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又见日光盘广州楼市暖冬来临?

https://www.biud.com.cn 2014年12月05日08:36 家居装修知识网

业内人士称，房贷利好等有助于市场成交回升，但楼价上涨动力不足

用“暖冬”来形容第四季度的市场表现似乎有些乐观，但楼市在寒风中确有一丝暖意。从10月份到11月份，广州楼市成交连续两个月站上7000套大关，相比前三季度每月基本上在5000套左右徘徊的成交水平有了不少亮色，日光盘频现给市场增强了信心。记者近日踩盘发现，开发商加紧促销冲击年底业绩，成为拉升市场成交的直接原因，而降息带来的利好，则引发了不少购房者果断出手。不过，楼市仍受银行、公积金贷款额度影响，库存压力仍未解除，楼价上涨动力不足。

广州楼市再现多个“日光盘”

广州年末楼市可谓“淡季不淡”,11月份，广州一手新房成交均价为15582元/平方米，相较于10月份的14397元/平方米，环比上涨8%。此外，11月份广州新建住宅总成交为7094套，而相比10月7359套，环比微跌4%。广州楼市总体呈现量跌价升的局面，但考虑到11月份仍是今年全年以来第二高的成交量，楼市仍算热度未减。

值得注意的是，11月有几个热销楼盘创下“日光”佳绩，其中碧桂园城市花园以“7”字头起的楼价开盘，开售2小时即告售罄，11月成交套数达519套，位列热销盘榜首。金山谷更是在11月数次开盘，成绩不俗。老城区楼盘也相当给力，其中富力东山新天地两周内两度创造“日光”神话，热销127套，销售总额达15亿元。万科欧泊及万科东荟城成交均超过200套，分列热销榜的亚季军。

11月份广州楼市的表现与开发商的优惠力度不无关系。相关网站统计数据显示，纵观2014年楼市，全市优惠项目数量出现三次小高峰，分别在年初、年中、年底3个阶段。1月份优惠项目159个，占当时在售项目的47.04%；6月份优惠项目高达174个，占当时在售项目的49.71%，接近五成；11月份，在优惠项目连续递减4个月之后，迎来小高潮，共有172个优惠项目，占在售项目的45.87%。此次11月份开发商普遍打折促销，成为楼市成交上升的重要因素之一。

房贷利好频出助楼市保持回升势头

上月，央行降息，对房地产是利好。除了降息，房贷利率优惠也较此前有所加大。近期克而瑞研究中心的一份对全国33个城市93家银行分支机构进行的调研显示，全国各城市银行贷款环境较之前都有所放松。主要表现在：一、多数银行执行央行新规，下调基准利率；二、“9·30”房贷新政已落地，银行都已认贷不认房；三、近七成银行首套房贷执行新基准利率(6.15%)，两成银行还有优惠，仅个别银行上浮10%；四、二套房方面，要求首付六成银行居多，上浮超过最低1.1倍的银行占18%，个别上浮30%。

在广州，目前首套房贷利率最低为基准利率的0.95倍，最高则为1.05倍；二套房贷利率最低为基准利率的1.1倍，最高则为1.2倍。另外，此次降息后银行房贷较之前有明显加快，购房支持力度加强。

该机构判断，目前银行对个人住房贷款业务的积极性超出了市场预期，首套房落实新基准利率甚至还有优惠，将大幅度提振市场信心，短期可能会带来成交量的回升，在年末形成翘尾。

中地行分析人士也表示，当前虽然广州楼市限购方面未有动静，但信贷方面已有放松。商业贷款对已还清贷款的二套房买家网开一面，且降息实现存贷款利率下调，公积金贷款利率随之下调，这些利好接连出台，对于正处于观望的买家心理预期与信心有莫大的提振。该机构预测，短期内，前期积压的需求将会得到释放，有助于市场成交的回升，延续央行松绑限购限贷后的楼市回温。

开发商年底冲业绩掀推货高潮

随着年末业绩大关迫近，12月已成开发商最后冲刺阶段，近几周都会有不少楼盘积极推货，能否借降息东风将楼市回暖势头延续下去成为市场焦点。上周四晚金山谷上苑再度于晚上抢闸加推，以105-210平方米大户型面市，由于价格优势加上降息利好，吸引了不少换房买家的青睐，整体人气及现场反应不俗，最后获得近六成的去化。

此外，上周末7盘齐开，恒大去年高价拿地开发的恒大御府终于开盘，尽管以保本价出售，但入手买家并不多，总体成交一般；白云区金沙洲地铁盘御金沙加推近两百套单位，但现场人气一般，剩余可售单位较多。

本周末，广州楼市继续多盘齐开，市场新增供应充足。继此前碧桂园城市花园“7”字头入市后，位于增城的碧桂园中新首府本周六将以“5”字头的价格首度开盘，预计会在东部掀起新一波置业浪潮。12月6日，金沙洲板块内首个城市综合体——广物国际广场将正式开售，广物国际广场总占地约4.2万平方米，总建筑面积约31.4万平方米，业态规划有住宅、写字楼、公寓、7万平方米大型商业体以及白云宾馆等。

■业界看市

库存压力仍在

房价上涨动力不足

对于年底楼市，业内普遍持乐观态度，但也有业内人士对楼市长期走势表示谨慎。“降息利好没有带来预期大幅度成交回升，开发商仍需靠打动人心的实惠价及多变的营销手法吸引买家。”中地行分析人士预计，临近年末开发商开盘加推的动作更加频密，营造一种市场旺销的气氛。

该机构判断，预计在现有政策环境下，12月市场将延续回暖态势，但由于市场货量大且反弹未如以往大，加上银行、公积金贷款额度掣肘，房价上涨动力不足，可能稳中微跌，自住买家可入市。

同策咨询研究部总监张宏伟则预计，在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来3-6个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。

在一些专家看来，中国宏观经济增速由高速增长转为中速增长将成为“新常态”,2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。中国经济增速相对此前的下滑也就意味着可以继续推升楼市基本面回升的动力有限，2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题还会表现出来，届时，楼市仍然会面临去库存的压力。