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降息利好被透支疯传房价将重回上升轨道

https://www.biud.com.cn 2014年11月27日09:56 家居装修知识网

　　久经调控的楼市俨然已经成了最看“天”吃饭的行业，上周五央行刚刚公布降息，地产圈就陷入了狂欢，似乎最寒冷的冬天已经扛了过去；最坚定的观望者也出现了动摇，因为历史无数次地证明，紧随降息的往往就是楼市的回暖；更有媒体早早断言，北京楼市将引领新一波的量价齐涨。

　　真的是这样吗？此番降息真的就将拉动楼市回归上升轨道吗？其实还言之过早，仅凭此就判定楼市将重回量价齐升似乎还有些勉强，毕竟被视作最严厉“枷锁”的限购政策至今未有一丝一毫的松动。

　　市场

　　降息点燃淡季楼市 11个新盘借风入市

　　虽然降息的初衷是刺激整体经济，但没有哪个行业像房地产这样，能起到立竿见影的效果。在资本市场，周一的红字股里，地产公司一马当先，在现实楼市中，仅降息后的第一个周末，北京就有多达11个项目开盘或加推。

　　据亚豪机构统计数据显示，上周(11月17日-22日)北京共有11个项目开盘，创近10周新高。开盘的项目中既有普通住宅项目如中冶蓝城、宜山居、亦庄金茂悦、香悦四季和富力童话时光，也有千万级别以下的别墅项目滟澜新宸·长桥墅、商住项目中昂时代广场、朝北8080和琨御府·玲珑阁，以及自住房项目中国铁建原香漫谷、住总众邦·长安生活港。11个项目累计推出1394套新房源，环比大涨148%。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，央行降息“靴子”落下，无论是对于房企的开发贷还是购房者的房贷压力都有所减轻，其利好作用不言而喻。再加上“9·30”新政的叠加利好，盘活了本该处于淡季的年末楼市，开发商在此信心支撑下，明显加快了推盘的节奏，试图趁热打铁，瓜分政策红利。

　　价格

　　多数项目定价保守卖出去仍是第一要务

　　有报道称，广州、深圳两地在降息后首日就有万人争抢千余套房源，虽然北京上周也有千余套新房源入市，但类似的彻夜排队等火爆景象，暂时未在京城楼市上演。

　　根据北京青年报记者的探盘了解，上周入市项目的定价都较为保守：一些老项目后期新加推的房源价格与前一期价格标齐，甚至还有一些开发商抓住降息利好的刺激，加大了优惠力度，冲刺年终业绩。

　　如上周再次加推的亦庄金茂悦就拿出了这期的楼王产品，同时对前期产品采取了周末限时优惠40万的活动，以特价房形式加速“去化”。而标价880万一套起的别墅项目滟澜新宸·长桥墅在开盘前也公开推出了首付一成的优惠活动，吸引买房人。

　　“政策层面频传利好，对北京楼市交易量起到了一定的提振，但北京过高的房价基数成为抑制部分中低收入购房者由观望转向实际出手的原因。”郭毅对北青报记者表示，多数房企在库存压力未得到消化的前提下，短期内不敢贸然提价，而是采取各种营销手段，培育刚刚好转的购房需求，能把房子卖出去仍是当前多数项目的第一要务。

　　业内

　　疯传房价将重回上升轨道开发商否认酝酿涨价

　　对于购房人来说，降息得到的房贷实惠远远不及开发商涨价带来的恐慌。尤其是一些媒体报道称：部分房企内部开始传达“惜售令”、“涨价令”，更是令不少购房人想起了2009年和2012年的疯狂。

　　不过，从北青报记者了解的情况来看，出于“消化库存”和年度指标等多方面原因，不仅是现在，而且年底甚至明年初都不太可能出现大规模涨价的现象。

　　亚豪机构的监测数据显示，京城楼市不但没有出现大幅涨价的情况，而且大规模的优惠促销仍在继续。从成交价格来看，11月中上旬(1-20日)北京商品住宅(不含保障房)成交均价为21968元/平方米，相比10月同期每平方米下滑了近千元。

　　有业内人士表示，在限购依然没有放松的前提下，金融政策的调整并不足以使房地产市场全面回暖，目前，打折促销依然是开发商吸引购房者、“消化”库存的重要手段。

　　计划在12月加推一批二居室和三居室房源的北京奥林匹克花园，是东坝区域的老项目了，加推的房源也已是现房销售，区域内最高地价早已超过了5万元/平方米。但销售人员透露，这次加推的首要目的仍是去库存，因此并没有采用高价待沽的策略，各种优惠后的起价大概是45000元/平方米，甚至低于区域的最高地价。

　　联美地产集团总裁助理史明表示，当前的政策利好改变不了“快跑冲量”的销售策略，入市的购房人依旧会钟情于价格更有优势、附加值更高的产品，因此他认为，市场不会马上涨价，多数项目仍会维持小幅促销、小幅优惠的平价策略。

　　无独有偶，位于西长安街门沟头区域的纯新盘远洋新天地同样计划于12月入市，项目营销总监刘禹辰明确表示，开盘时将会给出意想不到的劲爆优惠。据了解，该项目在“双十一”期间，曾联合京东商城，推出了一套1.1折的“史上最低”房源，开盘时的价格很可能是在3万元/平方米左右，而区域内已经在售的融创·西长安壹号同样主打4.2米高的LOFT产品，售价已经达到了35000-37000元/平方米。

　　不难看出，将要入市的新老项目仍将以让利出货为主。同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年至今，大多数品牌开发商业绩完成率并不理想，又面对年底(上市公司年报)销售业绩指标的压力，对于大多数开发商来讲，利用政策红利的“窗口期”进行跑量的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在今年最后一个月最大限度跑量，扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，第四季度要想出现楼市“翘尾”行情，房价就不可能出现大规模涨价现象。

　　郭毅也认为，北京高房价的现状难以扭转，对成交仍将形成制约。降息后市场活跃度虽会提升，但并不足以支撑房价的快速提升。她预计年内北京在售项目售价有望止跌企稳，不排除部分前期深度降价的项目会小幅回调定价，但整体市场价格仍趋于稳定。

　　观点

　　被放大的利好降息并非救市

　　将央行的降息政策，解读成了房地产行业的大利好，将一定程度上降低房地产企业的融资成本，刺激购房者出手。

　　不过，冷静来看，这个利好明显被放大了。事实上，央行出手降息并不是针对房地产市场的救市行为。

　　在世界范围内，先是日本央行宣布维持超低利率不变，而后欧洲央行也不断放松经济环境，几乎全世界的主要经济体都在靠降息刺激内部经济。更有包括摩根大通等研究机构预计，未来一个季度里，中国至少还会再降息一次，并可能降准。

　　很明显，降息并非针对楼市的救市行为。有业内人士认为，即便降息后，房地产行业仍隐藏了很多问题。首先是负债多，很多房企都是靠银行贷款来扩张，成本高。另外，供求市场不平衡、房价偏高等因素，导致购房人购买力有限，很难支撑房价再度上涨。并且，银行层面早已开始关注房地产的风险，即便降息了，银行也不会跟着不问条件地去疯狂放开房贷了。

　　另外，北京市未售商品房的库存仍有八万余套，而已售商品房的空置率也偏高。加上本身房价已经处于高位，这都导致了此轮降息并不会必然带来楼市重现2009年或2012年的大幅增长。本版文/本报记者李桁