广州市区住宅租金回报持续走低
“9·30”新政落地，部分仍有购房名额的非自住型买家开始回流二手市场
日前，记者走访市区多家房地产中介分行得知，自央行“9·30”政策落地，部分仍有购房名额的非自住型买家开始回流二手房市场。此类型买家多认为现时是房价的低位，并且看好后市的发展。从置业目的来看，此类买家更偏向于长线持有物业，以求稳定租金和物业升值带来的双重回报。然而，就全市租赁情况来看，在2014年前10个月，全市租金均价呈现出轻微波动的趋势。不少区域的二手房租金与去年同期相比，均录得不同程度的跌幅。
前三季度住宅租赁活跃度同比下降两成
对于住宅市场的中长线投资客而言，租金回报率是衡量物业投资价值的重要指标之一。然而，2014年前三季度，广州住宅的租赁需求有所下降，据合富置业标准租金监测显示，2014年前三季度广州住宅租赁实际成交活跃度同比2013年和2012年同期均下降了两成。此外，市区多个板块的住宅租金回报率更持续下滑。
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，由于住宅买卖售价的上涨速度快于租金，因此近年来出租回报率一直呈缓慢走低的趋势。2008年第一季度广州住宅的出租回报率高达4.7%，其后出租回报水平一路下降，2014年第二季度的出租回报率仅为2.5%。第三季度，广州二手房价小幅回落，而租金则保持平稳。受此影响，出租回报率略微回升，为2.6%。以户型来看，现时一房出租回报率相对较高，平均为3.1%。两房和三房单位的平均出租回报率为2.4%和2.5%，“绝大部分两房单位出租回报率集中在2%~2.7%之间。”
对此，满堂红市场部研究员刘镜棠亦表示，近几年广州二手租售市场供应量不平衡，二手售价涨幅均高于租金涨幅，租金回报率逐年下降，且由于今年部分小业主在限购的持续影响下，因放售价格始终达不到心里预期，便将放售物业改为放租，或将空置物业改为出租，这都加大了租赁市场的供应量。“特别是6~9月，‘转售为租’的现象较为明显，致使供需关系发生变化，租金上涨趋缓，造成租金回报率进一步下降。”
市区热门板块租金微涨 租金回报率微跌
满堂红的交易数据显示，广州市今年前三季度二手住宅租赁市场热门板块主要有珠江新城板块、黄埔板块、工业大道板块及广州大道南-南洲板块等。不过，与去年同期数据相比，上述板块的二手房租金回报率均有下滑，但租金仍在上涨。如今年前三季度珠江新城板块平均租金单价约为76.53元/m2，上涨5.9%；租金回报率约为2.7%，比去年同期的2.8%相比下降0.1%。广州大道南-南洲板块平均租金单价约为43.03元/m2，同比上涨3.8%；回报率平均约为2.5%，比去年同期的2.7%下降0.2%。
另据中原地产二手住宅租赁数据显示，全市中心六区中，机场路板块、新港西板块、洛溪板块、东风东板块、珠江新城板块是租金回报率相对较高的区域，基本都超过3%。而滨江东板块及中山八路板块是租金回报率相对较低的区域，基本在2.2%~2.4%左右。
租售价格不平衡 老城区学位房成“重灾区”
“在全市租金回报率较低的二手房源中，以老城区名校学位路段的物业居多。”满堂红刘镜棠介绍，如位于东川小学入学路段的东川大厦，租金单价为52.06元/m2/月，租金回报率约为1.6%。而位于培正小学入学路段的均益大厦，租金单价为49.50元/m2/月，租金回报率约为1.7%。另外，位于铁一小学入学路段的富力东堤湾，前三季度的租金回报约为2.0%。地处东风东小学入学路段的东风广场，前三季度的租金回报率约为1.6%。
对此，刘镜棠表示，由于名校学位房具有独特的资源优势，相较于周边非名校学位房来说售价自然较高。但对于租赁来说，由于租客并不具备入读周边学校的资格，“学位房这一特殊资源优势基本消失，”而此类价格高企的学位房，不少是大龄楼梯楼物业，租金价格与其他非学位房并没有明显的差距，因此租金回报率自然就不高了。
豪宅区“江景房”回报率也不高
“由于滨江东板块以江景豪宅集中著称，并以大面积单位为主，因此小户型较少，其租赁市场一直供不应求。”中原地产滨江东蓝色康园分行营业经理李育强表示。选择该板块租房的多为在中大商圈做生意的老板或在中山大学就读的研究生、交换生、留学生等。此类型租客数量十分稳定，不会突然增加或减少。
与去年同期对比，现时该板块租金略有上升，升幅介于7%~8%。但由于滨江东板块的单位总价较高，导致出租回报率不高，以两房单位为例，面积为60~70平方米，售价为250万元左右，租金则为4000~4500元/月，出租回报率最高仅为2.16%。因此，作为与珠江新城同为广州一等一的豪宅板块，不少业主在两个板块均有购房，并且多在滨江东板块居住，而其珠江新城的单位则用于出租获利。
租金回报率哪最高？
市中心服务式公寓 批发市场周边物业
满堂红数据显示，现时租金回报率较高的二手房主要集中于珠江新城板块，并以服务型公寓为主，租金回报率普遍在3%以上。刘镜棠表示，珠江新城板块为广州中央商务区，白领及往来商务人士租赁需求较强，且周边生活、交通配套发展较成熟，因此平均租金回报率略高于其他区域，由于服务型公寓附带一定的生活服务，且多为小面积单位，较为受租客青睐，因此租金单价高于同区域其他普通住宅，租金回报率相对较高。加上租赁需求较大，租赁成交也更容易。
而市区专业市场商圈周边的二手房租金回报率亦处于稳中略涨趋势。据中原地产新港西分行高级营业经理张玉琼介绍，新港西板块租金回报率较高的主要有双子星城、富景花园、顺景雅苑等楼盘。由于靠近中大布匹市场，不少周边做生意的人以及采购、服装设计者都会选择租赁这几个楼盘，且周边有地铁中大站，因此这几个盘较“租得起价”。现时一间约35平方米复式一房，总价约90万元，月租金可达3200~3500元，回报率4.3%~4.7%左右。由于今年二手楼市成交淡静，不少业主“转售为租”，租盘供应量增多。因此，今年该板块租金与去年基本持平。
中长线投资者入货
不能只看租金回报率
面对住宅市场一路走低的租金回报率，有业内人士表示，按照目前的房价和租金，租金回报率在房产投资的参考价值越来越少。刘镜棠表示，物业投资价值包括物业自身升值保值能力及租金回报率两方面，若用资金回报率来衡量房产投资价值，本身就有些片面，忽略了物业增值所带来的收益。而龙斌也指出，中长线投资者若想从中获利，除了租金之外，还需要综合物业素质、区域规划以及自身家庭经济状况等。
以总价100万~150万元的投资预算为例，投资者若选择市区置业，可买带有优质学位的小户型或普通学位的小两房，若选在郊区，则可购置舒适度更好的三房物业。前者因区域成熟度高，客源充裕，可保证稳定的租金收入，并且物业容易转手变现，但与物业成交价相比，租金回报率偏低，而且物业普遍是老旧二手房，舒适度较差，后续升值潜力已被前几年的涨价潮所透支。后者则是刚起步开发的新区楼盘，区域坐享规划利好，但现有配套亟需完善，客源较少，投资客短期内可获得的租金收入较少甚至为零，但胜在物业后续升值前景可观。不过，若想转手变现获利，还需等待3~5年的时间。
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