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专家：降息不仅是救地产更是让地产救中国

https://www.biud.com.cn 2014年11月25日10:26 家居装修知识网

降息之后，楼市反应如何？从最近三天我们全国主要城市案场情况来看，市场反应大概有三个方面：第一、案场新客户来访量并未明显增加；第二，老客户回访及转成交率率有小幅提升，犹豫客户出手量有所提高；第三，开发商止跌预期快速形成，个别开发商有涨价意愿，但表示仍需进一步观望。

总体而言，这次降息来的较为突然，楼市消化信息并体现在成交量上还需要一些时间，但周一地产股的大涨已经充分说明了市场对此消息的预期。降息极大提振了市场信心，随即带来一波交易量回升的市场行情，已经成为行业共识。

让地产人有理由乐观的是，降息对市场的影响并不是购房者每月少还几百元贷款那么简单，按照路透社的说法，此次降息代表着“最高领导层已经改变了他们的观点”，面对巨大的经济下行压力，国家已经转向更广泛的刺激政策，接下来的时间里进一步降息甚至全面降准均有可能，而货币水龙头一开，获益最大的当属房地产行业，08年之后的市场为此提供了强力佐证。

降息背后的大逻辑，我认为华泰证券的分析师徐彪的分析精准到位(阅读原文可查看该文章)。经济增长保7是政治任务，而保7意味着每年的固定资产投资增速保持在15%附近，而今年1-10月份房地产固定资产投资增速仅为12.4%，今年经济增长靠的是基建投资21.38%的增速。但随着43号文颁布实施及地方融资平台的规范，明年基建投资增速必然回落，这时候通过降息把制造业固定资产投资和房地产固定资产投资拉上来是中央唯一的选择。同时，面对即将到来的美元加息风暴，只有通过不对称降息让银行补贴产业资本以增加产业资本的稳定性。同时，为了增加金融资本的稳定性，必须稳定和繁荣资本市场以及房地产市场，尤其是房地产市场。如果商业银行继续惜贷，货币无法传递到购房者和企业，央行持续不对称降息也是应有之义。

这个分析也就是任志强一直说的房地产“夜壶”理论，当经济出现较大下滑压力时，房地产就会被拿出来凭借强大的产业带动效应来刺激经济。所以本轮降息不仅是救地产，更是要让地产来救中国经济。不管个人对此是否赞同或者喜好，但这就是中国经济格局现状下的依然无法摆脱的运行逻辑。循此逻辑，本轮房地产市场的调整应当说已经进入整体的筑底阶段，部分城市可能率先回暖，而大部分城市也会陆续进入止跌盘整阶段。

但硬币总有正反面，中央降息刺激救市对楼市中短期是利好，但背后根源却反映出深度利空，那就是经济下滑已经到了让中央难以承受的地步。要知道，楼市的短周期波动会有政策因素，但长期稳定发展的源动力还在于经济增长。中国经济新的增长引擎还未形成，大部分城市楼市供大于求的基本面没有改变，无论短期内政策如何强刺激，这个冬天可能迎来一波翘尾行情，甚至明年市场在开春后进一步回暖，但支撑楼市量价齐升的后劲依然不足，这一波行情之后的楼市走向依然充满不确定性。

如果我们站在国家宏观经济运行的框架内，运用习李一贯的政经思路去推演，或许这一波对经济和楼市的刺激是为了更深层的改革拖时间、换空间。从房地产企业的角度，这段时间正好提供了房企去库存、优化结构和战略转型的窗口期。抓住机遇，去库存换现金，调整城市与品类结构，优化资产与财务结构，创新战略，才能抓住“政府救市、地产救经济”的换挡期，真正获得白银十年下半场“玩家”乃至“赢家”的资格。