黑马起跑 中民投五分钟闪电夺地王
11月18日上午，上海南外滩董家渡13、15地块的争夺在短暂的5分钟内落下了帷幕，整个地块拍卖的结果并没有太让人吃惊，此前已经进入各方视线中，夺取董家渡地块呼声最高的中国民生投资股份有限公司(以下简称“中民投”)竞拍成功。不过，这次中民投并不是凭借一方力量拿下这一地块的，而是以联合体的身份、以248.5亿元的价码摘得。
董家渡13、15地块北起王家码头路，南到规划东江阴(楼盘)街，西临外仓桥街、南仓街，东至中山(楼盘)南路。地块总面积17.51万平方米，其中出让面积12.67万平方米。地块规划为商业办公住宅综合用地。其中商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。
中民投在预申请阶段，就已经展现出志在必得之态势。中民投董事长董文标早在公司成立之初便称，意在上海黄金地段拿得一幅地块，地块在3年内就能收回成本，直指董家渡13、15地块。围绕着中民投以及其旗下地产公司，时代周报记者独家调查发现，原方兴地产副总裁张志超或为上海董家渡地块项目、中民投地产业务板块操盘者。而中民投内部59名股东中，颇多以地产起家的股东背景，也成为其对该公司“志在必得”拿下地块的另一大原因。
中民投对于其旗下九大板块之一的地产业务板块寄予了厚望：“争取3年成型、5年上市、10年成为中国地产领域的佼佼者”，而董家渡地王项目的开发将是中民投能否圆梦的关键一役。
“闪电成交”，溢价率仅0.2%
有“全国准地王”之称的董家渡地块，最终以248.5亿元的价格成交，虽然未创造全国新“地王”，但已刷新上海土地拍卖成交价纪录。不过，中民投方面并未对拿地一事作出回应。
现场有两家公司参与了这一竞拍，分别是1号泛海控股(000046,股吧)、2号中民投联合体。早上9点多起拍时，1号竞拍者的举牌价码为248.1亿元，随后2号竞拍者以超出4000万元的价格举牌，之后1号便没有叫价。当主持人连喊三次并无加价，2号中民投联合体拿下该土地。资料显示，上海董家渡地块的起拍价为248亿元，最终的成交价248.5亿元只在起拍价的基础上略微溢价0.2%，折算后的楼板价为3.54万元/平方米。
时代周报记者注意到，这样的成交楼板价在南黄浦区域来说，完全属于正常水平。数据显示，2012年成交的黄浦区594(北块)、596街坊，成交楼板价为3.45万元/平方米；而去年成交的黄浦区老西门街道673街坊1/1商办地块和黄浦区小东门街道611街坊3/1宗地块、613街坊2/1宗地块的单价也分别为3.41万元/平方米和3.69万元/平方米。
根据规划，该董家渡地块开发后商业比例将不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。计划该地块地上总建筑面积不超过70.19万平方米，地下总建筑面积不超过43.75万平方米。该地块将规划建造成一个集商业、办公、公寓式酒店、住宅于一体的综合体项目，成为上海南外滩地区的全新地标。实际上，无论是拍卖过程如“走过场”，还是中民投如愿摘得地块的拍卖结果，均在意料之内。
值得注意的是，董家渡地王拍卖前呼声甚高，有人预测该地的拍卖总价或将刷新广州(楼盘)亚运城(楼盘)255亿元的“全国总价地王”纪录。与亚运城地王拍卖底价165亿元，最终经激烈角逐加价90亿元，最终成交价255亿元不同的是，董家渡地块拍卖用时不过5分钟，加价仅5000万元，被业内称为“闪电成交”。
同策咨询研究总监张宏伟在接受时代周报记者采访时认为，董家渡地块最终成交价格低于预期，与参与竞拍企业为关联企业有一定的关系。他说：“泛海控股本身就是中民投的股东，所以出现这样的结果也在意料之中。如果有第三家企业进入决逐，结果就可能很不一样。”
