北京自住房价格“倒挂”机构“唱衰”自住房
两套房,一套19000元/平方米,房本满5年方可上市,收益需分成;一套18000元/平方米,分分钟可以转手,收益独享,你会如何选择的?
12月,位于顺义后沙峪的金地悦景台自住房项目即将摇号,申购家庭讨论最多的不是如何能买上,而是该不该买。因为,附近小区最便宜的二手房报价比它还低。随着商品房价格在逆市中持续下调,推出伊始异常火爆的自住型商品房,却因为价格“倒挂”变成了“鸡肋”的。
个案
后沙峪自住房:19000元/平方米
位于顺义后沙峪的金地悦景台自住房,12月即将摇号。按照开发商官方网站上的介绍,项目有方正户型、零浪费空间、清风厨房、阔尺主卧,周边有京平、京承、机场高速、地铁15号线等多维交通路网与北京城紧密联系。业主入住后,还将开通定制商务公交专线的。
不过,这些看起来“高大上”的字眼,却未能完全抓住自住房申购家庭的心。在名为“血拼自住房”的论坛上,网友们讨论最集中的焦点,不是摇号时能不能排在列队的前面,而是这个项目究竟值得不值得拿下的。
“单价太贵了。顺义的房价是去年暴涨上去的,本来就虚高,过度透支了未来十年的价格,现在按照虚高的房价七折定价,老百姓哪能买得起。再说了,周边二手房急剧下跌,早已没有七折优惠了。”有网友在论坛上留言,买自住房已经不如买二手房划算的。
实际上,此前,同样位于后沙峪的住总满庭芳自住房,以19000元/平方米的价格入市销售,就曾经遭过“价格高”的质疑,也被爆出过“优先家庭选房弃购率高达97%”的消息的。
周边二手房报价:18000元/平方米
自住房已经比商品房还要贵?为了求证论坛网友的说法,昨天,记者以看房人的身份对周边的二手房小区进行了调查的。
在链家地产裕祥花园小区的门店,记者看到了一套99平方米的南北通透二手房,报价180万元,折合单价18182元/平方米。经纪人李先生向记者介绍,此房以前是出租房,但租客已经搬走,房子正空置着。业主现在着急出售,所以报价比挂牌的同户型其他房源要便宜出15万元的。
“180万元是底价了?还有商量余地?”记者试探性地问了一句,李先生立马爽快地回应,降个3万元没问题,“我和业主谈过,177万元就愿意卖。当然,如果您想175万元拿下,恐怕得坐下来仔细聊聊的。”
记者算了一笔账,假使就按照177万元的价格购买这套房源,算上1.5%的契税和1%的个税后,总房款接近181.5万元,折合单价18330元/平方米,确实比金地.悦景台19000元/平方米的售价便宜的。
“18000元/平方米的价格是小区的最低报价么?”对于记者的又一个问题,经纪人李先生表示,裕祥花园的个别大户型房源报价更低,最便宜的一套157平方米户型,业主的报价仅到15000元/平方米的。
“小区一些性价比高的房子,比自住房还划算。”李先生主动提及,小区不远处就有一个满庭芳的自住房项目,毛坯房,销售均价19000元/平方米,得满5年后才能上市销售。“与其花19000元/平方米买套有限制的房子,还不如买个有100%产权的商品房呢。”
在链家地产的房源信息里,低于19000元/平方米的二手房还有好几套。而根据其网站上的统计,10月裕祥花园的房源成交均价为19954元/平方米,较9月略有上涨。这个均价,和自住房的销售价格相差无几。
现象
多个自住房项目价格优势均已减弱
实际上,从今年7月份开始,关于自住房比商品房价格还要低的话题,就一直被申购家庭和媒体记者频繁提及。有些中介机构的监测数据,同样也是“唱衰”自住房。
尽管比商品房便宜的自住房并不是普遍现象,但记者调查发现,经过4个月的市场发酵,截至目前,自住房相比商品房的价格优势确实一直在减弱。
位于朝阳北路的自住房,销售均价22000元/平方米。7月份,周边最便宜的二手房是南太平庄北巷小区,平均成交价29000元/平方米,最低报价24000元/平方米。今天上午,记者再次咨询了南太平庄北巷小区,发现小区里最便宜的一套房源,120平方米报价260万元,折合单价21667元/平方米。而曾经24000元/平方米到25000元/平方米的最低报价,也变得比以往普遍,经纪人给记者列出的好几套房源的单价都在25000元/平方米上下。同时,另外一个品质稍高的富华家园小区,最低的房源报价也达到了23000元/平方米。
另一个自住房扎堆的东坝区域,已经启动了网申的保利首开丽湾家园自住房,销售均价22000元/平方米。上午,记者也咨询了附近的朝阳新城小区和康静里小区。康静里小区里,满五年唯一的二手房源,最低报价是21900元/平方米。朝阳新城小区,几套经转商的两居和三居户型,加上税费后的单价折合25000元/平方米上下。就在7月份,这样的房源售价接近27000元/平方米。
“随着二手房市场的降价,自住房和商品房的价差在逐渐缩小,这是市场变动后的正常现象。”北京中原地产市场总监张大伟告诉记者,单纯从数字上看,自住房的价格优势确实在缩小,考虑到自住房未来出售的种种限制,部分购房人自然会产生观望、犹豫的心理。
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