瞄准铁狮门模式 万科商业地产加减法
在专注于住宅地产的时候，万科的学习偶像是帕尔迪，这成就了万科成为世界上最大的住宅地产公司；而如今，万科商业地产的学习偶像变成了铁狮门，那么万科总裁郁亮屡屡提及的“5%的股权撬动40%的收益”的铁狮门发展模式能够成为现实吗？
一边不断加码商业地产，一边出售商业物业股权，房地产龙头企业万科企业股份有限公司(000002.SZ，以下简称“万科”)，正在试图将其在住宅开发领域开疆辟土屡试不爽的成功法宝—小股操盘，移植到商业地产项目的运营上。11月10日晚间，香港最大的房地产投资信托基金领汇房产基金(以下简称“领汇”)宣布拟收购万科位于深圳龙岗区中心的商场80%股权，包括若干临街商铺及停车位，双方已经签订了无约束力的意向书。
加上此前出售给凯雷投资集团有限公司(以下简称“凯雷” )9个商业物业80%的股权、出售给RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED(重建南山私有公司)上海万狮置业90%的股权(旗下拥有虹桥万科中心)，万科在3个月内动作频繁，引入战略投资，加速资金回笼。
“万科的远景中，商业将来会成为一个很大的业务板块，但是商业地产和养老产业，这样的产业链一定要轻资产。”万科集团高级副总裁兼北京万科企业有限公司总经理毛大庆告诉时代周报记者。
转型
众所周知，万科在很长的时间里只专注于住宅地产，万科创业之初曾因陷入多元化发展而困难重重，基于20世纪90年代初期万科多元化失败的惨痛教训，1996年万科壮士断腕，卖掉商铺，集中一切资源专心发展主业。此后王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次的区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。
业界更为熟知的是：2009年，王石在中山大学发表演讲时的名言 ：“如果有一天，万科不走住宅专业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”
鲜为人知的还有，令华润置业一战成名并开创全新城市综合体扩张模式的深圳万象城，就是一块曾经被万科拒绝的土地。
企业发展成功的金科玉律，还是挡不住市场的风云变幻。在一线城市，纯住宅用地已经难觅踪影，房企若要拿地，就必须做商业配套。
以北京为例，去年北京市全年售卖的地块中，约有2/3是包含商业的混合类用地，而去年万科在北京拿的11块土地中，仅有2块是纯住宅用地。
另一方面，随着房地产市场黄金十年的结束，纯住宅模式面临更多的压力和挑战。万科2014年半年报显示，上半年全国住宅开发投资完成额增速由去年同期的20.8%下降至13.7%；全国商品住宅新开工面积同比减少19.8%，新开工面积为近5年来最低；全国商品住宅销售面积为4.25亿平方米，同比下降7.8%。
2013年7月1日，郁亮在西安媒体见面会上首次谈及万科转型：“未来10年，住宅需求量会稳定下来甚至是萎缩，万科也会碰到规模的天花板，所以公司将要转型成为城市配套服务商，即使规模碰到天花板后企业也能找到新的增长点。”
“一方面，一线城市房产存量较大，供需格局正在转变中，为了降低风险，万科有必要将鸡蛋分散在不同的篮子中；另一方面，随着土地成本的居高不下，包括万科在内的很多大开发商，其毛利率都在下降中，利润空间被压缩，也使得万科需要新的利润增长点。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者。
泡沫
不管万科进军商业地产是多么无可奈何又是多么理所当然，但是比起同行，万科布局商业地产的时间还是有点晚。
当绿地、华润、中粮、万达、凯德、卓越、九龙仓等企业携商业地产之力，巧妙实现弯道超车后，万科才于2010年3月，以10.04亿元在东莞拿下首块商业用地；2013年1月9日，万科集团商用地产管理部才在北京举行成立仪式，至此，万科终将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度。
德勤与中国连锁经营协会发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》预测，中国每年购物中心将以300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达到4000家。然而此时，全国的商业地产已呈供需失衡状态。综合体数据库显示，截至8月末，国内商业综合体项目已经超过8500个，其中在建综合体项目高达4900余个，商业地产市场供需失衡，同质化凸显，恶性竞争激烈。
另一方面，万科的同行们，万达已经将万达广场开到100家，并开始4.0版本的万达文旅城建设开发；绿地2013年商业地产对集团房地产板块的销售贡献突破60%。
就是在这样的压力下，万科开始布局商业地产。4年多时间，万科已经形成万科广场、生活中心、邻里家三种商业业态。其中，万科广场定位于区域型大型购物中心，体量为10万平方米级；生活中心面积略小，为两三万平方米，比如万科上海2049、东莞松湖生活广场、沈阳浑河天地项目；邻里家则为社区商业，已开业的有北京新五街、杭州新街坊。
据时代周报记者统计：北京除了已经开业的金隅˙万科广场，万科在房山长阳、大兴旧宫、丰台郭公庄等区域还将打造大体量的商业购物中心，通州台湖还将有一个生活中心产品，持有型物业面积约为50万平方米，投资总额将达100亿元；广东除了已经开业的万科派之外，还将有黄埔客运站、芳村、南站等逾百万平方米的多个大型综合体商业项目逐一亮相，总体量约42万平方米；万科在全国在建、规划有20个购物中心项目，商业面积达约150万平方米。
