10亿引资华夏人寿 奥园囤粮扩张
降息满一周中，各大房企都开始公布其11月份的销售业绩。12月1日，中国奥园在公布其11月的业绩之后，随即宣布了其与华夏人寿的协议。
协议显示，华夏人寿作为战略投资者将透过增资扩股方式以现金10亿元人民币(约12.63亿港元)认购在广州奥誉约46.04%股权。
虽然奥园方面仅简单回复称：“此次成功引入华夏保险，意在引入额外资本，进而强化现金流，合理控制负债比率。”但值得注意的是，这10亿元不仅带来负债和现金的变化，也昭示了该公司有意再次调整扩张的脚步。
10亿引资华夏人寿
协议显示，华夏人寿作为战略投资者将透过增资扩股方式以现金代价10亿元人民币(约12.63亿港元)认购在广州奥誉约46.04%股权。
而广州奥誉主要业务是开发奥园在广州番禺中心城区的奥园广场，是奥园为了运营其该项目而特地设立的子公司。交易完成后，中国奥园将拥有广州奥誉约53.96%股权。
公开资料显示，番禺奥园广场建筑面积达8万平方米，自2012年12月开业以来，目前已有H&M、ZARA及华润万家等多家全球知名品牌进驻，出租率一直保持在95%以上，日均客流量约为3万人，并据奥园提供的资料显示，该项目定位为广州市番禺区首个国际级高端购物中心，将以“打造成南广州极具标志性的高端商业项目”作为开发目标。
即便项目的前景尚好，奥园为了进一步获取集团物业发展及一般营运资金，也开始将项目股权折现成10亿元的流动现金。
但对于此次引入战略投资者的个中缘由，奥园方面并不讳言。其回复称，广州奥誉拟将相关投资金额用作集团物业发展及一般营运资金。“而此次成功引入华夏保险，不仅可为公司提供额外资本来源，亦有助推进轻资产运营模式，从而强化现金流，合理控制负债比率。”
实际上，“双十一”天猫571亿元的销售数额似乎已经昭示了线下商场的尴尬，而番禺奥园广场的运营情况也可能是奥园舍得割让股权的原因之一。
据高丽国际最新研究报告显示，2014年第三季度，广州全市大型购物中心首层平均租金录得724.7元/平方米/月(按建筑面积)，较上季度相比有轻微下调。周边商圈如番禺、白云等区域为吸引主力商家进驻，提升项目入驻率，多在租金、免租期等方面提供一定优惠，未来租金增幅或将受限。
奥园集团的租金大部分来源于番禺奥园广场，所占幅度约为70%，但据2013年上半年年应计租金应收款项为4278万元，2014年上半年则降至2996万元，降幅高达30%。与不断下滑的租金收益相比，换取的10亿元现金似乎更为吸引人。
销售乏力 现金流吃紧
除了项目的运营不甚乐观外，销售的后劲不足也使得奥园面临销售回款不足、难以补充现金流的困境。
截至2014年6月30日，奥园现金及银行存款约为人民币37.44亿元，期间仅在1月份发起了一笔2019年到期的3亿美元优先票据。集团净负债比率为70.4%，相较于2013年年底的64.0%有所上升。
另外，在今年大部分房企都有赖于销售回款补充现金流，但这方面奥园的表现也是差强人意。
据了解，奥园前10个月销售金额85亿元，月均销售额8.5亿元，前10个月仅完成全年150亿元销售目标的57.21% 。之后，受益于市场的回暖，前11个月销售金额飙升至107.244亿元。
即便前11个月销售额相较2013年同期增长幅度达33%，奥园依旧仅完成全年150亿元销售目标的71.5%。直到目前，奥园方面依旧坚称不会调低销售目标，但在仅剩的一个月时间里完成剩余43亿元的销售量，这几乎是其前11个月月均销售9.7亿元的4.4倍，无疑显得“压力山大”。
而在奥园今年的销售组成上，商业物业(主要指商业公寓)占比一度高居55%。其中，1月份商业物业占比甚至高达80%，而在奥园最近的7月、8月、9月、10月的销售业绩中，商业销售也依旧能达到52%和54%、55%和51%。
对此市场普遍认为，此前住宅市场成交下滑间接影响到以投资为主的商业性公寓，进而影响到公司销售表现。如今，住宅市场开始回暖，但投资性消费为主的商业公寓的复苏依旧缓慢。
于是可以看到，在去年跨越百亿门槛的奥园鲜少再提及150亿元的销售目标，转而委婉地表述为：“踏入12月，本公司将全力冲刺，力争理想的全年销售业绩。”
谈及最新的销售表现，奥园营运总裁杨忠只简单回应称，公司会维持全年150亿元销售目标不变，“虽然目前实现销售目标依旧有困难，但公司会朝这个目标努力，预计最终完成的销售会比去年有大幅上升。”
某接近奥园的人士则向《中国经营报》记者透露称：“所谓理想的全年销售业绩则是较去年销售上涨20%~30%。换言之，今年奥园内部的销售目标在120~130亿元左右。”
变化的扩张步伐
不论何时，市场的表现时刻都影响着企业的发展策略制定和实施。而受制于销售回款等因素的奥园也在“随行就市”。
据不完全统计，2014年截至今日奥园在合共收购广州萝岗、重庆、英德、云浮共五幅土地，总建筑面积约为145万平方米。相较于2013年买入广州、重庆、佛山、江门、阳江等8个优质商住项目、新增可开发建筑面积约为213万平方米的购地量的大手笔，明显有所放缓。
仅在最近广州拍地现场中，也可看出奥园在扩张上的保守和谨慎。
9月30日，奥园、万科、保利等四家房企曾现身抢夺天河区高唐新建区商业地块，经过近10轮竞价之后，地价到达22亿元，现场也变成了万科和奥园两家房企的拉锯。
而据记者现场观察，相较于万科举牌的干脆利落，奥园举牌动作颇为犹豫，每每都快到了主持人要落锤时才举牌报价。而该地块经过总共举牌38次、20分钟的拉锯战后，最终由万科以溢价近50%、27亿元拿下地块，奥园则遗憾地与该地块失之交臂。
时隔两个月，“9·30”的限贷放松给房企带来丝丝希望，11月21日的央行降息更是给房地产销售打了一剂“强心针”，而奥园近期的销售表现也正是呈现大幅复苏景象。
数据显示，2013年奥园1~6月销售额为51亿元，年度目标仅完成34%。其中对销售贡献较大的项目为奥园越时代、奥园城市天地、康威广场以及萝岗奥园广场，销售金额分别为8.08亿元、7.57亿元、4.2亿元及2.48亿元。
相较于上半年数据的艰涩，奥园最新的11月单月销售额为21.4亿元，几乎为上半年销售金额的一半。其中，越时代销售金额为3.4亿元，城市天地销售金额为4.5亿元，萝岗奥园广场则收金2亿元。
显然，不管是集团的整体销售还是项目的销售都让奥园的管理层看到了楼市向暖的苗头，即便前十月销售放缓的影响还在持续，奥园也开始着手再次发力。据奥园某高层透露，广州奥誉拟将相关投资金额用作集团物业发展及一般营运资金，并且在保持财务稳健的前提下，奥园可以更从容地应对市场挑战，有效实现规模增长。
“在接下来的项目拓展上依旧会以现有城市为主，预计在明年1月份会有大动作。”奥园方面表示。
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