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自住房市场先热后冷价格“倒挂”谁还会买?

https://www.biud.com.cn 2014年11月24日16:41 家居装修知识网

　　王金辉

　　两套房，一套19000元/平方米，房本满5年方可上市，收益需分成；一套18000元/平方米，分分钟可以转手，收益独享，你会如何选择？

　　12月，位于顺义后沙峪的金地悦景台自住房项目即将摇号，申购家庭讨论最多的不是如何能买上，而是该不该买。因为，附近小区最便宜的二手房报价比它还低。随着商品房价格在逆市中持续下调，推出伊始异常火爆的自住型商品房，却因为价格“倒挂”变成了“鸡肋”。

　　个案

　　后沙峪自住房：19000元/平方米

　　位于顺义后沙峪的金地悦景台自住房，12月即将摇号。按照开发商官方网站上的介绍，项目有方正户型、零浪费空间、清风厨房、阔尺主卧，周边有京平、京承、机场高速、地铁15号线等多维交通路网与北京城紧密联系。业主入住后，还将开通定制商务公交专线。

　　不过，这些看起来“高大上”的字眼，却未能完全抓住自住房申购家庭的心。在名为“血拼自住房”的论坛上，网友们讨论最集中的焦点，不是摇号时能不能排在列队的前面，而是这个项目究竟值得不值得拿下。

　　“单价太贵了。顺义的房价是去年暴涨上去的，本来就虚高，过度透支了未来十年的价格，现在按照虚高的房价七折定价，老百姓哪能买得起。再说了，周边二手房急剧下跌，早已没有七折优惠了。”有网友在论坛上留言，买自住房已经不如买二手房划算。

　　实际上，此前，同样位于后沙峪的住总满庭芳自住房，以19000元/平方米的价格入市销售，就曾经遭过“价格高”的质疑，也被爆出过“优先家庭选房弃购率高达97%”的消息。

　　周边二手房报价：18000元/平方米

　　自住房已经比商品房还要贵？为了求证论坛网友的说法，昨天，记者以看房人的身份对周边的二手房小区进行了调查。

　　在链家地产裕祥花园小区的门店，记者看到了一套99平方米的南北通透二手房，报价180万元，折合单价18182元/平方米。经纪人李先生向记者介绍，此房以前是出租房，但租客已经搬走，房子正空置着。业主现在着急出售，所以报价比挂牌的同户型其他房源要便宜出15万元。

　　“180万元是底价了？还有商量余地？”记者试探性地问了一句，李先生立马爽快地回应，降个3万元没问题，“我和业主谈过，177万元就愿意卖。当然，如果您想175万元拿下，恐怕得坐下来仔细聊聊。”

　　记者算了一笔账，假使就按照177万元的价格购买这套房源，算上1.5%的契税和1%的个税后，总房款接近181.5万元，折合单价18330元/平方米，确实比金地.悦景台19000元/平方米的售价便宜。

　　“18000元/平方米的价格是小区的最低报价么？”对于记者的又一个问题，经纪人李先生表示，裕祥花园的个别大户型房源报价更低，最便宜的一套157平方米户型，业主的报价仅到15000元/平方米。

　　“小区一些性价比高的房子，比自住房还划算。”李先生主动提及，小区不远处就有一个满庭芳的自住房项目，毛坯房，销售均价19000元/平方米，得满5年后才能上市销售。“与其花19000元/平方米买套有限制的房子，还不如买个有100%产权的商品房呢。”

　　在链家地产的房源信息里，低于19000元/平方米的二手房还有好几套。而根据其网站上的统计，10月裕祥花园的房源成交均价为19954元/平方米，较9月略有上涨。这个均价，和自住房的销售价格相差无几。

　　现象

　　多个自住房项目价格优势均已减弱

　　实际上，从今年7月份开始，关于自住房比商品房价格还要低的话题，就一直被申购家庭和媒体记者频繁提及。有些中介机构的监测数据，同样也是“唱衰”自住房。

　　尽管比商品房便宜的自住房并不是普遍现象，但记者调查发现，经过4个月的市场发酵，截至目前，自住房相比商品房的价格优势确实一直在减弱。

　　位于朝阳北路的自住房，销售均价22000元/平方米。7月份，周边最便宜的二手房是南太平庄北巷小区，平均成交价29000元/平方米，最低报价24000元/平方米。今天上午，记者再次咨询了南太平庄北巷小区，发现小区里最便宜的一套房源，120平方米报价260万元，折合单价21667元/平方米。而曾经24000元/平方米到25000元/平方米的最低报价，也变得比以往普遍，经纪人给记者列出的好几套房源的单价都在25000元/平方米上下。同时，另外一个品质稍高的富华家园小区，最低的房源报价也达到了23000元/平方米。

　　另一个自住房扎堆的东坝区域，已经启动了网申的保利首开丽湾家园自住房，销售均价22000元/平方米。上午，记者也咨询了附近的朝阳新城小区和康静里小区。康静里小区里，满五年唯一的二手房源，最低报价是21900元/平方米。朝阳新城小区，几套经转商的两居和三居户型，加上税费后的单价折合25000元/平方米上下。就在7月份，这样的房源售价接近27000元/平方米。

　　“随着二手房市场的降价，自住房和商品房的价差在逐渐缩小，这是市场变动后的正常现象。”北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，单纯从数字上看，自住房的价格优势确实在缩小，考虑到自住房未来出售的种种限制，部分购房人自然会产生观望、犹豫的心理。

　　自住房怎么了

　　房价不断下探

　　导致先热后冷

　　2013年10月23日，北京市住建委发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，面向社会推出自住型商品房。当时，由于北京商品房市场价格大幅攀升，定价是周边商品房7折的自住房，立即引起了购房人的广泛关注和赞叹。首批三个项目启动网上申购时，更是出现了申购人数太多而致网站瘫痪的景象。

　　然而，从今年4月份起，随着商品房市场在逆境下的价格下探，自住房项目的光环也慢慢减少。在多次弃购被曝光后，自住房摇号也已经从原先的只摇取优先家庭，到优先家庭和非优先家庭全部进入摇号池。

　　自住房怎么办

　　等待市场变化

　　提升产品品质

　　自住房能否突破目前的尴尬销售困境？亚豪机构营销总监郭毅告诉记者，唯一的办法只有等待市场发生变化。随着房地产调控手段从紧缩转向宽松，随着商品房市场价格逐渐复苏，自住房的价格优势也会随之恢复。

　　“当然，从开发商的角度，可以在产品品质上下点工夫。”郭毅直言，早期供应的自住房，因为在户型、装修等方面的瑕疵，引起了购房人的不满。如果自住房的品质能实现和商品房的趋同，购房人也会更倾向自住房，毕竟从整体看自住房价格仍存在一些优势。

　　自住房何处去

　　目的已经实现

　　可以适时退出

　　对于自住房销售陷入困境，有业内人士却表示并不担忧。

　　“自住房的出台，本就是为了平抑上涨的房价。”一位不愿具名的业内人士告诉记者，从目前看，自住房平抑房价的目的已经实现，不必过于苛求目前出现的弃购率高的销售困境。毕竟，目前没有哪个自住房项目最终没有卖出去。“在我看来，自住房就和当初的经适房一样，是一种行政化手段下的特殊房源。随着其平抑房价目的的实现，自住房也可以在适当时机退出市场。”记者赵莹莹