曹志刚：公租房建设的探索与实践
中房网讯 12月4日，2013-2014年度"广厦奖"获奖项目企业经验交流会在北京召开，中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如主持了本次获奖项目企业经验交流会，"广厦奖"办公室主任王平介绍2013-2014年度"广厦奖"评选活动情况，8家获奖项目企业代表分享了企业项目经验，多位行业专家发表了精彩演讲。以下为上海地产馨逸置业有限公司项目经理曹志刚演讲实录：
曹志刚：各位领导、各位同仁大家下午好，非常荣幸我们开发的公租房项目能够获得这样的认可，获得“广厦奖”，也非常感谢中房协、上海房协能够给我们这样一个机会展示我们的公租房项目。我的汇报主题是“公租房建设的探索与实践”。
汇报主要分五个部分方面。第一是公司介绍。二是对项目的介绍。三是对节能环保的探索。四是对经租管理公司和社会的反响。五是对“广厦奖”的认识。
第一部分是公司的基本情况。上海地产集团有限公司是成立于2002年11月，注册资金42亿元，09年底经市国资委批准，地产集团调整为国有独资公司，主要成员企业包括中星集团、上房集团、中华企业、金丰投资、上海地产住房保障有限公司、住房置业担保公司、滩涂造地公司等。南站公租房项目就是由 上海地产集团全资公司、上海地产下属的馨逸公司开发的。
上海地产住房保障有限公司成立于2011年9月，公司目前主要业务是各类保障住房和捆绑项目建设以及公租房运营管理等，已建、在建和拟建的项目超过200万平米。上海地产馨逸置业有限公司成立于2010年7月，注册资金4.5亿元。
项目基本情况介绍。在介绍之前，对背景介绍一下。2010年为了响应国家的居者有其屋的梦想，上海市开始建设第一批公租房项目，上海地产集团董 事长提出两个要求，一是要尽快，需要2013年底把第一期公租房全部推出来。第二是要做到拎包入住，提高到公租房的标准，不低于商品房。
馨逸公寓总共建筑面积14万平米，土地面积大概5万平米，提供了2222套公共租赁住房，其中788户一室户和1434户两室户。在建设过程中项目也获得了一些荣誉，第七届上海市优秀住宅获得了房型设计奖、规划建筑奖，节能方面被评为2010年上海市节能高标准示范项目，2012年通过2A级住 宅评审，我们秉承着创精品工程的理念，全心致力于打造体现和谐人居观、彰显时代精神的新时代高品质公共租赁房。
在规划设计上体现了时代感和可持续发展性，在施工上严把质量关与安全关，并且6、7号、12号三栋住宅得到了白玉兰奖，在内部装饰与小区景观方 面，积极营造现代化的园区和景色，从小区总体住宅内外部方面对建筑材料设备的标准与选型，环境降噪与环保节能等很多方面主动积极的提高了项目的水准和品质。
规划、建筑设计理念。馨逸公寓结合地块的自身环境特点以及南站配套设施与环境整体开发的需要，设计从以人为本的理念出发，总体布局自由，天际线 高低错落，而且外立面采用了ARTDECO的建筑风格，丰富了建筑的立面，体现了都市生活节奏。小区强调区环境的建筑、单体与群体、空间与实体的整合性， 功能齐全、交通便捷、绿意昂然、生活舒适的小区，小区配套服务设施主要配置在地块的西侧小区入口处，方便快捷。总体布局上基本采用了点半式建筑结合的方式 布置，基地内一条环状道路系统贯穿整个小区。这是小区的实景图。
房型设计理念。因为我们是上海市第一批公租房项目，当时对房型也进行了一些研究，因为公租房是为了有效缓解上海市青年职工、引进人才和来上海的一些务工人员、其他常住人口的阶段性租住困难，满足他过渡性需求的保障性住房，需要与上海的地域条件、经济水平和现代城市居住水平相适应，满足家庭或者单 身人士过度性的基本居住需求，体现紧凑、适用。通过以上的这些原则，我们进行了受众分析，得出了这些结果。比如说一室户、两室户针对不同的人士，我们对于 他的床和需求都进行了不同的配比，包括吃饭条件、会客、娱乐、学习，卫生间、阳台等都进行了分析，他的最终要求还是要达到面积小，但是功能齐全。
