下一个十年才是房地产真正的黄金时代
你以为房地产“黄金时代”结束了？在前日举办的第六届中国地产年会上，经济学专家们表示：下一个十年才是真正黄金时代！现在只是刚刚开头而已。
只是，上一个“买房子就能赚钱的黄金时代”真的已过去了。对于这一点，参加第六届中国地产年会的三位重量级经济学专家无一否认。那么，下一个“新黄金时代”又是如何的呢？且看著名经济学家、住建部原政策研究中心主任陈淮，新华指数公司首席经济学家、上海交通大学海外学院金融研究所所长金石以及华东师范大学房地产系主任华伟在中国地产年会上的精妙言论。
更加给力的新黄金时代，也是更多淘汰的十年
诸如“今年8月取消限购令、9月松绑限贷政策、近期又迎来降息……”一系列政策变化，不能单纯地解读为救市，陈淮分析，这实际是政策的“侍机而退”，即政策选择了对的时机推向房地产市场，因为现在的房地产市场已有了新常态“政策主导影响市场转变为市场机制显现，令真正的黄金十年才刚刚开头，走到了市场说了算的时代。陈淮指出，这个新黄金十年是发展的十年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年！是产业素质全面净化，行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高的新十年。同时也是病弱个体不断被淘汰的十年。华伟也认为：“未来十年，房地产的发展会比以前更加给力。2013年开始，政府树立以市场为导向的新的市场经济体制，但因历史原因，市场经济的起点处于负起点。”
对此，金岩石稍显“悲观”地指出：“从现在开始，我们真正能够在楼市中赚钱的机会越来越少了。”房地产行业将经历大洗牌，未来能活下来的开发商，有三个层次的标准：一是要被金融市场接受，所以已经上市的房地产企业十个里面能活九个，而非上市的房地产企业十个里面最多活一个；二是房地产产品的证券化，这要求开发商的产品具有三个特征———高端、大盘、全功能，这样才能让房地产商在卖房子的同时卖现金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的业务，但必须具有全球化的视野，这才能在有机会、有梦想的中国，获得发达国家过剩资金的青睐，分享全球化的红利。
城市九死一生？选对城市很重要
同样，专家也很默契地抛弃了整体论市，提出从整体全国来谈房价走势已没有意义，“城市”对于房价的影响至关重要，在未来，必定会出现某些城市房价继续上涨，某些城市会下跌甚至崩盘。金岩石指出，城市九死一生。中国在城市化完成的2025-2030年，中国85%的区域会变成无人区。那么在无人区，有一些城镇，房价会一文不值。而在人口集聚的17个城市群，这些城市的中心区域房价将继续上涨，涨到你目瞪口呆。
2013年中国三类城市的企业平均年薪
至于如何得出这17个城市，金岩石引用了相关机构的结论，2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市，随后是平均年薪4万-5万之间也是8个，加上厦门的财富存量实际上在这张图二线城市的范围之内，这样我们就看到17个城市。未来房价上涨的城市锁定在这17个城市当中，而且是这17个城市的中心区。
而陈淮也给出了“选城市”的标准，提醒开发商在发展策略上更需要关注到城市的规模与产业结构。在根据十八届三中全会明确提出“要特别发展中等城市”，以及上个星期五国务院又新出台的小、中、大、特大等级、核心城市的划分人口数量标准，人口在500万以上的27座特大城市和核心城市很可能是以后的严控城市。而100万到500万人口其中相当一部分将是房地产业的主战场，人口聚集的核心地方。
值得注意的是，不能简单以一、二、三线城市划分来对号入座，100万人口城市有很大的发展空间，500万的城市不一定有机会，因为产业结构各不一样，直接影响城市发展的未来。
房地产在“跨界抢钱”？那都是表面！
对于时下舆论中最热词“跨界”，以及今年以来频频报道的多家知名房地产“跨界抢钱”，专家们也给出了自己的看法。华伟表示，对于潘石屹等地产大佬的跨界，实际上就是一个“娱乐话题”，是吸引人的眼球，转换一下它的形象和口味。真的跨界了么？不可能啊！许多大型房地产企业跨界“金融”行业，驻资地方银行等金融机构，也是无奈之举，只有这样才能与地方捆成一体，关键时候才能获得地方上的支持和资源，不仅获得了信贷、金融支撑，更多的是获得了区域发展的优先权。
陈淮直指“房地产跨界”就是大家造出来的没有多大意义的词！资本的本质就是赚钱，不在于它具体做什么。市场经济就是为别人生产他需要的产品，盖房子也是为别人盖。资本和产业不一样，我们的企业是公司，不是工厂。投资就是投入的是钱，取出的是更多的钱就行了，至于以什么为依托并不重要。
但陈淮提出，房地产到了自身需要很大的延伸的时候了。主要表现为进一步加强“资产化、金融化、证券化和网络化”，当房地产市场化特征越明显，越能找到市场上的专业化分工来对接，分散房地产自身承担的市场风险。
学者观点
陈淮：2015年为供给小年和需求大年
现在市场有了“新常态”。政策主导影响市场转变为市场机制显现出来，真正的黄金十年才刚刚开头而已。这个黄金十年是发展的十年，又同时是优胜劣汰、残酷调整的十年！是产业素质全面净化，行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高的新十年。同时也是病弱个体不断被淘汰的十年，这就是新常态和旧常态的区别。
2013年房地产业提升购销，这一年是房地产的大年，2014、2015的需求被提前释放，2014是小年很正常不过。2014年全国平均总体房地产的成交规模的价格变化，总体或者平均的上下波动不超过5到6个百分点，最高点和最低点的波动不超过这么多。但变化大的是什么？1到10月房地产开工总面积萎缩了9.8%，其中住宅萎缩了15.5%。很可能这部分会导致2015或者2015年的上半年是供给小年。
金岩石：未来房价上涨的有17个城市
楼市投资的黄金时代结束了，未来我们就会看到资产证券化的黄金时代，而在资产证券化之中我们仍然会看到一些城市证券化率高，一些企业证券化率高，一些企业开发的房子证券化率高，所以我们要选择的首先是城市。这些城市有哪些？
市场经济最本原性的资源配置是智力资源的配置，当思想的市场和财富连在一起，我们才能够理解金融中心会创造一个财富市场，把周围的人才吸引到中心。从中欧商学院和某欧洲专业机构研究中国得出的结论，2012年中国企业平均年薪在6万以上的只有8个城市，随后是平均年薪4万-5万之间也是8个，加上厦门的财富存量实际上在这张图二线城市的范围之内，这样我们就看到17个城市。从未来人口流动的角度上，以工资变量来作为人口流动的调节杠杆，我们可以把未来房价上涨的城市锁定在这17个城市当中，而且是这17个城市的中心区。
华伟：降息只对政府和国有大型企业有利
降息对于企业来说几无作用，对于企业真正关心的问题是是否能贷到款才是根本，并不是财务承办的增加。降息的目的在于削弱企业在香港发债比例，由此降息的主要获利者是政府和国有大型企业。
金融机构对于外币的套息、保值、低廉、高效的服务并没有提供给中小型企业，并不能从中直接获利。“现在利率下降了吗？没有！优惠有吗？也没有！房价还没降下来，贷款的偿还还没降下来，房价又已经涨上去了。”人们期待的收入增加、利率下降、房价下降、总负债下降并没有可能通过降息实现，房价的上升导致总负债是一直往上走的。
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