千里之外的诱惑：中国房企海外拓土

  9月下旬的一天，首创置业总裁胡卫民在结束工作会议后，匆匆回家收拾行李。第二天，他将赴悉尼视察项目。

  今年7月份，首创置业澳大利亚项目开卖，销售速度有点超乎意料。近200套住宅很快就卖光了，去化率达95%，签约总金额1亿澳元。“目前澳大利亚的移民新增人口很多，悉尼每年有28000套公寓住宅的需求，但供应只有14000套，有一房难求之势，去年房价也上涨了15%”。胡卫民说。

  首创置业董事长刘晓光早就有国际化的想法，在他看来，中国房地产企业早就应该去国际市场闯荡，在国际体制下锤炼过的企业，才算是真正的企业。但是，受制于客观因素，2004年，首创集团尝试引进美国的黑石、KK等机构作为战略投资者的计划未能如愿。直到2012年9月，首创置业与法国地方政府签订土地协议，建设中法经济贸易合作区，首创置业海外战略布局才真正落地。

  几乎同一时期，万科、万达、绿地、碧桂园、富力等企业纷纷在海外开疆拓土。但是，它们投资海外，是为了平衡财务风险，还是意在成为国际化的企业，尚需要5年以上时间才能看清楚。

  海外投资价值凸显

  盛世神州房地产基金董事长张民耕今年7月去美国考察时，在纽约的酒店看到许多中国面孔。“大家相视一笑，彼此都知道是来做什么的。”张民耕说。这其中有开发商，还有以险资为代表的机构投资者。

  美国普衡律师事务所合伙人骆仕毅(JOEL H。ROTHSTEIN)9月中旬在接受21世纪经济报道记者采访时透露，几家中国开发商正在为加利福尼亚州的一个综合体项目争得不可开交，互相抬价。

  中国人的投资热情可窥一斑，但又具有一定的必然性。“中国房企投资境外的热潮是宏观趋势、行业因素和企业战略三个层次的力量共同推动的。”高纬环球北京研究部经理陆明在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

  他进一步分析，发达经济体正在逐步走出金融危机的阴影，经济复苏带动资产价值回升，对投资者颇具吸引力。另外，从2005年的汇改开始，人民币进入升值通道，粗略计算人民币兑美元升值约25%，很大程度上提升了中国企业的海外购买力。海外市场的优惠政策，以及中国政府对境外投资的限制放宽，也在鼓励中国房企走出国门。

  其次是行业因素。国内房地产市场降温凸显了海外投资的价值。经过多年的资金积累，市场参与者资金充裕，投资需求强烈，海外资产的投资价值促使握有充裕资金的投资者将目光转向正在复苏的发达国家房地产市场。

  投资者的多元化策略，要求他们必须降低对单一的国内市场的过度依赖，以确保稳定的收益。海外高品质资产能够完善投资者多样化的投资组合需求。个人的海外置业需求和企业的转型需求，也促使中国资金开始关注海外地产。

  对此，莱坊董事兼大中华区研究及咨询部主管林浩文也持相似看法。莱坊的总部在伦敦，在全球各地有300多家办事处。林浩文和许多外资背景的咨询公司一样，最近常常会接待想去海外拓展业务的中国开发商，他们首先关心的是，那座城市是不是有中国人在买房子。

  根据莱坊观察，中国人海外投资的热点国家主要为美国、英国、澳大利亚。从这三个国家1995-2003年近20年的房价指数走势来看，自1997年左右，三个国家的房价开始走入快速上升渠道，然后在2008年的次贷危机中下调，其中美国房价下跌幅度最大，达35%，英国的房价下跌约15%，澳大利亚跌幅仅10%。但到2013年，美国房价指数已由底部上升约15%，英国和澳大利亚的房价则已完全恢复到次贷危机前。莱坊判断，海外房地产市场已经走出危机，进入上升渠道，同时由于投资回报率较高，对投资者颇有吸引力。

  林浩文提到，2013年销售额超过千亿的中国房地产企业达到7个，不少企业具备了发展海外市场的条件和竞争力。

  海外市场的战略位置

  出海的开发商群体表现出一些共性。陆明观察发现，中国投资者倾向于在发达国家和成熟市场进行投资，且明显偏向以合作的方式从事海外投资。建立国际合作伙伴关系主要是为了降低法律和文化差异所导致的投资风险，并获得更广泛的融资渠道、降低融资成本。

  陆明举例说，多数中国开发商的海外项目以国内市场为主要目标客群，以海外移民、留学、出境游的热潮为依托，帮助中国买房者实现海外置业；也有少数开发商专注于服务当地市场。这些决策的不同主要取决于投资方式的差异和投资项目的具体特点。

  国际化扩张是令房企摇身一变成为国际化企业，抑或仅仅是赚一桶金回来？

  陆明认为，目前，中国房企境外投资仍处于初级阶段，投资的目的不只是短期收益，更重要的是积累经验，为未来实现国际化打下基础。大多数中国投资者对境外的法律环境、商业惯例、市场及文化缺乏了解。因此，中国投资者近期的房地产收购更像是尝试性的，与其说是为了赚钱，不如说是为了解海外市场的门道。海外经验是企业实现国际化的重要一步。

  在林浩文看来，成为国际化的房地产公司，更重要的是建立国际化团队。“如果什么都依靠资源整合，必然会使成本升高。”他说。另外，出海的中国企业还没有经历过完整的经济周期，需要到5至10年以后，再来评估今天许多企业的选择。彼时，中国房企在海外建设的一些商业地产项目，才开始产生稳定的现金流。

  从趋势上看，中国的开发商仍会加大海外投资。陆明指出，国际化是企业落实理性投资策略的必然选择。目前，大多数中国房企的发展过度依赖中国市场的表现，缺少对冲市场下滑风险的能力。通过国际化来实现资产的多样化，有助于企业确保稳定的收益。中国房企的境外投资策略正从快速周转向长期投资与开发转变，这也从一个侧面说明着眼长远的中国房企已将海外市场纳入企业长期战略，国际化的步调越发稳健、成熟。

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