京城高端置业者青睐千万级豪宅 “豪宅基因”重要性凸显
2014年由于整体房地产市场的低迷给豪宅市场带来了一定的冲击，但其成交量的下滑幅度却远远低于普通住宅。临近岁末，房企摩拳擦掌各出营销绝招，豪宅市场因此变得硝烟弥漫，一年来豪宅市场的真实销售状况如何？具备何种特质的豪宅可以脱颖而出？什么样的房企才是豪宅的终极缔造者？
什么样的住宅可以称之为豪宅，大家普遍将价格作为划分豪宅的标准，而忽略了居住面积、住宅质量以及舒适度等多维度指标，以至“伪豪宅”“被豪宅”现象屡见不鲜。而真正的豪宅必然是优越而独特的地理位置、为社会上的财智人群量身定制、具有鲜明的建筑特色和历史人文情怀的私密住宅。
千万级豪宅市场平稳
根据中国中央别墅区发展研究院提供的北京楼市近三年成交数据显示，2011年至2012年上半年600—1000万型住宅成交急速上升后走平，而1000万以上型豪宅则起落平稳。2012年下半年，商品住宅市场突然疾速走高，经历破冰，此后成交开始逐渐下降，并于2014年上半年跌至新的冰点。
如果将千万级以上的豪宅细分，可以看出成交量和住宅价格成反比趋势。1000-3000万元的豪宅成交套数几乎占据了豪宅总成交套数的93.3%，3000-6000万元的豪宅成交套数则占5.34%，而6000万元以上豪宅虽然有买家，但成交量微乎其微，占比仅为1.36%。
总体而言200平米以上豪宅的成交量随面积的增长而大幅下跌，其中价格在1000—3000万之间，面积在200—300平米之间成交量最高为3063套。1000—3000万是一道分水岭，在1000万之内的豪宅随着面积的增加，成交量在不断地减少；而在1000万以上，随着面积的增加，成交量有逐渐增加的趋势。
“豪宅基因”重要性凸显
根据以上的数据分析，如果开发商选择开发豪宅项目，那么首先要思考什么价位以及面积段的豪宅更受市场的青睐，不能盲目开发超高端项目。我们耳熟能详的豪宅成功经验无外乎：不可再生的地段资源、国际一流的物业服务、素质圈层的社区氛围和典藏级别的建筑产品，但除了以上表层的因素，对于豪宅项目而言，一个好的产品打造，开发管理团队的经验尤为重要。
品牌开发商们似乎更偏爱高层建筑，原因除了别墅受众范围窄，难以通过大规模热销来实现资金高周转外，其择地要求、规划工序、建筑难度、景观铺设等方面都大大高出高层建筑。有专家透露，一套高层房屋，从开发到交房，期间的主要经手人一般为25人，而别墅需要达到100人以上。
具体而言，别墅豪宅意味着有更多的占地面积、更多的山水资源、更多的绿化面积等；而公寓豪宅则意味着有更好的地理位置、更佳的户型设计、更高的装修标准、更深的文化内涵等。一个着眼于“外”，主打资源；一个着眼于“内”，强调地段。
纵观几年来北京高端市场的成交情况，也可以看出“豪宅基因”的重要性。比如有多年别墅开发经验的渝派代表龙湖，在北京先后开发的滟澜山、颐和原著、好望山等多个不同级别的别墅产品，在不同的市场条件下，都获得了购房人的认可。而以西山壹号院热销成功为代表作的融创，接下来也将推出高端合院产品紫禁壹号院。
去化不足原因各异
相对于龙湖、融创具有成熟的别墅和高端住宅建造和运营团队的经验，近期即将要入市的当代旭辉墅，就显得有些“先天不足”。旭辉的主营业务包括住宅、商务、酒店、办公楼，虽然也较早进军北京市场，但在别墅的建造及运营经验上还略显不足。根据中国中央别墅区发展研究院提供的2014年上半年别墅销售数据显示，旭辉的另一个别墅产品--旭辉·御锦成交套数仅为16套，成交金额仅为0.9亿元，在前30个项目之中，位列最末。
此外，在2014年上半年别墅存量TOP30中，融科·千章墅存量最高，为227套；中建·红杉溪谷为219套；旭辉·御锦为136套；东方普罗旺斯为100套。然而在销售榜单中，融科·千章墅仅销售了10套；中建·红杉溪谷为20套；而东方普罗旺斯根据记者长期监测住房与城市建设委员会(简称住建委)网站上的数据显示截止11月10日，仅销售5套。
别墅的去化率较低本就是一种常态，不过在其他的豪宅有着相应平稳去化率同时，融科·千章墅去化不足5%和中建·红杉溪谷去化率不足9%还是有其原因的。根据记者实地调查，融科·千章墅虽然有着规整的户型设计、较大的赠送面积、高达60%的绿化仍难掩项目周边配套缺失的缺憾。周边没有像样的餐馆、超市，最近的商圈和医院都在8公里以外。即便宣传的再好，“远水解不了近渴”。加之只有一班924路公交通过，该项目被戏称，典型的“乡村”别墅。而中建·红杉溪谷周边只有两班公交，配套基本全无，周边杂草丛生，垃圾长期无人清理，也许这些都是项目去化较低的原因。
近期由于基准利率的降低，各种利好言论也此起彼伏，不过开发商也要注意豪宅的去化问题，选择合适的项目进行投资开发，量力而为。根据数据显示豪宅市场的去化趋势相对比较平稳，不能毫无经验就盲目进入豪宅市场，也不能过于乐观预估豪宅市场。
相关知识
京城高端置业者青睐千万级豪宅 “豪宅基因”重要性凸显
京北区域高端置业者聚焦昌平别墅
“圈层”“有氧”新词受热捧河畔公馆成高端置业首选
西山艺境 成就高端置业梦想的城市半山别墅
京城高端市场竞争加剧学区房成有力筹码
纯城市别墅，引领高端精英生活
高端装修市场惊现“三不”规则“原墅”成为高端整装代言词
高端装修市场惊现“三不”规则 ——“原墅”成为高端整装代言词
洋品牌青睐中国市场 京城高端家具消费势头走强
京城高端住宅放量拼夺2014
