行业净负债率高企 中小房企融资成本难降
对于高负债的房企而言，央行的意外降息犹如及时之雨，但并非所有房企都能获益。
克而瑞最新数据显示，截至三季度末，A股139家房企净负债率为101.34%，季度同比、环比分别上升23.5个百分点和1.38个百分点，行业净负债率仍处于历史最高位。其中，“招保万金”四家大房企平均净负债率仅为62.45%，但120家小房企的净负债率却高达109.47%。
11月23日，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于此次央行采用“非对称降息”，特别是金融机构存款利率上浮区间的上限由1.1倍基准利率上调整至1.2倍，银行的实际资金成本并没有降低。在开发贷款紧俏的背景下，大多数中小型房企融资成本或“不降反升”，而信誉良好的大型房企能受惠于降息带来的融资成本下降，马太效应愈发明显。
中小房企融资成本难降
拥有多年银行工作经验的礼德财富CEO洪凯彬告诉 《每日经济新闻》记者，“降息对于降低房企融资成本有直接帮助，但由于今年银行大幅收紧房地产开发贷，大多数中小房企根本拿不到贷款，因此这次降息对它们带来的影响微乎其微。”
新城控股高级副总裁欧阳捷也表示，由于今年银行将绝大部分的开发贷款额度投向前100强的房企，大多数中小房企根本无法拿到开发贷，因此以信托、基金为代表的社会自筹资金成为他们获取资金的最重要渠道。
国家统计局数据显示，今年1~10月份，房地产开发企业到位资金为10万亿元，同比增长3.1%。其中，企业自筹资金约为4.2万亿元，占比为42.1%，定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金约为3.98万亿元，占比为39.7%，国内贷款约为1.77万亿元，占比仅为17.7%。
欧阳捷注意到，虽然央行降息有助于舒缓流动性压力，但由于此次降息是非对称降息，实际执行的存款利率应该基本与降息前相当，贷款利率的下降将压缩银行利差。在利润受挤压的情况下，银行会更重视资产质量，预计资产负债表不佳的中小房企将被银行挡在门外。
洪凯彬认为，大多数无法从银行获取贷款的中小房企，央行此次降息难以降低他们从社会融资渠道获取资金的成本。
大型房企融资优势明显
虽然中小房企难获银行青睐，但对于财务稳健的大型房企，本轮降息无异于“如虎添翼”，将进一步巩固强者恒强的格局。
克而瑞研究发现，截至三季度末，A股139家房企一年内到期短债创新高至4117亿元，较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89，这意味着越来越多的房企账面现金并不足以覆盖短期债务。其中，大型房企现金短债比上升至1.75，财务结构明显优化，中小房企仅有0.7，财务状况进一步恶化。
“随着银行更重视资产质量，这些财务稳健的大型房企将优先获得贷款，也成为本轮降息的受惠者。”欧阳捷告诉记者。
国泰国证房地产行业指数分级基金经理徐皓向记者表示，随着房企再融资的放开，上市房企可通过股权融资，重构财务杠杆并优化负债结构，加上银行信贷成本降低，大型房企的融资优势将愈发明显。 每经记者 区家彦 发自广州
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