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楼市去化加速业内：“暖冬”也需“防寒”

https://www.biud.com.cn 2014年12月05日16:37 家居装修知识网

　　楼市迎来“新政时代”，“暖冬”的火热效应正在显现。

　　公积金新政、普通商品住宅标准调整、央行房贷新政……自9月30日以来，楼市新政不断出台，政策叠加效应开始发酵。各大市场研究机构统计数据显示，楼市已经开始回暖。11月21日，央行又下“猛药”，突然宣布非对称降息，受此刺激，11月24日A股放量上涨，创3年来新高，房地产更是首当其冲，大量个股涨停。与此同时，各地久违的“日光盘”、“抢房潮”再现。年关将近，众声喧哗的楼市，对购房者而言，是该出手“抄底”，抑或等等看？业内人士看法并不一致。

　　中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时称：“就目前的房地产市场而言，政府的刺激政策还远远不够。同时，市场瞬息万变，尤其是受政策影响较大的楼市，想要掐准‘抄底’时机，很难。该不该出手，得看自身需要。”

　　市场已热

　　楼市信贷政策双重利好，市场重拾信心，开发商为完成全年业绩加速促销去化，促使刚需和改善型购房者率先出手。中原地产研究院数据显示，主要城市客户看房咨询量均有明显上涨，环比前一周上涨50%以上，其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨了80%以上。

　　央行21日宣布降息，给深圳22日开盘的3个楼盘上了一道“开胃菜”。当日共吸引超过5000人到场，售出逾1500套房，有楼盘当天售罄。据房掌柜等中介机构数据，22日位于深圳市龙岗区坂田板块的某楼盘开盘，共推出700套房源，折后均价达每平方米3.4万元，截至当天下午2时许，销控表被全部标红，意味着700套房源已全部售完。该楼盘当日销售总额超过23亿元。针对“日光盘”再现，克而瑞深圳机构总经理许烁表示，降息的消息对于房地产市场来说，肯定有刺激作用，这是一种政策利好。

　　北京楼市的表现也是一路走红。11月22日当天，作为央行降息后的开盘项目，北京滟澜新宸·长桥墅首次开盘50套别墅产品实现“日光”，销售额达5亿元。该项目相关负责人表示：“项目880万～1000万的总价相对于别墅产品来说性价比较高，又推出一成首付活动，再加上降息，这都加强了购房者的信心。”

　　另一个11月22日开盘的项目琨御府·玲珑阁，当天推出236套房源，均价每平方米5万元，37平方米～90平方米不限购小户型，受到了刚需购房者的青睐，开盘当天认购额超4亿元，认购率近80%。门头沟中昂时代也在22日推出了200套房源，开盘当天也基本售罄。

　　中国指数研究院的数据显示，当周一线城市成交量环比上升12.5%，同比增长21.4%；二线城市环比增长2.2%，而三线代表城市则下降了6.6%。以北京为例，11月17～23日北京商品住宅成交2889套，面积为28.18万平方米，成交套数和成交面积环比分别回升5%和10.66%。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时分析认为，目前来自各方的刺激政策，购房者入市的积极性会继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。而许烁则认为，房价在短期内不会出现太大的波动。降息对于开发商的实质影响有限，目前到了年底冲刺业绩的阶段，开发商还是要先做好这件事。至少到目前为止，迫于业绩压力，开发商还没有明显的坐地起价的冲动。就房地产整体状况而言，库存压力依然高企。

　　去化加速

　　楼市新政固然能起到立竿见影的效果，短期的“治标”绩效凸显，但在供求关系并未得到根本性改变的当下，要让市场重归健康发展轨迹，开发商的战略同样至关重要，加速去化减小库存才是真正的“治本”之要。何况本轮房地产市场调整最大的考验仍是持续萎靡的成交量，其中有行业中长期拐点的原因，同时也因此次降息的政策指向并非单一为提振房地产业，无法改变行业拐点的总趋势。

　　就房地产整体状况而言，多数城市库存没有减少，供应却仍在持续增加，局部过剩的态势正在进一步加剧。上海易居房地产研究院最新发布的《10月份一线城市楼市报告》显示，当月新建商品住宅库存量为3758万平方米，虽然环比减少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求较为旺盛的一线城市尚且如此，过度开发的三四线城市的库存压力可想而知！

　　为此，看准政策红利的开发商趁机加大了推盘力度，仅北京上周就有11个项目入市，累计推出1394套新房源，环比涨幅达148%。尽管购房者首付门槛、贷款利率都有所下降，但上周北京入市项目的定价仍较为保守，老项目后期开盘价多与前一期价格标齐，部分开发商更是抓住这一时机，加大了优惠力度。住总万科·金域华府，周边在售项目定价已高达每平方米4万～6万元，而该项目仅以每平方米3.5万元低价入市。蓝光星华海悦城项目，也在10月底推出新一期时相比7月开盘价格每平方米下调了5000元。亦庄金茂悦对前期产品采取了周末限时优惠40万元的活动，采用特价房形式加速去化。

　　记者在走访项目中发现，面对政策叠加的诸多利好和开发商的大力促销，购房者的观望情绪依然不小，最关键的因素是拿不准现在的房价是否到了触底反弹的时候。对此，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟在接受本报记者采访时分析认为，对于当前楼市来讲，在央行降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情，短期内来看，接下来几个月成交量会短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，会出现小幅涨价的现象。“对于购房者来讲，应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房，也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好政策短期红利带来的购房窗口期”。

　　而尹中立则认为，本轮房地产市场调整最大的考验仍是持续萎靡的成交量，新政密集出台短时间内依然无法改变行业面临中长期结构性调整细分的趋势，“购房者重点还是该考虑自己的实际需求是什么，为改善居住品质，又有消费能力，啥时候买都可以。如果作为投资，就得慎重考虑自己面对风险的承受能力。涨跌取决于市场供求关系，应量力而行”。

　　面对众声喧哗的楼市，是凭感觉“抄底”搏一把，还是继续猫冬以图后市，不妨套用那句“楼市有风险，投资需谨慎”。毕竟，再暖的冬天，也需要防寒。天气如此，楼市亦如此。