2014年规模化房企多利用“并购”超车
近期，在纷纷扰扰的融绿并购大战间隙，融创中国宣布，公司非全资附属公司上海融绿睿江透过上海联合产权交易所成功投得上海富源滨江47%的股权。无独有偶，有消息称杭州老牌房企郡原地产或将被全资收购，买方为中国城市建设控股集团有限公司。而放眼整个市场，根据WIND数据统计，截至今年9月底，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计为1054.04亿元，去年同期这一数据仅为552.38亿元，同比增长了90%。
我们不难发现，今年市场基本面的整体低迷让房企的规模化发展无疑受到了巨大的阻碍，市场格局或将面临重新洗牌的可能性，因此并购整合成为房企突围融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。
资金紧绷加速房企两极分化
据WIND统计显示，在A股上市的135家房企三季报应收中，整体增速7年来首次降至个位数，为9.91%，这一数据在去年则高达38.17%，净利增速下降3.21%，而这是从2008年以来闻所未闻的。另一方面，房企负债率则升至14年来最高，攀升至76.60%。
这些数据折射出在今年前三季度，上市房企无论是销售还是盈利，皆遇到了比2011年“新国八条”政策出台后的更大困境，去化速度减缓，银行融资渠道收紧，使得一部分房企尤其是中小型房企的资金需求被进一步放大，加速房企间两级分化，最终让中小型房企面临破产或倒闭的险境。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，2014年的市场为这些龙头房企提供了千载难逢的市场并购时机，这些龙头房企极有可能会乘机借势收购面临债务违约的中小房企，进行逆势扩张，以达到“外延式”增长的战略目标。
优势互补型携手见效快
不过，在众多大大小小的并购案中，我们也不乏看到中海地产收购中建地产、绿地收购盛高置地等大佬们的身影。其中，在融创的销售团队进驻绿城后，2013年融绿的网签额达到155亿元，上海区域则以112.07亿元的网签额排名上海市场销售第三；2014年第一季度，融绿项目以44.26亿的成交额位居上海房企第一名。
据市场人士分析，融绿平台几乎拥有绿城最好的项目，包括上海黄浦湾、盛世滨江等上海地区的项目，苏州、无锡、杭州几个合作项目也含金量颇高。粗略估算融绿平台实际操盘绿城约1/3的体量。
的确，伴随着进入深度市场化运作期，相比“诸侯割据”两败俱伤，强强联手几乎成为很多品牌房企的共同意识。在产品打造、销售模式、开发运营等各个方面的优势互补，无疑让中海、绿地等房企销售业绩超过千亿起到了快速提升的作用。
有一点值得注意的是，被兼并的企业大多是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，又或是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，亦或是盲目多元化扩张导致房地产主营业务受到影响的企业。因此，在下一个楼市的“白银十年”到来之际，我们必将看到房地产市场将由百家争鸣进入寡头争霸时期，准入门槛、产品质量都会有大幅度地抬升。
房企汰弱留强或常态化
事实上，房企之间的并购也是形势所迫。根据国家统计局数据显示，今年一季度全国商品房销售面积为20111万平方米，同比下降3.8%，降幅比1-2月份扩大3.7个百分点，预计全年市场成交量将有明显下滑，约在12.5亿平方米左右，13亿平方米或成为阶段性顶峰。与此同时，一季度全国商品房销售额为13263亿元，下降5.2%，预测全年销售额将仍与去年持平，约在8万亿元左右，未来阶段性的顶部应在9-10万亿元。此外，根据今年前7个月数据统计，房企资金到位情况和新开工面积增速均创十年来新低。
可见，在调控已成常态化的市场格局下，房企的销售面积及销售金额显然已经趋近于阶段性峰值，若想要继续通过常规性的自身扩张跻身千亿级军团恐怕难以成真，必须另辟蹊径，以并购模式带来利润和价值的创造，实现突破性增长。
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