而在今年5月公布详细规划方案时，时代周报记者也获悉业内一种说法，称董家渡地块或定向推地。而之所以仅仅只有泛海控股与中民投参与了申请竞拍，原因与董家渡地块开发体量巨大，持有物业比例较多，时间较长，且上海市规土部门为该地设置了较高的门槛，要求受让方采取“带规划附加图则”整体受让，并按照规划要求统一开发，将其定位为“金融中心”的诸多要求相关。
真正让人意外的，是具有国资背景的上海外滩投资开发(集团)有限公司(以下简称“上海外滩投资”)以联合体的身份与中民投携手入局。
在董家渡地块发布预申请公告后，上海外滩投资亦是当时被业内传闻的三个竞逐方之一。在业内人士看来，上海外滩投资的意外入局，反映出上海市黄浦区政府的对该地块开发的重视。资料显示，上海外滩投资为黄浦区国资委下属企业，主营房地产开发与经营，以外滩金融集聚带总体发展商的身份，通过土地储备、综合配套、老大楼置换、房地产开发等手段对外滩地区进行功能性再开发，为外滩金融业发展提供优质载体和良好服务。
“从外滩投资的角色来看，要承担起公益性、非经营性的设施投资运作，即为金融企业的入驻创造各类软环境。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向时代周报记者分析称，“而从董家渡地块看，体量大，外滩投资如果按其注册资金的实力看，可能难以撬动。所以通过与中民投进行联合的方式，一来能够缓解开发的资金压力，二来能够优化资金配比关系，使得部分重点领域由中民投来操盘，进而发挥各自的优势。”
而克尔瑞研究中心总监薛建雄则向时代周报记者直言，“双方联合的最主要目的肯定是为了共同赚钱，当然他们联合也有利于降低市场风险。”
在薛建雄看来，尽管拥有强大的金融支持，成立不久的中民投本身并没有太多房地产开发、运营经验；而上海外滩投资虽然并非大型项目的直接开发、运营主导者，但目前为止已完成了外滩源项目(一期)的开发，现正在进行着外滩中央广场项目、中山南路地下通道市政项目、大清银行大楼改造项目、黄浦区594、596街坊金融地产定制项目的开发，具备一定的开发经验。
“除此之外，上海外滩投资还具有明显的政府资源优势，利用政府资源共同开发和打造这个地块或许是中民投极为看重的，也能够在一定程度上降低中民投的资金压力，”薛建雄说。
中民投联手国企赢得地王
中民投董事长董文标早在董家渡地块出公告之前，就表示将在上海黄金地段拿得一幅地块，在该地块上盖一座50-100层的高楼，并将在三年内就能收回成本。这一暗示性极强的言论，也结束了围绕在董家渡地块之上的归属猜测。
而在中民投横空出世之前，关于董家渡地块的最终归属问题，曾一度上演地产大鳄企业间的暗战。时间还要回到5月23日，上海市黄浦区规土局公布有关董家渡社区13、15号地块的最新控制性详细规划。也是在该详细规划案公布之后，各界按照该区域的平均楼面地价测算，给出了董家渡地块或超300亿元的估计值。
也是在当时，时代周报记者获悉，与2010年的“外滩地王”—外滩8-1金融地块项目一样，董家渡地块被黄浦区政府人士确认为将以勾地的方式出让。在土地市场上，勾地制备受争议，甚至在某种程度上被变相等同于“内定制”。一位上海地产业资深人士从当时政府方面获得的消息显示，黄浦区原本打算定向推地，上海外滩投资联合两家央企共同接手董家渡地块。彼时，关于港资巨鳄九龙仓暗战董家渡地块的消息也是风生水起。7月时，更是有一条意味深长的消息在上海地产界蔓延：九龙仓主席已4次上到绿城黄浦湾天台，全为俯瞰董家渡地块全景，魂牵梦绕程度可见一斑。
9月10日，九龙仓一则50亿美元中期票据更新计划再次给予了外界更多的想象空间。在市场人士看来，对“不差钱”的九龙仓来说，此举或许正是为“拿下”董家渡地王蓄力。颇为巧合，九龙仓共计50亿美元的融资金额与当时对董家渡地块估计出让价格相差无多。局面在中民投的介入后，发生了根本性的转折，那本萦绕在董家渡地块之上的重重迷雾，开始消散。中民投拿下董家渡地块似乎成了“众望所归”的事。
