江门：第四季度改善型住房市场稳步上升
改善型市场目前的活跃度有所提升。
梁慧君 摄
江门楼市向来以刚需为主，其热销程度也是远远高于改善型楼盘。但随着今年9月底央行出台房贷新政认房不认贷以及10月出台公积金新政，另外加上11月下旬央行降息等利好政策的出台，第四季度更多的改善型需求逐步被带动入市，江门房地产整体市场需求结构随之升级。而且近段时间部分改善型高端产品持续活跃，在售中高端房源性价比凸显，因此未来改善盘成交的释放将呈现稳步向上的势头。
改善型市场未来形势大好
国庆节前一日，央行、银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知：明确拥有一套住宅结清贷款后，再买房按照首套房贷款执行，首付30%，利率下限为贷款基准利率的0.7倍。央行这一政策被业内称为“国庆大礼”，使得今年初以来一直处于低迷的楼市沸腾一片。据了解，江门本地多数银行贷款利率鲜见打折，但都一一执行“二套房还清贷款后算首套”、“首付比例30%”政策。而其中“认贷不认房”政策的调整直接利好改善型置业者。
紧接着10月中旬公积金新政又再次出台，而江门住房公积金管理中心亦相继调整现有政策，明确表示首套房与第二套房贷款最高额度一致，一个人申请住房公积金贷款最高额度为25万元，两个人或以上共同申请住房公积金贷款最高额度为50万元。
房贷新政与住房公积金新政双管齐下，使得10月份全国多地楼市成交创下今年以来高峰，江门亦不例外。据江门市住建局公布的数据显示，10月蓬江、江海区新建商品房网签面积16.02万平方米，其中住宅面积13.96万平方米，环比增长40.3%，同比减少29.8%；住宅网签套数1293套，环比增长32.6%，同比减少25.5%，其中120—144平方米的中等偏大户型的比例增加至20%。对此，元子地产总经理谭华驹也曾经表示，在接下来的时间里市场会以改善型需求为主，因为房贷新政“认贷不认房”就是在变相刺激改善型需求。原来持有一套或者二套房的置业者也会选择出售现有部分物业或者想办法还清贷款，再买一套新房改善现有居住条件。
除此之外，11月22日，时隔两年之后，中国再次实施全面、非对称性降息，一年期贷款基准利率和存款基准利率分别下调0.4个百分点和0.25个百分点，同时，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。这一消息公布后，对于所有意向购房者来说是一个特大喜讯，前段时间还在观望的置业者目前也正摩拳擦掌准备入市了。
改善型需求逐渐被带动入市
分析人士称，改善型买家明显的特点是至少拥有一套住房，但由于家庭人口增加、子女上学、工作变动、购买力增强等因素需要更换更大更舒适的住房，或出于休假度假、开辟第二居所等方面的需求，而需要购买新的住宅。在自身较为雄厚的经济实力支撑下，他们的选择力和购买力更强，甚至超过刚需型买家。比如说，结婚前购买50-70平方米的小户型作为婚房实现过渡的买家，待经济更为宽裕并且家庭增加子女后，他们往往需要更大的居住面积，这些即所谓的“改善型刚需”买家。而此类买家需要的产品户型都比较大，一般都是100平米以上的三房或以上的产品。与此同时，这类型买家大部分都不急于买房或者不急于入住，因此观望情绪较浓。而他们对于政策的灵敏度相对更高，反应也更快。目前，利好政策频出，除了“930”房贷新政与10月中旬发布的公积金新政外，11月下旬央行再次宣布降息，因此，业内普遍认为楼市将迎来暖冬，其中改善型置业者也会大幅度上升。
今年刚50出头的黄先生最近准备购买一套140平方米左右三房以上的房子。黄先生是蓬江区某建筑公司主管，目前住在北郊，所住的房子大概80多平米左右，两房两厅。他的儿子已经结婚生子，孙子前段时间刚刚满月。80多平方米的房子对于五口之家来说已经开始显得有些拥挤。“过几年孙子长大后，只有两个房间就肯定住不下了。”黄先生坦言，今年年初儿子结婚前，他已经有意向要购买一所大户型房子，周末全家人也经常去踩盘看房，“不过当时下不了手，还是想再等等看。毕竟买房子可不同于市场买菜。”然而依照今年下半年楼市的走势，黄先生觉得自己并没有等错。今年6月份以来房价持续下滑，几近触底，而且几大政策出台都可以说是购房者的福音，尤其是黄先生这种“改善型刚需”买家。而对于近日央行宣布降息，黄先生认为未来房价可能会有所上涨，“在房价反弹上涨之前，就必须快些入手了。”黄先生说。
业内人士分析道，二套房贷款认房不认贷的政策放宽已逐渐释放了一部分改善型需求，目前市场成交基本以置换、改善型客户为主。尤其是接下来政府救市政策的频频出台，让更多购房者逐渐看清了市场走向，希望在房价出现涨幅波动前尽快入市交易，预计第四季度市场整体成交量仍会上升。
改善型市场持续活跃
自从认贷不认房等相关利好改善型买家的政策出台后，10月中大户型消化的速度明显有所加快，从网签数据来看，主打改善盘的海逸城邦10月份的成交量为137套，是当月的销售亚军，星汇名庭也以70套的成交量位列排行榜第五名。另据悉，10月份华茵桂语、奥园·外滩、月珑湾等盘均推出部分改善型产品，并且都取得了不错的销量。
进入11月，江门楼市中高端改善型市场持续活跃。如前段时间，老城区的珠江帝景湾将剩余的少量产品以“7”字头起带豪装的优惠推售，江门首个万元盘东湖花园日前也首度推出8600元每平方米的一口价单位，并传出“推出当晚已全被订购”的捷报。
11月22日，江门标杆豪宅方直珑湖湾首度开盘，给江门改善型市场注入“新鲜血液”。“豪宅专家”方直集团意在以人生运营平台，居家酒店化，同步国际的产品规划，4G智能社区四大理念将方直珑湖湾打造成为江门国际生活第一平台。其首期首次开盘10幢、11幢、15幢，户型面积96平方米、125平方米、143－145平方米、162平方米，然而价格仅“6”字头起，让许多购房者十分惊讶。这样的价位对于一众改善型买家来说绝对是一个利好消息。据了解，开盘两小时内，方直珑湖湾便热销8成。
另外，滨江新区大盘奥园·外滩的豪宅打出了最低价7000元每平方米。据悉，奥园·外滩的九号公馆在11月29日开盘，两梯三户，面积为129平米3+1房2厅2卫、143平米4+1房2厅2卫。12月6日将推出六号公馆，两梯两户，189平米5房2厅3卫，户户东南向。
再加上近日来江门首届O2O网上房博会也正在火热进行当中，其中各式改善盘齐聚一堂，给购房者提供巨大的优惠，意欲购买中大户型的市民也可前往登记申请购房优惠，抓住马年最后一波钜惠。梁慧君
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