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孟晓苏：房地产信托投资基金可有效化解地方债

https://www.biud.com.cn 2014年11月28日15:36 家居装修知识网

　　“有人说我是中国REITs（房地产信托投资基金）之父，但是至今这父亲还没看到‘孩子’。”谈到REITs，中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏稍显无奈。毕竟，从2005年开始至今的9年间，“房地产证券化”走过弯路、走进过误区，至今离开花落地也仍然隔着一层捅不破的窗户纸。

　　从2009年开始REITs试点虽走走停停，但孟晓苏始终没有失去耐心。但令他比较困惑的是，基于我国的基本国情，各界对于舶来品REITs的基本认识，至今仍在迷雾中徘徊。

　　针对近日北京、上海、广州、深圳四城市重启REITs试点的消息，孟晓苏接受《中国建设报·中国住房》记者专访时表现出欣喜，但也有担忧。对于新的试点，孟晓苏并不太乐观：“如果选错方向，可能还做不起来。”

从被误解到被休眠

　　2005年孟晓苏最早引入REITs，随后他率先在天津设立“领锐基金”，寓意“领跑REITs”。2007年他又提出，从政府的租赁型保障房和城市基础设施等公共资产起步REITs。但很快发现所需要的政策难于得到。“我没有死守在REITs的领域，因为感到政策在短期内难于开闸。”

　　其中原因之一是来自政府层面的犹豫，多达9个部门后来增加到11个部门的“多龙治水”导致进度缓慢，但更重要的原因是在起步阶段误解了用REITs做资产证券化的目标。

　　2008年底，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中要求，“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。这一表述在各地掀起了以REITs作为房地产融资的研讨会热潮，但孟晓苏认为政策的误读导致了REITs接下来踯躅不前的困局：“本来国外海外都对REITs有明确要求，就是不能够用于房地产投资开发，即使规模足够大的，也仅允许不超过10%的比重用于原项目的配套完善。REITs并不是房地产开发的融资工具，而只能用于有稳定租金收入的不动产资产。”

　　更巧的是，上述意见出台后的一年后，2010年开始“史上最严厉的房地产调控”。从2010年4月开始，住建部、银监会等部门密集出台楼市调控政策，严控房地产“投资与投机”。银监会先是叫停房地产信托的银信合作模式，又在当年年底发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求加强对房地产信托业务的监管和监控。在这种情况下，被译为“房地产信托投资基金”的REITs当然遭到抵触。此后“REITs试点”基本“被休眠”。

　　在缺乏上位支持和指导的前提下，没有规矩则不成方圆。“无论是各国各地，REITs都有国家法律法规或是行业规定来约束和指导。我们国家在没有相关法规的情况下，光是空喊‘REITs’是不行的。”孟晓苏强调，即使是在不久后可能推行的试点，即使没有成体系的法规条文，也需要有明确的试点要求，这牵扯到基金设立、上市流通、按期分红、免除税收等多个具体环节。

无免税，不REITs

　　孟晓苏所说的当时“做不成”，还有更深层含义：当时国内的房地产开发并不以持有型作为主要运营模式，缺乏有稳定租金收益的物业主体；更重要的是，多项课税使物业收益率难以达到REITs的要求。

　　虽然在2009年，央行联合银监会、证监会等部委成立“REIT试点管理协调小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业，但根据孟晓苏对于收益率的估算，离REITs的需要差距不小。

　　按照全球几百只REITs的6% 8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要13 15%才能达到REITs收益的基本要求。这也说明，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。

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