就连前述曾向时代周报记者爆料的上海地产业资深人士都称，“如果有民营资本去做的话，政府资本可能更愿意退出”。不过最终的结果，中民投联合拥有国资背景的上海外滩投资，联合拿下了上述地块。
严跃进向时代周报记者评述称：“地方政府显然不愿意直接将该地块让一个新成立的公司来独立开发。中民投通过和上海外滩投资公司合作，能够为其争取更多的开发权利，并减少政府对其未来开发的顾虑。”
而黄浦区政府方面对董家渡地块规划方案改了又改，最终以极其苛刻条件出让，也被认为借鉴了“外滩地王”—外滩8-1金融地块项目的经验教训有关。
操盘者张志超
在拿下董家渡地王的联合体名单中，除却中民投和上海外滩投资，“陌生”的上海佳渡置业有限公司(以下简称“上海佳渡”)一度引起人们的猜疑。
时代周报记者注意到，上海佳渡是一家9月22日方才注册成立的公司，注册10亿元，系中民嘉业投资有限公司(以下简称“中民嘉业”)的全资控股公司；而根据中民投方面成立之初向媒体披露的信息，中民嘉业系中民投旗下地产板块企业，“重点在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产，在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发。争取3年成型、5年上市、10年成为中国该领域的佼佼者”。
按照一般房地产项目的运作模式，上海佳渡应为中民投开发董家渡地块的项目公司。时代周报记者独家调查发现，无论是中民嘉业还是上海佳渡，一个此前在中民投管理团队中并不算太起眼的人物或将担负起中民投地产板块业务的重任—中民投总裁高级助理张志超。
时代周报记者查阅工商档案资料发现，张志超系中民嘉业、上海佳渡两家公司的法人代表，同时担任上海佳渡执行董事，中民嘉业董事兼总经理。他担此重任，与其此前曾担任方兴地产副总裁，具有相当房地产开发经验的背景有极大的关系。
一位不愿具名的知情人士向时代周报记者指出，张志超在方兴地产期间操盘的最大项目莫过于长沙(楼盘)梅溪湖片区的梅溪湖国际新城项目，该项目由方兴地产独资，且参与了土地一级开发，总投资600多亿元。
“由于当时长沙对方兴地产而言是新市场，且方兴地产在大规模土地开发和住宅地产项目上的经验有限，因此梅溪湖国际新城项目需要操盘者有着相当的执行力。”上述知情人士说。而根据公开资料，张志超在担任方兴地产副总裁期间，同时担任了长沙市政协委员。
值得指出的是，几乎与拍下董家渡地块同一时间，中民嘉业在长沙刚刚签约了“中民筑友建筑工业化产业园项目”，该项目有效面积约325亩，总投资15亿元。项目将建成中民投建筑工业化项目全国技术研发基地和所需部品部件的生产基地。
而所谓的“建筑工业化”是指通过现代化的制造、运输、安装和科学管理的大工业的生产方式，来代替传统建筑业中分散的、低水平的、低效率的手工业生产方式。
目前，各省市纷纷出台政策鼓励和推广应用建筑产业化项目。上海就要求到2016年住宅工业化建设比例达到100%。
中民投股东背后隐现众地产富豪
时代周报记者 赵妍 发自上海
中民投拿下董家渡地块的真正用意，至今未被市场知晓。
上海房地产界一位资深人士向时代周报记者表示，除却董家渡地块本身的价值外，中民投内部的一些股东对该地块的浓厚兴趣，是该公司“志在必得”拿下地块的另一大原因。
“像中民投董事长董文标对这块地的兴趣就非常大。”上述人士早在地块发布预申请公告之前，就曾向时代周报记者爆料称，中民投在9月前后招募了100多人备战“董家渡地王”。这一事件，恰与项目公司上海佳渡的成立时间吻合。
