基本上都是融创的人了。”其补充道。
而融创此番强力割下公司内精英，在业内人士看来，“他的企业文化是很狼性的，如果扩大太快，确实会稀释融创自身的战斗力。但是短期内还看不出来。”
今年七月，融创中国派两名高管进驻绿城，一位是融创中国副总裁兼首席财务官黄书平，任绿城中国执行总经理；另一位是融创集团副总裁兼杭州公司董事长陈恒六，二人分别接管绿城财务和人事工作。
同期，还有融创系田强被派往绿城担任总经理，郑甫被任命为副总经理。
此后，田强再补充进29名项目总经理、24名销售负责人进驻绿城，这批人中，大部分来自融创中国。
而一位来自上海融创绿城房地产开发有限公司的内部人士告诉记者，在融绿平台中，各部门亦有人员被派驻绿城。
此番下来，几乎可以看到孙宏斌有把绿城做成第二个融创的诚心。
一切的变化开始在11月。
据宋卫平公开称，回归绿城是因为融创在运营新绿城的过程中，食言降价、拒绝建设公共设施等其此前承诺的公共福利。
从月初到现在十余天时间内，融创与绿城的第一话事人孙宏斌与宋卫平一直保持短信联系，也曾出现绿城总经理田强曝在接管绿城之后发现的风险；随即宋卫平现身绿城办公室亲手签署盖章免去田职务；此后田强表示不承认此番免职；宋卫平搬出绿城集团100%持股人才智控股，支持宋卫平免职行为，而该公司法定代表人为宋卫平妻子、同时也是绿城中国股东的夏一波。
风云突变。
有一点不可忽视的是，理财周报记者翻阅绿城中国今年以来每月销售报告发现，今年上半年老绿城管理团队累计销售276亿元，平均每月销售53亿元，前六个月每月均价除第一个月外，都在22000元以上；七月开始，融创系团队入驻，至今四个月完成销售360亿元，平均每月销售90亿元，而每月均价已然徘徊在20000元上下。
就在今年八月份，绿城发布中报后，就有多家机构发布研究报告分析认为，绿城上半年销售低于预期。“其实就是第三季度销售突然转变，而且反差还蛮大的。”香港地区一位行业分析师表示。
差异可见，融创团队用降价方式挽回了上半年绿城销售的颓势，当然也不排除地产“金九银十”的行业惯性。
争夺焦点融绿平台
“其实我最看好的也就是这个融绿平台。”一位长期跟踪绿城中国的分析师坦言。
而其实，融绿平台无疑被各方视为争夺的焦点。据业内人士分析，绿城的主要业绩贡献都来自融绿平台，九龙仓作为财务投资人，自然也对这个平台不忍放手。
2012年5月，宋卫平与孙宏斌首次公开大规模合作，各出资十亿元人民币，各持50%股权，成立合营子公司上海融创绿城房地产开发有限公司。合营公司董事会中，两名由绿城提名，三名由融创提名；公司主席由绿城提名，总经理及法人代表由融创提名。
子公司正式成立后，绿城便将旗下八个项目注入其中。“2013年绿城拿地不积极，当然也有可能是九龙仓成本控制施加的压力，反而是他们合作的融绿平台拿了不少地。”前述长期跟踪绿城的分析师表示。
另据克而瑞研究中心不完全统计显示，合作之后，绿城每年拿下的一线城市项目，均来自与融创合作。“绿城最好的资源都在里面。”前述人士表示。资料显示，2013年融绿平台贡献销售155亿，2014年上半年销售107亿
而九龙仓对于绿城的入股，几乎也在同时。
2012年6月，九龙仓以50.98亿港元(41.8亿元)购买绿城中国24.6%股份，成为仅次于宋卫平的第二大股东，购买股份的同时，九龙仓派往相关人员进驻绿城，成立投资委员会，管控拿地等财务事宜。
作为绿城的最大投资者，九龙仓自然也不会轻易让这个赚钱的平台脱离。“据我了解，绿城和九龙仓合作拿地的一些项目也在融绿里面。”前述港资研究员表示，九龙仓对于融绿平台的话语权实则亦并不弱。
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