而这一切都在争议中进行。
兰德咨询公司总裁宋延庆曾对部分上市地产公司的商用物业收益率进行统计，“除个别房企外，大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%-5%”。
万科此前在内部讨论时已经提出，持有5个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC和市值产生重大压力。
多元化的加法是万科的必然选择，但是大环境的泡沫、一线阵营同行的竞争压力，以及做加法对企业带来的一系列影响，却也实实在在摆在万科眼前。如何平衡住宅和商业、销售和持有、投资回报率和现金流、短期效益和长期效益，都给万科商业地产的操盘者带来压力。
减法
2013年11月27日，万科首个购物中心—金隅˙万科广场正式对外试营业，成为万科组建商用地产管理部后的第一个项目，对于商业地产，毛大庆显然还有很多计划，借助REITs、私募基金等金融平台实现轻资产、高周转，学习香港领汇的经验，开创了社区商业资本化盈利模式 ……
不到一年的时间， 这些都陆续实现了。
8月29日，万科发布公告称，公司与凯雷拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，交易的价值可能在60亿-70亿人民币之间。
9月4日晚间，万科公告与重建南山私有公司订立出售协议，以约16.51亿元的价格出售万科全资拥有的上海万狮置业有限公司90%股权。万狮置业主要从事开发与经营上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块项目(虹桥万科中心)，该项目为建筑面积达110462平方米的国际A级写字楼。出售后，万科将负责后续开发及运营。
RECOSIA CHINA PTE LTD实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，为世界最大的房地产投资公司之一，在全球拥有多项直接投资，主要包括办公楼、购物中心、酒店、住宅及工业地产等，同时通过房地产基金、信托、上市公司及贷款等间接方式进行广泛投资。
据专业机构数据显示，如果资本不分开运作，商业投资占比每增加10%，可降低投入资本收益率1%-1.5%，影响7%-10%的公司市值。投入资本收益率每掉1%，对股价影响为5%-8%。
而借助私募基金，万科商业地产实现了轻资产运营，不仅拥有持有型物业，为住宅配套服务，走可持续性发展道路，还可以回笼资金，缓解财务压力。
毛大庆在金隅•万科广场开业时就曾对记者表示，要学习新加坡商业地产的资本化运作模式，目标是“开一个商业就争取资本化一个”。
事实上，商业物业的轻资本运作，也越来越成为业内共识。华润置地也曾表示，正在寻求通过包括房地产投资信托基金和物业基金在内的多种金融工具来获得现金。在华润置地董事会主席吴向东看来，“仅仅依赖来自住宅地产项目的现金，难以支持更多和更快的商业项目开发。”
住建部政策研究中心主任秦虹指出，商业地产经营特征和现状，将倒逼资产证券化的发展。“资产证券化可以保证物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和最大化提升商业价值，同时也能分散商业地产的风险。”
学习
“金隅万科广场一开业的时候我们就实现了轻资产的运作，得到了非常好的回报。对于商用项目的运作最大的前提是发挥万科的品牌精神，积极学习国际商业的运营经验，通过合作，不断地强化万科的商业不动产运营能力。”毛大庆对时代周报记者表示。
此前，毛大庆表示，万科“五菜一汤”实际上是向香港领汇模式学习做社区商业；2013年金隅•万科广场开业时，毛大庆再次表示：在社区商业产品线上，万科也在学习香港领汇的经验，香港领汇将社区商业资产打包上市，开创了社区商业资本化盈利模式。
据了解，领汇不仅是香港最大的房地产投资信托基金，也是全球10大以零售为主的房地产投资信托基金之一，其物业组合是以满足香港民众日常需求的小区购物中心为主。领汇拥有超过1100万平方英尺(约合102万平方米)零售设施，是香港最大的零售设施业主，对零售物业的管理运营经验丰富。
根据此前万科和领汇签订的意向书，双方将在接下来的两年时间内，在内地探索各种战略合作模式的可行性，共同寻找内地零售物业的投资机会，而理想的投资物业应地处内地人口稠密的小区，位于重要交通枢纽上，并能为周边地区的居民提供一站式购物体验。
万科住宅地产一直奉行“小股操盘”，以今年上半年为例，上半年万科新增加开发项目19个，对应的规划建筑面积约为264.1万平方米，其中4个项目的权益比例低于50%，6个项目的权益比例为50%或51%。但都由万科统一开发。
同样，在商业地产领域，尽管万科卖掉了项目80%-90%的股权，但并没有让出管理权，而是坚持引入合作者，学习对方经验，却牢牢把控着后续开发、经营和管理权。
要想轻资产，就必须得重运营，重运营就需要打造一个成熟的商业地产营运团队，而这正是目前万科所欠缺的。
而一旦万科将三大产品线的营运团队磨练成熟，就有可能像铁狮门一样，通过财务杠杆放大超额回报。
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