农地入市流转新规划定房地产开发为禁区
尽管农村集体经营性建设用地入市流转的基本方案，已经经过中央深化改革领导小组(下称“深改组”)的审议，有望正式破题。但是，外界期许较强、短期回报较高的房地产开发却已经被明确为农村集体经营性建设用地入市流转的“禁区”。
在审议农村集体经营性建设用地入市流转基本方案的过程中，在流转土地用途方面，已被明确不能用于房地产开发。按照“基本方案”的精神，流转土地在用途管制的前提下，将与国有建设用地实现同地同价流转。
12月2日，习近平主持深改组第七次会议，审议《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》并提出包括“坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”在内三条底线原则。
着手试点方案编制
“关键要看试点的方案如何编制，如何批准，才能确定这次土地管理制度改革能迈多大的步子。”12月4日，一位参与国土资源部村集体经营性建设用地入市流转基本方案(下称“基本方案”)的权威人士向《中国经营报》记者表示，国土资源部已经着手试点方案编制的前期准备工作。
12月2日，中共中央总书记、国家主席习近平主持深改组第七次会议，对国土资源部牵头上报的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(下称《意见》)进行审议，并提出下一步工作的意见和建议。在审议过程中，中央提出，土地管理制度改革要在试点之后循序展开。
国土资源部此次牵头上报的土地管理制度改革方案实际上是三个方案，分别包括“农村土地征收制度改革试点方案”“农村集体经营性建设用地使用权入市改革试点方案”和“农村宅基地制度改革试点方案”，这三个方案在2014年10月前后在国土资源部层面“基本成型”。
在此之前，中央深改组对土地管理制度改革总体方案给出了较为明确的时间节点，即在2014年年底之前，报请中央深改组“初审”。为了按照这一进度完成工作，国土资源部就原则性的、争议较小的内容，形成了“意见初稿”，报请中央深改组审议，审议之后中央深改组给出两个基本建议，第一是进一步细化《意见》的有关内容，第二是在试点之后循序开展。
“在编制三个试点方案的过程中，对于试点城市、地区的选择，以及具体试点方案的制定，国土资源部都有前期的准备和考虑，在未来1~2个月当中，应该会有比较明确的说法。”前述权威人士称。
确定试点选择原则
截至本报记者发稿时，国土资源部尚未公开发布试点城市、地区的具体信息。不过，国土资源部选择试点地区的原则，已经基本确定，这些选择试点城市、地区的原则，也已经得到中央深改组的认可。
目前，国土资源部已经确定的“农村集体经营性建设用地入市流转试点城市、地区”的基本原则是，小范围内选择经济发达、欠发达、不发达地区进行试点，在这三个领域中，有望各选择1~2个城市和地区进行试点。
这并非是“原则”的全部。记者了解到，试点工作将优先在国家综合配套改革实验区和国家发展改革委综合改革试点、农村改革试验区、农村综合改革示范试点、新型城镇化综合试点、宅基地改革试点、征地制度改革试点以及存量集体经营性建设用地数量较多的市县中选择。
此外，在经济欠发达地区，优先选择国家确定的扶贫市、县作为农村集体经营性建设用地入市流转试点。
按照当前国土资源部的工作计划，对于选定的试点区域，将首先要求试点区域所在地国土资源主管部门制定试点工作方案，由于试点方案将涉及到规划、土地、税收、财政、产业等多方面的问题，因此，试点方案在上报国土资源部后，将与财政部、人民银行[微博]、农业部等进行联合审核，审核通过后才能最终下发实施。
“一些关键性的概念如何理解，实际上要看具体的试点方案当中如何厘定，比如‘经营性建设用地’如何界定，是否只是现有的乡镇企业所使用的土地？这些都要看具体的试点方案才能有比较明确的认识。改革，本来就是在实践中探索。”前述权威人士称。
房地产开发列为“禁区”
在《意见》经过中央深改组审议之前，国土资源部实际上就已经编制了“农村集体经营性建设用地使用权入市改革试点方案”(下称“试点方案”)。这个方案当中，涉及到了相对较为具体的农村经营性集体建设用地入市流转的路径和方式(详见本报10月20日《农地入市改革方案拟报中央深改组审议》) 。
“试点方案”提出，赋予农村集体经济组织和经营性集体建设用地使用权的拥有者，对有偿供地方式的选择权。同时，试点方案还规定集体经营性建设用地限定在规划确定的产业用地范围内，按照存量优先、增量补充的原则顺序入市。并且，入市的集体经营性建设用地原则不在村庄内安排。
国土资源部一位不愿具名的官员告诉记者，尽管“试点方案”对农村经营性集体建设用地的流转有颇多创新，但是，一个前提是不能改变的，即一切流转按照“用途管制”为基本原则，即无论采用何种方式入市、流转、交易，均不能突破对土地用途的既定管制方针。
两个独立消息源向记者确认，在向中央汇报的过程中，房地产开发已经被列为明确的“禁区”。即入市流转的农村集体经营性建设用地，一律不得用于房地产开发和建设，是不能突破的一条“隐性红线”。
在此之前，外界寄望在农村集体经营性建设用地的流转过程中，留出房地产开发和建设的空间，通过农村集体经济组织入股、直接转让等方式，使农村集体经济组织成员分享土地资产价格上涨的“所谓红利”。
“如果允许农村集体经营性建设用地用于房地产开发和建设，那么实际上会导致地方政府更乐于在短期内通过房地产开发和建设刺激经济增长，但是，对产业结构调整和升级，是没有任何意义的。”前述权威人士称。
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