北上广深将试点保障房房地产投资信托基金
【导读】北上广深将试点保障房房地产投资信托基金，初步方案已报住建部。经济之声《央广财经评论》本期观点：保障房资产证券化旨在解决资金短板。
央广网财经北京12月4日消息 据经济之声报道，近年来，我国一直大力建设保障房，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，大约1440万套。保障房规模很大，但资金问题一直是个短板。业内人士估算，以每套13万至14万元成本计算，租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等等。 租赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式，也就是以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设面临较大资金缺口。现在一股新的活水将被引入，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市试点房地产投资信托基金，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。目的是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”，有效解决租赁型保障房资金短板。
经济之声：保障房房地产投资信托基金早有雏形。2010年5月，央行把银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院要求央行就房地产投资信托基金试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。当时由天津市发改委相关部门做主体的规划，天津天房集团主导了房地产投资信托的试点方案，天津信托责任有限公司作为方案的主要设计者之一参与其中，具体方案落实在滨海新区实行试点。目前北上广深四市初步方案已上交住建部，正在进行最后的定夺与细化。这一次谈到投资信托基金和其他信托基金最大区别在哪里？东方汇金期货金融产品事业部总经理柳瑾对此解读。
柳瑾：最主要区别是在投资标的上，就是在房地产项目上。原来房地产信托基金主要投资在商品住房，现在的这个房地产信托基金，主要由政府发起，投资到保障房、公租房项目上。
经济之声：社会资本的进入需要收益，而保障房、公租房都是属于公益性的，如何从这种公益性项目中获得收益呢？
柳瑾：现在方式还很模糊，之前看到整个公租房之所以没有延续下去，很大原因在于资金建设的问题。公租房和保障房性质确定了它是不能转卖销售的，在这个过程中，如果是民间资本参与进去，它就会受到很大盈利模式限制。成立了新的信托基金之后，从两个方面是有好处的。第一如果直接投入，相当于投资一个项目，是股份形式，入资和撤资都相对要麻烦一些，但是如果编成信托基金，相当于资产证券化的模式，进入和退出相对更方便一些；第二，现在还没有看到正式国务院审批的细则下来，对于企业来说不能直接获利，很有可能通过地方和中央政府在同样一家投资的企业，在其他商品房项目上可能会有税收上或者用地审批上的优惠政策，这样才能吸引企业更多进来投资。
经济之声：这是收益方式，资产证券化之后，退出容易了，但谁来接呢？
柳瑾：投入之后就相当于购买了一份信托的基金产品，也就是买和卖都是向基金的发起方去买和卖，就我好比我们现在去证券，跟买一份产品一样，我就直接卖出去了，直接赎回了。
经济之声：它的收益是获得一个约定性的到期收益，还是有其他的这种结算方式？还是需要识别？
柳瑾：需要识别，保障房毕竟回款是最大的问题，就是说获利的来源成为一个最大的问题，可能是现在细节草案里边最关键的。其实可以从更多其他方面获益，比如税收、审计政策以及其他商业房的审批项目上获得更多的收益。
经济之声：为什么房地产投资信托基金只能投租赁性保障房？资深房地产专家韩世同先生对此解读。
韩世同：可能还是跟我们传统理解的不太一样，香港的上市是拿保障房的商业、物业、车库来上市的，越秀地产也是商业物业达到一定投资回报。但是这一次考量的是保障房享有地价和税收方面的优惠，如果按公租房市场的资金达到70、80，60、70来计算，是有可能提升它的投资回报的。是不是基于这一点选择一线城市的保障房作为试点，是自主选择。
经济之声：是不是由于一线城市的房价基准都比较高。
韩世同：它的租金相对也比较高，但是如果地价又算得便宜，它的投资回报是有可能提升的。
经济之声：其实从回报率角度来讲，在一线城市成功的可能性更大，原因就是资金高？
韩世同：政府自己来做这个事的话它可能不太好操作，但是如果它把它体现到比较好的，能够达到6到8的租金回报的，实际上市场是有可能会支持和认同的。
经济之声：以什么样的基准来定价？
韩世同：其实保障房不能上市，但是它可以根据土地和建造成本来核算，如果这个土地只是一个成本地价，实际上它的阶段成本就是市场上的价格差别非常大，但是要是它的租金价格仅仅是市场的，还依然按照60、70这样子的一个租金，那这个需要测算，需要看哪些地段，它比较符合这样的条件，那么我觉得要是能够达到，因为现在国际上公认还是要达到6到8的资金回报才能够符合上市的条件。
经济之声：还有一个问题，这块地以什么做抵押，抵押物的资产价格怎么核算？
韩世同：它不是评估它的物业的价值，反而是评估它租金回报，每年的回报能够达到多少，买了它的股票，可以享有它的分红，或者是它的股票的价格增跌的幅度。
经济之声：比如买一张债券，8%的回报，要看这家企业的经营情况，买房地产信托，它的抵押货是什么？安全性怎么保障？
韩世同：整个物业不会灭失的，也不够转让，资金回报是比较固定稳定的话，它的收益也是可以比较稳定的。当然它上了市之后，它的交易和波动，它就相当于股票了。
相关知识
北上广深将试点保障房房地产投资信托基金
北上广深将试点保障房REITs 初步方案已报住建部
北上广深将试点保障房信托基金 持有型商业不在其中
北上广深将试点保障房REITs
北上广深试点保障房房地产投资信托基金
研究报告称北上广深将试点保障房房产信托基金
深圳保障房将试点房地产投资信托基金
住建部推进房地产投资信托基金试点
越秀集团董事长张招兴: 建议推动房地产投资信托基金立法
浅谈房地产投资信托基金在我国房地产融资中的应用