今年8月份由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资股份有限公司，被认为是民营企业中的“巨无霸”。其未来的版图架构包括九大板块，分别为中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际通航、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本。
尽管地产业务仅为其九大板块业务之一，时代周报记者独家调查发现，中民投5大股东中对董家渡地块具有兴趣的，或并非仅董文标一人。在其59家股东企业中，实际存在大量以地产起家、具有地产“基因”的人士。除却目前已经公开披露的泛海控股、大连顺和、江河置业、鸿坤地产等以地产为主营业务的企业外，一些突击成立的有限合伙公司中，也“隐藏”了一部分在国内地产史上曾轰动一时，后销声匿迹的名字。
如股东之一的上海人和投资管理有限公司(以下简称“人和投资” )，背后的股东为海南明申投资有限公司、海南天时投资有限公司、上海明申企业(集团)有限公司。根据华杰资信评级有限公司的相关报告，这些公司均为上海神秘富商郑见明的明申集团旗下企业。代表人和投资出现在中民投股东名单里的杨晓榕，曾就职于上海房地产管理局、上海市委宣传部、上海社会科学院等单位，是1992年随郑见明下海的老臣。
根据《新世纪周刊》今年5月份《中电投的危险交易》披露的信息，郑见明，又名郑建明，曾任国务院发展研究中心国际技术经济研究所副研究员、海南特区时报副社长等职，1993年成立明申集团的前身上海明申企业发展有限公司，进军上海房地产市场。
1997年以后，郑见明进入香港楼市，据称在香港炒卖写字楼，5年间以16亿港元扫货，劲赚5亿港元。2003年，适逢政府着手清理整顿海南烂尾楼之际，郑见明重返海南房地产市场收购烂尾楼，同时在三亚(楼盘)、海口等地拿地3000余亩。在上海、香港、海南三地房地产市场先后成功抄底，身家飙升的郑见明又转入收藏和资本市场。
股东之一的沈阳东北总部基地产业发展有限公司，背后实际控制人系道丰集团董事长许为平。道丰集团早年曾在毫无项目开发经验的情况下，拿到了中关村(000931)科技园丰台园二期项目2400亩的全部开发和经营控制权。
根据目前媒体披露的资料，许为平，英籍华人，祖籍浙江。现为英国道丰国际集团执行董事、亚太区总裁，中国北京(楼盘)总部基地董事长。他身高1.70米左右，喜欢穿一身白色西装。在前往英国之前，“搞过装修，卖过抽油烟机，经营过音响。但后来经营状况不太好”。
英国道丰国际集团被媒体指称，1996年前后，许为平在印度洋上的英属塞绍尔群岛注册了离岸公司英国道丰国际集团，注册资金为500万美元。“公司成立时的注册资金没有到账，后来在总部基地赚钱后，可能缴齐了。”
许为平“空手道”运作中关村总部基地的消息，在2007年前后遭到各界非议。
而股东上海国鹏投资中心(有限合伙)，则有早年曾在云南涉足商业地产，且一度引起非议的创安集团的控制人高天国和郑冠富的身影闪现。
《21世纪经济报道》2007年的报道称，“从1996年到2007年，高天国在云南昆明(楼盘)建立起多个企业，然后又任由这些企业消失。当有的企业因债务沉重而崩塌，他从容行走其间，而其财产却丝毫未受到损失。”
高天国同时系安信信托(600816,股吧)的实质控制人，2007年胡润百富榜上排名302位，胡润金融富豪榜上排名19位。当时胡润榜认为，他个人拥有的财富达到29亿元人民币。
此外，中民投的股东北京润地汇通投资中心(有限合伙)，背后系北京润地(置业)集团；股东北京盈生创新投资中心(有限合伙)，背后系北京盈泰房地产开发有限公司；北京康讯投资中心(有限合伙)，背后系海南悦和房地产有限公司等。
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