丁祖昱：降息不是救地产

  21日晚间央行突然宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

  消息一发布，房地产圈欢欣鼓舞，周五晚上周六上午出现的诸多评论极其乐观，甚至出现了“现在不买房，一年又白干”的极端言论。总认为此次降息对楼市有重大利好。但我远未如此乐观，此次央行降息会对市场产生诸多方面影响，决不是单纯救地产。

  1、短期内极大提升市场信心。这一点毋容置疑，降息后对买房人起到了兴奋剂的作用，特别是那些犹豫观望的刚需客户，会促进他们下定决心尽快出手；对房企也如打了一剂强心针，反正都说利好，相信今天股市也会有相应表现，平白增添了许多信心，因此降息对短期信心恢复作用是最大的。

  2、降息代表着经济走下行通道。从此次降息时机把握和930政策出台的背景来看，中国经济面临着巨大的挑战，特别是保持既定经济增速压力巨大。回顾之前的降息，每次新一轮降息周期开启都预示着彼时都是一个经济探底的过程，本次降息也不例外，说明在未来一段时间经济将继续回落探底。房地产业与整体经济紧密相关，在经济整体下行背景下，房地产要一枝独秀并不现实。

  3、降息不会改变房地产市场基本面。今年中国房地产的基本面就是供大于求，北上广深等一线城市受到土地供应制约，供求压力相对较好。其他城市除了武汉、合肥、南京等部分城市情况相对较好外，其他城市典型特征就是供大于求。从土地供应来看，供求失衡的压力短期内不会有明显改善。降息除了短期会促进部分观望群体购房外，不会带来根本性需求转变，甚至从某种程度上还会促使开发速度加快，进一步加剧市场供应量。

  4、降息不会真正降低房地产成本。对购房者而言，降息还有点用处，至少降低贷款成本相当于降息前利率的9.4折，但这远不如930政策中提到的最低7折力度大(当然7折不会有只能聊以自慰)，9.4折是否能够足以影响购房决策还有待考证。而降息对开发商的成本来说不会有实质影响，银行资金紧是今年的常态，不对称降息和存款利率上浮20%又会进一步压缩银行利润，银行的钱只能更“贵”。即便有“便宜”的钱，开发企业也拿不到，对开发企业来说，降息带来的财务成本下降，只能停留在YY中。

  房地产业实际已经进入一种全新阶段，供大于求的状况可能会持续相当长时间，竞争也会成为市场主旋律。各家企业还是应该根据市场本身的供求关系、价格关系、竞争关系来做相应的发展战略和具体的操作战术，别听个风就是雨，一看到降息就要涨价，那最终吃苦的只能是自己。

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