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集体经营性建设用地入市修法、定价问题待解

https://www.biud.com.cn 2014年12月03日10:13 家居装修知识网

　　农村土地改革历程

　　封建土地所有制农民土地所有制

　　1950年《中华人民共和国土地改革法》颁布，规定废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。

　　农民土地所有制集体所有

　　1954-1956年，社会主义改造收回土地所有权。被誉为“三大改造”之一的农业改造，目的是要确立社会主义性质的土地制度。

　　集体所有三级集体所有

　　1957-1978年，在土地集体所有的基础上，土地属于三级集体所有，即人民公社、生产大队、农村生产小队三级所有。

　　家庭联产承包责任制让土地所有权与使用权分离

　　改革开放30年后，加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场。

　　新一轮农村土地改革的大幕已徐徐拉开，昨日，中共中央总书记、中央全面深化改革领导小组组长习近平主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议。会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。会议指出，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。业内认为，中央审议土地改革试点意见，标志着新一轮土地改革扣弦，目前农村土地征收利益分配、集体经营性建设用地修法、宅基地退出等问题还待解决。

　　集体经营性建设用地入市修法、定价问题待解

　　随着我国城市用地日益紧张，农村集体经营性建设用地入市备受各方关注。根据目前我国现行的《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文此前表示，集体经营性建设用地入市范围有限，必须先试点后修法。据了解，北京市从今年开始为集体建设用地使用权确权，国土部相关人士透露，“目前北京批准使用权的集体建设用地仅占1%”。

　　有权威人士曾透露，此次土改方案中，农地入市仅指集体经营性建设用地中的乡镇企业用地以及公益性事业用地，对于农村宅基地进入市场仍采取先试点，探索推进农民住房财产权抵押、担保、转让，对于能有效缓解城市商品房压力的“小产权房”仍然不被承认。而对于非经营性建设用地也非常保守。2013年中央“一号文件”曾明确指出，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”。此次土地改革方案中农地流转仍然被严格限制在农村集体内部。

　　此外，按照三中全会的要求，农村集体经营性建设用地“同价同权”进入土地市场，如何定价、监管也是制度设计的重要内容。

　　农村土地征收利益分配考验政府智慧

　　农地征收一直是新一轮土地改革的难点和重点，尤其利益分配问题更是牵一发而动全身。现有的《土地管理法》规定，农村集体土地的征地补偿标准最高不得超过所占耕地前三年平均产值的30倍。2011年征地补偿约为103元/平方米，而土地出让均价约为943元/平方米，这意味着农民在土地收益中所获得的比例不到11%。在《决定》颁布之前，外界曾传闻土地补偿费将提高10倍，国土部多位官员都曾为此出面辟谣。

　　北京中原地产首席分析师张大伟认为，此轮土地改革中提高农民土地征地收益基本已经成为共识，但是目前各地对土地财政依赖又比较严重，除非找到其他替代税源，不然地方也不会轻易放弃土地财政。蛋糕就这么大，怎么分确实很考验政府智慧。目前地方政府面临财政收入增速放缓、地方债风险等问题，预计在此次改革在征收补偿方面，农民收益可能会有所提升，但是改革力度应该不会特别大，毕竟还需要兼顾地方的财政。

　　参与官方土地改革政策制定的专家中，有人提出先行在东部、中西部搞试点，分别按照不同的标准来提高对各方的补偿比例。在这方面，去年底深圳已经做出探索，集体建设用地转化为工业用地，村集体、个人获得了30%的增值收益;对于中西部，有专家提出来30%给县、20%给镇，其余都给村集体和个人。

　　宅基地制度改革如何退出成难点

　　在此次土地改革中，宅基地制度试点方案最受关注。目前，中国严禁城镇居民在农村购买宅基地，宅基地使用权的权利主体是本集体经济组织内部成员。但随着城镇化发展，越来越多农民进城务工，导致农民在农村拥有的宅基地闲置。据统计，目前中国农村宅基地10%-20%是闲置的，部分地区闲置率甚至高达30%。而闲置宅基地如何退出，成为宅基地改革试点方案中亟须解决的难点。

　　据悉，按照目前已经基本成型的“试点方案”，农村宅基地改革试点工作将按照“分类处理”的原则进行。所谓分类，即“城乡建设用地扩展边界外的传统农区”和“城乡建设用地扩展边界内”两类，对于这两类不同情况，将以不同方式贯彻“一户一宅”的原则。

　　根据浙江省国土资源厅消息，浙江要求按照“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则，在全省开展农村宅基地利用情况专项调查，摸清农民建房特别是无房户、危房户的现状和实际需求，并每年制定农民建房实施方案，明确建房名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施，以乡镇为单位设置农村居民点，引导农民按规划要求集中建房。

　　北京商报记者王晔君/文宋媛媛/制表