张华纲：介绍上海天地健康城项目
尊敬的朱会长、刘会长，大家下午好！各位来宾，我的发言题目是国际高端综合样板社区的中国实践。有三个部分，一个讲一下养老产业或者是行业，第二是我们的方案，第三介绍在中国的第一个样板项目。
今天上午各位嘉宾、各位领导讲了很多关于养老产业的基数，就是人群巨大，13年已经突破了两亿人的大关，人口绝对值相当大，并且未来是高速发展、快速前进深度老龄化的局面。实际上中国的社会并不富裕，未富先老，这是中国非常现实的状态，也比较特别。同时我们看到这样大的一个母体，它带来的潜在需求也是巨大的。
(PPT图示)我们可以看到老龄委的数据里面显示，目前的需求是1万多一，但现在为老年人提供的供给是上千亿，空间差距巨大，这就是未来产业发展一个非常好的机会。
刚才乌院长也讲过，我们的养老产业核心还是这个产业涵盖面广，不光涉及到开发，还涉及到老年人服务、医疗、金融等等相关产品，所以它的面巨大。加上它的总量和涉及的面，未来养老产业一定是中国的一个支柱型产业，所以现任政府在政策上已经把这个产业往支柱性产业发展方向上引导。
虽然有这么好的空间，看起来是非常朝阳的产业，但实际上这个产业状态非常不理想，不光是硬件上，同时软件上也不正常。今天上午保利介绍了保利怎么做养老产业，实际上现在这个行业人做的蛮多的，包括远洋、绿城等等，这是一个很好的现状，但都是在前期的摸索阶段。
毫无疑问，现在的硬件方面在国家有一个非常好的产业比较规划9073，这个规划愿望非常美好，但现实非常的骨干。因为我是做房地产出身的，已经做了20多年了，我们知道在中国的现状社区里面，养老化的设施少的可怜，今天上午还在跟刘设计师谈设计标准问题。实际上现在中国已建的社区基本上没有一个适合做养老设施，未来养老公寓或者养老机构的设置可能会改善这样的情况，但现在在已经存在的房子上去做非常困难。所以未来可能是一个非常大的问题。
同时，在软件上我们现在缺乏市场细分，对空巢老人也好，或者对医疗要求非常高的老人也好，或者对高度活跃的这些老人也好，没有针对性的产品，也没有针对性的服务方案。所以我们现在看到的广场舞那么普及，就是因为老年人孤独。我们看到医院为什么那么多人排队，比自由市场还热闹，实际上这都是现在对老年服务或者传统服务解决不到位的现实问题，这个问题非常激烈。我们对客户和产品进行了非常多的调研，我们对这些老人生活的实态相当的了解，所以我们是从2010年就开始做，已经做了四年了。
中国的养老产业，我们看到了机会，同时也有非常大的挑战。核心是要解决产品、运营、资金三方面的需求。我就是做开发出身的，但在做养老选择方面，公司是非常正确的。养老在现阶段投资的载体、投资的总量都是巨大的，怎么样去获得资金的支持，这都是有非常多现实的问题。
我们看已经在这个产业里的机构，运营的回报率应该说不高，好的项目很少，特别是盈利好的项目很少，所以这个行业需要解决的问题非常多。
针对这些问题，其实我们在这个行业里思考了相当长的时间，在08年，当时在地产火了上十年的情况之下就开始研究养老产业，所以在10年我们就开始进入到这样一个产业，所以我们做了几件事情，跟大家分享一下。
第一，国际标准中国化。因为养老这个产业说起来简单，而做起来非常困难。因为老人，毫无疑问他的收入在下降，他的健康状况也在下降，稍不注意就会出问题。作为一个企业，它毫无疑问会想方设法去回避或者解决这些风险。我们觉得，引进国外这些好的管理、运营或者是服务经验，是一个比较聪明的办法。所以我们当时找的投资人06年就控股了澳大利亚最大的一家养老上市公司，他们有30多年的开发、运营经验，在澳大利亚有76家，在新加坡有24家，有这么好的资源。我们就是把它好的一些经验和高的标准，以及它的培训基地作用发挥得非常好，把他们好的经验想方设法吸收，然后引进，然后根据中国的市场进行固化。所以这方面做的比较有意思。我们以前做地产的时候，我们对老人没有关注，实际上老人是非常特殊的，我们说得通俗的一句话，他们是非常难伺候的一群人，但是你把他伺候好了又是非常忠诚的一群人。所以我们在这方面做了非常多经验的引进和吸收，然后在中国进行实践。所以我们现在整个服务体系和管理体系是非常高的标准，我们相信这个标准对老人也是一种关怀、尊重，同时也不会是只有中国的味道。而且这个标准跟地产开发的流程相比的话细很多倍，这是非常值得我们学习跟研究的。
第二，地产开发服务化。可能在座有很多是地产开发商出身的，有很多想往养老方面转，开发出身的人干什么事情都是开发的思路，房子最好是卖掉，后面的服务能不能落实、能不能落地没有保障。怎么样去建立这样一个服务性的思维，是转型过程中非常痛苦的事情，所以我们花了很长时间，才逐步把这个行为、思维调整过来。比如说拿地不能只看地段、只看地价，你要看这个地方适不适合老人住，有没有好的配套，特别是医院，来解决老人日常的医疗问题。比如说规划的设计，我们组团的设计是不是很好的老人喜欢群居、喜欢活动、喜欢邻里交流的一些要求，这个规划跟一般的房地产开发差别巨大。再比如说医疗化设计中，有一些细节到不到位？你的IT解决方案是不是很有效果，提高了服务效率，是不是很有效的降低了服务的成本？包括施工过程，老人现在最有的就是时间，你的装修稍微有点问题就会跟你扯皮的无穷无尽，毫无疑问质量是非常重要的一项工作。还有一个很重要的服务概念，我们的养老社区，在盈利模式上面、在传统的模式上面，有了居住体验才会形成租赁或者是小说，或者投资方面创新，我们希望可以让客户体验，体验好了才来买我的房间或者是租我的房间，这个体验过程跟普通的房地产开发思路差距比较巨大。