第二方面的房型设计理念是提高使用面积，成本上必须要进行控制，而且为了提高租赁水平，减少套内的建筑面积，就要从减少公摊面积入手。我们设计的是14层的单元式住宅，经过仔细推敲，设计了最节省面积的房型。满足他要求的阳台组合方式，有两个一室户、两个两室户，最后对最佳的组合方式进行了重新排布，变成了两个一房和两个两房的两梯六户的方式，提高得房率。这是房型图和实景照片。卫生间和厨房都是使用了上海市知名的品牌，比如方太等著名品牌。这是两个主要的房型，这是其一，这个房型考虑一大一小一南一北两个房间的配置，考虑到对居住空间的常规需求，这种主要是一对夫妻加一个子女的模式。这是双人房户型平面图，考虑在不影响正常使用舒适度的情况下，尽量控制人均居住面积，而且同时要符合公共租赁房的基本设置要求，体现了公租房自身的特色，同时考虑 到这种组合空间也能够满足部分夫妻家庭对居住空间的基本需求，体现了房型设计的灵活性和适应性。
小区绿化，绿化总面积约21700平米，小区绿化率44.42%，在上海徐汇区能做到这样的绿化率的小区也是比较少的。小区通过多层次的植物配植，营造一种工作闲暇之余的闲情逸致，赋予运动、活力、交流的景观元素，为居住者达到绿色生活的居住环境。
对节能环保的探索。第一方面是室内环境，确保绿色与通风，虽然公租房户型小，房型比较多，对它的布局要求非常高，而且可能有部分日照是贴近它的 最低标准，但是通过合理设计，利用开窗、阳台、落地窗等形式，使室内阳光充足。第二方面是节能，通过房型的面积户数配比提高绿化率。节能方面是结合保温、隔热、气密性塑窗、建筑、使用屋面保温、采用泡沫玻璃保温板，冬暖夏凉，提高舒适性，节材。加强再生材料的循环利用。
环境方面，大面积的种植乔木类植物，美化环境。设备方面主要是通过降低噪音、消声等措施。这是我们住宅的厨房排气道，采用预制混凝土排气道，出屋面部分采用智能旋转式防倒灌风帽，这也算是一种新型材料，而且强度高，耐腐蚀。本身没有偷盗价值，安全性也比较高。
公租房建成以后，考虑到资金回收的问题，最早的时候是对公租房进行大批的推广，包括开展推广会，包括开设新系列公租房的官方网站，开通租户服务热线，还通过微信、QQ群等新的方式发布消息，在入住以后我们对公租房进行了一些租户的分析，分析下来第一批的租户是两房约占69%，一房和宿舍分别占 25%和6%，租客年龄相对比较集中，以20岁到40岁中青年为主，占总入住人数的90%以上。学历方面80%方面是本科学历，只有20%是大专及以下学 历，工作单位也以企业为主，约占总入住人数的85%。机关事业单位约占15%。大多数租户都是以个人名义申请公租房，约占71%的比例。
社会反响。馨逸公寓向社会推广以后，2013年9月推广，在半年时间基本上大部分就已经入住了，现在出租率稳定在98%，大约有600名满足条 件的居民在排队等号。通过对小区居民的调查，满意度超过98%，馨逸公寓二期项目预计将于2015年下半年向社会供应，进一步缓解地区住房供应紧张的情 况。
最后一部分是对“广厦奖”的认识，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。
“广厦奖”是对百姓意愿的尊重，“广厦奖”和其他奖项有一点不同，就是把百姓的满意度作为评审的重要指标，百姓不满意不能得“广厦奖”，充分体现了“广厦奖”对百姓意愿的尊重。
“广厦奖”的权威性。“广厦奖”是经国务院批准的国家级奖项，由中国房地产业协会、住建部、住宅产业化促进中心具体组织实施。“广厦奖”评选是 自下而上的过程，层层把关，最终获得奖项的都是在业界和购房者当中具有影响力和高品质的项目，评选遵循公平、公开、公正、公益性的原则，在坚持评选标准的 同时，制定了严格的评奖程序，实行阳光操作，自觉接受社会各界的监督。
以上是我的汇报。谢谢。
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