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宋卫平回归绿城分析称因为情怀更为利益

https://www.biud.com.cn 2014年11月24日10:26 家居装修知识网

　　“在青岛，很多人的理想，就是能拥有一套绿城的房子。”青岛市李沧区绿城业主李先生告诉中国证券报记者。

　　李先生2013年10月份购买的“绿城·理想之城”(诚园项目)便满足了李先生等很多业主的“理想”。“理想之城是李沧区最高档的房子，也是整个区域的价格标杆，我买的房子有120多平米，每平米价格在13000元左右，比同一地段的房子要高出两三千块钱。我们甘愿高价掏钱的原因就是看中了绿城的高品质。在我们眼中，老宋(宋卫平)就是高品质的象征。”李先生表示。

　　但是，一个月前的“降价事件”却打碎了李先生等很多老业主的“理想”。10月12日，一条“理想之城诚园项目6.5折降价促销”的消息在房产论坛和朋友圈流传，闻讯赶来的老业主和购房者很快便将诚园售楼处挤得水泄不通。老业主们纷纷抗议绿城的6.5折降价行为，售楼处被打砸，场面一度失控。当日下午，融创接手后刚调任山东绿城投资置业有限的销售总经理秦黎明紧急赶往青岛救场，并安抚老业主，“6.5折仅是针对在绿城工作10年以上的老员工，降价促销是销售人员操作不当导致。”

　　这样的解释仍然不能让老业主们信服。11月23日，“理想之城”的20多名业主前往杭州绿城总部声援宋卫平。“我们现在真的很盼望老宋能早日‘王者归来’，这样我们的房子质量才会有保障。”业主代表高志远告诉中国证券报记者。

　　发生在青岛的“十月围城”并不是孤例。据相关媒体报道，8月以来，宋卫平收到大量业主投诉的短信，主要是质量问题，比如青岛绿城项目。在青岛、绍兴、上海等多个城市，老业主开始拉横幅抗议。

　　宋卫平的回归似乎也是在迎合业主们的“陈情”。在回归之初发布的《我的检讨与反省》里，宋卫平饱含情怀，他指出，“经过这100多天，我发现把绿城卖给了一个不应该卖的人，致使客户担忧不满，合作伙伴委屈且受到了不合理的对待……但是100多天发生的负面事件，太多的负面，已经明明白白告诉我，我一定是卖错了。”

　　“降价促销”也是宋卫平不满孙宏斌的地方。孙宏斌接管绿城后，宋卫平执掌时期所立下的“绿城房子绝不降价”的诺言被打破。统计显示，今年上半年，绿城除1月份之外其余5个月的销售均价全部在22000元/平方米以上。但孙宏斌接手后，绿城的销售均价一降再降，到10月份已经降至19107元/平方米。

　　中国证券报记者对杭州“绿城·之江一号”等在售楼盘进行了实地调研，销售人员在给记者介绍一套212平米的房子时表示，每平米折后25000元左右的价格，已经比年初便宜了5000块钱。

　　“降价促销虽然使绿城8、9、10三个月的销售额大幅增长，但前10个月绿城销售利润率也降到了4.88%。这也是老宋很不满意的地方。”亚太城市房地产协会会长谢逸枫告诉中国证券报记者，至于降价促销引发的老业主不满和抗议，从在商言商的角度讲，这更大程度上是给宋卫平找到了一个“骑驴下坡”的理由。

　　“宋卫平反悔的根本原因是大环境发生了变化。”谢逸枫分析认为，“一是中央及地方大规模救市扭转了房地产市场下滑的趋势；二是宏观经济虽然下行但没有出现2008年那样的金融危机，而且还出现了一些积极变化，未来经济仍会保持稳定持续增长，房地产的发展仍然大有潜力；三是监管机构和银行等金融机构放松了开发贷、个人按揭贷款，其他直接融资方式的大门也被打开了，更重要的是贷款利率出现了下调趋势，这使得绿城的负债率大大降低，资金链紧张的压力大大减轻；四是绿城销售好转以及宋卫平的蓝城公司也因市场回暖营收增长，宋卫平手里的现金比以前充足了，回购股份的筹码更多了。”

　　正如谢逸枫所言，过去100多天发生的一切一点一点改变着宋卫平卖掉绿城时的初心。7月28日，杭州市住保房产局宣布从7月29日零时起限购政策逐步放松；8月28日，杭州市住保房产局宣布从8月29日零时起限购政策全面取消；9月30日，央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务的通知》；10月，70个大中城市房价无一上涨，但跌幅继续收窄；11月21日，央行决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率……

　　剧情的反转大大超出了宋卫平的预料。在《我的检讨与反省》中，宋卫平指出，“今年4月9号，看到绿城销售数据惨烈，还是感到绿城的艰辛。”整个上半年，绿城完成的销售面积仅有124万平方米，销售金额仅为305亿元。而孙宏斌接手后，绿城前10个月合计实现销售面积288万平方米，销售金额约584亿元，另有已签署认购协议但未转为销售合同的金额39亿元。也就是说，在孙宏斌的带领下，绿城后4个月的业绩几乎等于前6个月的业绩，仅仅10月份一个月，绿城便完成销售金额约159亿元。

　　这一成绩的取得固然得益于融创团队的“狼性营销”和“降价促销”，但对于这一成绩背后的根本原因，宋卫平看得比谁都清楚。

　　“宋卫平在那个时点卖股权，本质上是对楼市降温的一种莫名恐慌。在限购政策压力下，绿城背负着高负债的尴尬，上半年市场的降温更是让宋卫平误以为市场的拐点已经出现了。如果再挺一两个月，他绝对不会卖出绿城的股权。所以，现在宋卫平反悔了。”严跃进表示。