观点：一线城市分类调控也大有可为
佛山解除限购后，吸引了不少广州人到当地买房。
每个市场都有自己的特点，“一刀切”的调控方式已经不合时宜。
“《家天下》记者天下行”系列述评之终结篇
“2014《家天下》记者天下行”之《八城联动，限购四年启示录》系列报道到本期圆满收官了。这四期的报道主题分别围绕“造城运动与限购”、“农村人口转移与限购”、“外来购买力与限购”以及“民间游资与限购”，深入剖析了限购近4年来八大典型样本城市呼和浩特、西安、济南、郑州、青岛、杭州、太原、温州的楼市变化。在采访的过程中，我们发现，限购这个全国“一刀切”的政策，造成了很多城市的房地产市场问题重重，而且直到放开限购后依然无法得以走出困境。
记者通过实地踩盘和深入访谈后发现，上述这八大城市也许没有广州的规模大，没有广州的经济强，没有广州的人口多，也没有广州人特有的淡定。可二、三线城市反映出来的情况，其实才是整个国内楼市最主流的写照，北上广深四个一线城市毕竟还是少数派。这些城市的经验和教训，对于广州楼市来说，有足够的启发和借鉴作用，在广州依然保持着限购不放松的情况下，限贷的松绑确实让广州在10月楼市出现了回暖的迹象，以后是否像国内大部分城市一样放松限购尚未可知。
其实，“限购”只是造成楼市不景气的其中一方面因素，还记得同样在限购环境下，2013年楼市依然红火，地价依然疯狂。真正让2014年楼市黯淡的，还是整体经济大环境，另外限贷也是束缚购买力的一剂过猛的药，从10月份开始，限贷终于开始放松，而降息也为楼市带来进一步利好。既然从多个城市的经验来看，“限购”已是楼市鸡肋，那么是否还有必要一直坚持呢？
本版述评：这次《天下行》记者采访的各个城市，当地开发商都表示解除限购对楼市的影响并不大，因为冰冻三尺已非一日之寒，“限购”政策对当地楼市来说已是可有可无，取消也绝非灵丹妙药。对于这些二、三线城市来说，限购令的执行，远没有一线城市那么严格，额外花800到几千搞掂社保纳税证明已成“潜规则”，敢于降价的“刚需”盘依然可以门庭若市。
限购限贷已执行了近4年，而2013年甚至可以说是中国商品房历史上最红火的一年，不仅各地楼价再创新高，开发商也疯抢“地王”。可见，今年各开发商对“限购限贷”如过街老鼠一样喊打喊杀，只是无意反省自己当初的盲目乐观，亦没有足够正视寒冬出现的真正原因。
“限购限贷”对楼市成交的负面作用确实存在，但也不过是提前了一点摁停了击鼓传花的棒槌，而大家应该知道的是，最后那一锤迟早是要落下的。
以杭州为例，虽然2011年销售面积只有349万平方米，但在2012年和2013年限购限贷期间却分别达到755万平方米和783万平方米，2014年1~10月的销售面积为626万平方米。而太原的成交数据也显示，处于限购限贷状态的2012年反而成交量要大于限购限贷前的2010年。
那么又是什么原因导致库存量大呢？不少开发商隐晦地提到，2008年席卷全球的金融危机导致政府出手4万亿救市后，各种造城运动、旧厂旧村改造运动轰轰烈烈。
大量土地在2008年和2009年释放出来，并于2010年至2011年期间陆续进入市场。然而，不断入市的房屋与在限购限贷下释放缓慢的购买力是天然的矛盾，长期供大于求的恶果终于在2014年全面爆发。
让人难以理解的是，在经过2年多限购限贷政策后，2013年很多开发商还是像“打了鸡血”一样抢地，不管是一线城市还是二线城市，“地王”纪录不断被刷新。结果，这些“地王”到了2014年第三、第四季度陆续要进入销售阶段时，大热变成赔钱货，零利润甚至负利润的项目绝对不止一个。
记者观察
广州今年楼市成交量比前两年少了3万套
“穗六条”土政策能否变通？
住房和城乡建设部新闻发言人倪虹近期公开表示，用市场的手段调控市场的问题，将是下一步楼市调控的主要方向和手段。作为一直以来贯彻各种调控政策非常及时的广州，在目前分类调控逐渐成为楼市调控主基调的情况下，也应该思考针对广州本身特点是否可以做出一些灵活的改变。
探讨一：可否缩短纳税期
根据国务院的新标准，城区常住人口1000万以上的城市是超大城市。而拥有人口1292万的广州则毫无疑问已跻身于超大城市行列。也就是说，广州楼市的需求其实是相当旺盛的，和其他二、三线城市相比，造成目前供大于求，库存压力大的重要原因，确实在很大程度上与一年前出台的加强版调控“穗六条”有关，将外地买家购房门槛由5年内连续缴纳个人所得税或者社保由一年提升到3年，不仅让大量实际上在广州工作的外来年轻人无法在广州安家，也导致这部分需求难以释放。同时，这一苛刻的条件也导致各大专业市场的私营业主有钱难入市，豪宅销售随着大环境进入“冰封期”。在全国一片取消限购的行情下，广州有不少业内人士呼吁政府应该将纳税证明由连续三年纳税调整为1年。
探讨二：可否郊区先“松限”
与此同时，可以考虑部分地区解除限购，比如南沙、花都、黄埔等需求大、供应量更大的区域，仅在天河、海珠、越秀、白云、荔湾五个中心城区继续实行限购政策。目前广州库存量最大的番禺、花都、黄埔、南沙的未售货量分别为25400套、18606套、16283套、15382套，大大超过其他各区，去化周期差不多要24个月。而从土地供应来看，目前主要土地供应量也多集中在黄埔、花都、南沙，后续供应量还会持续增加。因此对于巨量库存压顶的郊区来讲，放开限购需求也格外迫切。
探讨三：可否首先松绑大户型
另外，还有声音呼吁，针对“金字塔”顶部买家的大户型产品，是否也可以考虑取消购买限制？根据阳光家缘的数据，截至11月24日，广州平均每套可售单位面积达到131平方米，而在目前60~120平方米户型比例大概占总产品近七成的情况下，可见大户型单位的沉淀量。调查显示，在目前无法购房的原因中，31%受制于“3年纳税证明”，28%受制于“七成首付”。从2014年截至11月24日的成交情况看，尽管还有一个多月才到年底，但与2012年和2013年相比，广州今年的成交量比前两年减少超过3万套，即便最后一个月签约套数能够和10月份持平达到7222套，和前两年相比也有2.5万多套的差距。而在“9·30”政策出台后，七成首付这一束缚已被突破，但“穗六条”这种地方加强版措施是否也到了应该调整的时候？值得有关部门思考。
广州日报记者 陈白帆
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