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买二手房需谨慎提前确认房产转让合法性

https://www.biud.com.cn 2014年12月05日10:56 家居装修知识网

　　据《南方日报·惠州观察》11月28日报道，步入年尾，尽管惠州新房市场的低价策略会分流部分二手市场客户，但二手楼在城市地段、社区成熟度及区域教育、生活配套便捷度方面的优势，使惠州二手房市场大有可为。在买房的问题上，每个家庭都是慎之又慎。特别是在进行二手房交易过程中，有些事项必须格外注意。记者梳理购买二手房的注意事项，给购房者提供借鉴和参考。

　　确认房产转让合法性

　　如果买卖本身存在不合法规的行为，则购买二手房行为本身就很难得到法律保护。首先，确认产权的可靠度。这包括注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否相符；此外，必须要求验看产权证正本，最好到房管局查询，以保证该产权证真实性。其次，对属于单位的公房，大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。再次，要查看是否有私搭私建部分，比如占用屋顶的平台、走廊，屋内搭建的小阁楼等。

　　比较容易忽视的一点是，还应特别注意二手房的土地使用期限，以及之前业主是否与他人发生过严重纠纷，以免引起不必要的烦恼。

　　核实房产面积与质量

　　对于二手房来说，其面积和内部结构很可能与新房相比有所变化，确认房屋的准确面积也就格外重要，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。房屋的内部结构和质量也是要重点考虑的因素，户型合理、管线的走线合理、天花板无渗水痕迹、墙壁无裂纹或者脱皮，都是房屋质量的基本要求。

　　不少市民在购买二手房之后，都会涉及重新装修的问题，对此，应详细了解原房屋装修水平和程度，并拿到住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

　　了解物业与配套

　　二手房大部分已经有较长的建筑时间，弊端是物业管理可能欠完善，好处是周边配套较为完善，社区发展较为成熟。

　　就物业管理来说，水、电、煤的费用，以及车位的费用也应纳入购房的全部成本中统一考虑，电梯的品牌、速度及管理方式，公共楼道的整洁程度及布局，也可以管中窥豹。很多年代较久的小区往往没有全部封闭，保安的职业水平和执勤情况也就格外重要。

　　市政配套也是购房时必须考虑的，简单的检查就可以大致了解。打开水龙头可以观察水的质量、水压，周边走走就可以注意到户内、外电线是否有老化现象，煤气的接通、热水的供应，每一项，都关乎今后的居住质量，马虎不得。

　　南方日报记者王彪