所以作为房地产的开发来说，核心就是买了房子、卖了房子，客户入住了仅仅是开始，后面的服务跟运营是关键，做好了后面对前面也有提升，否则很难提升规模。
第三，微利产品金融化。大家都知道这个行业的现状，没有成熟的运营商，没有成熟的经验，大家都在摸索阶段，同时盈利水平是偏低的，为什么偏低？我们刚才说了，这个群体的钱在减少，他不是成长阶段的阶层，你要想去收他们的钱非常困难，所以你怎么把微利产品大力来做，有投资人参与来做，这是现在这个产业要破题非常核心的思路。
我们的方法就是金融化，比如说在投资方面选了两类投资人，一类是对开发有兴趣的，一类是愿意长期持有物业的，这是一方面。第二方面，我们可以销售，也可以持有，把投资人解决了，把产品分类解决了，把客户愿意买和愿意租分清楚了，微利化就不那么低了，可以就能够把一个单一的项目，比银行存款利率还低的产品，能够通过规模化把利率提高，然后找到不同的投资人来投资这个产品，这就是一个非常好的参与模式。
下面我介绍一下我们上海的一个项目。
我们的项目是为客户和老人提供新的生活方式，所以我们的理念是“于天地、焕新生——全方位享受自己的退休生活”，以这个理念来设计我们的体系，让这些老人在这里过的非常的舒心、健康。我们相信，在中国有这样的服务，有这样的体系，我们客户的延年益寿或者高质量延长寿命的时间应该有所提升。
(PPT图示)这是我们的项目，一期总建筑面积15万，容积率1.4，完全是根据老人的形态规划，活动也放的非常丰富，它的配套非常完善，基本上不出社区有所有的配套设施，包括家人来看他们也非常方便，可以做成老人的第一居所，开车离人民广场45分钟，是可以做第一居所的项目。包括三个方面，一个是居家的，第二个是机构的，第三个是社区的。
(PPT图示)这是居家设计深入细节，根据不同阶段的特点去设计不同的宜老化社区。
(PPT图示)同时配套也比较有特点，首先我们项目有一个恬悦学堂，跟绿城的乌镇雅园项目相象，来给老人提供学习的环境。第二是有德颐医院，可以安排老人的转诊或者是住院，这是一个非常好的私人医生体系，这个体系对老人的健康关怀是比较到位的。我们社区的配套，一般的房地产项目部超过3%，而我们项目超过10%了。相当于我们在软件方面做了健康管理体系，是按照中南海健康管理的模式，把它非常好的东西引进，根据健康管理司的思想，把养老体系融合起来做了健康管理体系，目前来看这个健康管理体系非常有趣，相信对我们客户健康的状态管理、生命质量的提升有非常大的影响。
同时，我们很清楚现代社会有非常多的现代化工具可以提供，包括在IT方面的流行，所以所有的体系都是IT化、平台化，在IT工具类持有方面做的比较深。我相信对未来服务体系的建立，服务体系的效率提升应该是有很大需求的，包括人才的培养一定要跟上形势的发展，未来的竞争相当大程度上是人才的竞争，是人的竞争。我们是觉得在人才竞争很激烈的情况下，我不过渡依赖你，做很好的方案，不要过度的依赖人才，这方面对我们综合竞争力的提升提供了非常好的一个方案。
(PPT图示)这是我们的云平台，已经开发完成了。
(PPT图示)这是美国CCRC的模式，再加上中国的健康管理体系，就构成了现在天地健康城的文娱服务体系。这里面活动安排非常充分，我们有一个简单的逻辑，叫让老人忙起来，让他们忙的顾不得老，他的病也会相对的减少。同时我们的团队也很强大，基本上都是来自于上海的各大医院，都是做健康管理的专家。同时在就医通道方面也解决的非常好，包括华东医院、肿瘤医院等等，都是我们的合作医院。另外，设施配备也非常齐全。
以上系我们在养老产业里面做了四年多初步的尝试，我相信我们的目标就是为中国养老产业发展作出一份贡献，更重要的是想方设法改变中国老人以子女、以别人为中心的生活方式，让他们以自己为中心，以自己的健康、幸福、快乐的生活为目标，所以我们希望他们在我们这里充分享受退休之梦。
谢谢大家。
相关知识
张华纲：介绍上海天地健康城项目
地产学习大会总身价万亿 梁上燕、张华纲、朱保全亮相授课
法恩莎卫浴十佳店长张华云：把店当做家一样呵护
法恩莎卫浴店长张华云：把店当做家一样呵护
法恩莎十佳店长冠军张华云：当做家一样呵护
永林电子张哲纲：智能家居是LED重要发展领域
当地产遇到养老：窘境中的养老地产
永林电子张哲纲：用模块思维设计 提升照明控制
微法水管张卫彬：带给中国健康的东西是使命
美景公司张华春：强者扛鼎逆行 能者化危为机
